Cuándo se alquila una casa, y después de un tiempo, el inquilino no paga las cuotas, o se tiene otras razones para usar el inmueble, como urgencia dónde vivir, una construcción nueva, demolición y razones similares, se debe tratar por todos los medios de negociar con el inquilino, y no entrar en conflicto, pero si es necesario, se debe ejecutar una demanda por desalojo de vivienda.
El desalojo o desahucio de vivienda en Bolivia es la medida legal única y necesaria para desocupar un inmueble que se alquiló, pero el inquilino no pagó 3 meses de renta, entre otras razones. El desalojo se hace mediante juicio extraordinario que dura de 6 a 18 meses y cuesta de Bs.6,000 a Bs.10,000.
A continuación, veremos en detalle todo lo relacionado al desalojo de vivienda, y también al desalojo de inmuebles comerciales e industriales. Veremos los peligros, precauciones, pasos, requisitos, tiempos y costos para llevar a cabo está acción legal y demanda, la cual se trata mediante un juicio extraordinario.
¿Que es el desalojo de vivienda en Bolivia?
El proceso de desalojo de vivienda en Bolivia es un medio legal por el cual, al no cumplirse las condiciones de un contrato de alquiler (y no otros tipos de contrato, la figura legal del desalojo está solo enfocada en alquileres), se busca desocupar el inmueble del inquilino, por distintas razones, incluyendo el incumplimiento del pago del alquiler.
Este desalojo o desahucio de vivienda, se lleva a cabo mediante un proceso o juicio extraordinario, que dura alrededor de 1 año, y que si se lo gana, entonces el juez obliga al ocupante a dejar el inmueble en el plazo de 30 a 90 días según el tipo de inmueble.
También existe el desalojo de inmuebles que no están destinados a vivienda, por ejemplo oficinas o locales comerciales, estos se desocupan en un «proceso monitorio» que es más barato y más corto de llevar adelante.
Utilidad y usos del desalojo de vivienda en Bolivia
El desalojo de vivienda en Bolivia y otros desalojos se utilizan para:
- Desocupar un inmueble destinado a vivienda de inquilinos que no cumplieron con su pago de alquiler.
- Desocupar un inmueble destinado a vivienda, por razones como necesitar reconstruir todo el inmueble, necesitar vivir en éste, necesitar demoler el inmueble, porque el inquilino tiene un lugar dónde vivir, entre otras razones las cuales se citan en una siguiente sección.
- Para desocupar un loteamiento, avasallamiento o intento de usucapión, no corresponde llevar adelante un proceso de desalojo de vivienda, sino más bien, «un proceso de reivindicación del derecho propietario».
En todos los casos el que hayas puesto a un inquilino a vivir en tu inmueble, pero por distintas razones necesites ocupar éste o el inquilino ya no haya pagado, puedes ir al «proceso de desalojo de vivienda«.
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Por otro lado, en los casos en los que hayas alquilado el inmueble, para uso comercial o industrial, pero no para vivienda, debes iniciar un «proceso monitorio«, el cual está regulado por el régimen de libre contratación, y así desocupar el inmueble.
Finalmente, en los casos en que se haya avasallado tu inmueble, loteado, o el ocupante haya intentado usucapión, debes en cambio desocupar el inmueble, mediante un «proceso de reivindicación«.
Advertencia:
El inquilino podría intentar quedarse en tu inmueble, logrando con la posesión alguna forma de usucapión o apropiación del inmueble, o mediante la Ley 247. Mucho cuidado, siempre debes hacer un contrato público de alquiler (no un contrato privado o de palabra) además del pago de facturas, para evitar esto.
Funcionamiento del desalojo de vivienda en Bolivia
Existen 2 clases de desalojo principales en Bolivia
La ley trata de forma distinta el desalojo de inmuebles que son destinados de vivienda a el desalojo de inmuebles que son destinados a otros fines, como comercio, oficinas, industria etcétera. Esto da lugar a la existencia de 2 tipos de desalojo.
Los 2 formas principales de desalojo o desahucio en Bolivia son:
- El desalojo de vivienda. Del cual hablamos extensamente en esta guía. Para lograr este tipo de desalojo, se debe recurrir al proceso o juicio extraordinario
- El desalojo de inmuebles comerciales, oficinas y similares. El cual es regulado por el régimen de libre contratación. Para lograr el desalojo en estos tipos de inmuebles se debe recurrir al «proceso monitorio», el cual es aún más rápido que el juicio extraordinario.
El desalojo de vivienda se logra mediante juicio extraordinario
La ley indica que para procesos de desalojo de vivienda, se debe seguir un proceso extraordinario, también llamado juicio extraordinario, el cual es teóricamente más breve que un juicio ordinario. Este juicio no debería durar más de un año, aunque en la práctica se ve que puede durar hasta 1 año y medio y puede ser bastante estresante para ambas partes.
El juicio proceso extraordinario tiene las características de:
- Ser más rápido que los juicios ordinarios (1 a 2 años versus 2 a 5 años).
- Tener una sola audiencia.
- Promover de forma obligatoria tanto la conciliación extrajudicial como la intraprocesal.
- No permitir la apelación del fallo o sentencia del juez (éste se puede apelar mediante un juicio ordinario posterior).
- El juicio se realiza de forma oral, en una única audiencia.
El Art. 392, Inc. 3, del C.P.C. dice que todo desalojo de vivienda debe llevarse a cabo mediante juicio extraordinario.
Este mismo Art. 392 indica que, en cambio, para desalojar inmuebles destinados a comercio, industria u otros usos, se debe llevar a cabo un proceso monitorio.
Casos en que se puede desalojar a alguien
Es posible desalojar a un inquilino en muchas situaciones (Art.18 Ley del Inquilinato), más allá de que no pague sus cuotas de alquiler, las razones o causales para iniciar el desalojo (desahucio) son:
- Impago del alquiler durante 3 meses.
- Por usar el inmueble alquilado en otra función que no se acordó en el contrato de alquiler.
- Cuando el inquilino sub alquiló ( volvió a dar en alquiler) el inmueble a otra persona.
- Si se va a realizar una construcción importante sobre todo el inmueble.
- Si se va a demoler el inmueble
- Si se va a reconstruir el inmueble.
- Si el dueño necesita el inmueble para vivir en éste.
- Si se demuestra que el inquilino tiene casa propia.
- Cuando el Estado adquiere el bien inmueble.
- Cuando el contrato de alquiler ha sido mal hecho (si es legalmente nulo, anulable, rescindible, entre otros).
En todos los casos anteriores, si no se llega un acuerdo previo o una conciliación previa, se puede iniciar una demanda por desalojo.
Desalojo ilegal de inquilinos y sus riesgos penales
Existe una presión psicológica a menudo por parte del dueño para forzar la salida del inquilino, algo que también puede ser desgastante para el mismo dueño.
El dueño no puede forzar de forma ilegal la salida del inquilino, por ejemplo, poniendo candados por dentro por fuera, evitando la entrada a la vivienda o el trabajo del local comercial, cortando servicios básicos, o incluso, sacando bienes desde adentro del lugar alquilado porque comete delitos muy graves que pueden ser penalizados con cárcel.
Existen 4 delitos que puede cometer el dueño del inmueble cuando desaloja por la fuerza y de forma ilegal a un inquilino;
- Delito de allanamiento
- Delito de robo
- Delito de evasión de impuestos
- Delito de atentado contra la libertad de trabajo
Cuando existe un contrato de alquiler, al margen de que el propietario es el dueño del inmueble, está prohibido de ingresar o perjudicar el desempeño del inquilino de cualquier forma, con riesgo de ser demandado de forma penal por los delitos mencionados.
¿Cómo desalojar de forma legal y correcta a un inquilino?
Si la razón es el impago de alquileres, el dueño está obligado a esperar 3 meses de impago para poder iniciar la demanda. En algunos casos, el inquilino deberá pagar todas esas cuotas tarde o temprano. Además, el inquilino paga alquileres hasta el momento en que desaloja el espacio.
El dueño siempre debe proporcionar facturas por alquiler para que esto sirva como una prueba legal irrefutable de que el inquilino no está pagando los alquileres y forzar de esa forma el desalojo judicial. Se debe además en tener un documento escrito de alquiler, y mejor aún, una escritura pública de alquiler en la cual basar la demanda.
El simple hecho de no dar facturas cada mes al inquilino convierte al dueño en infractor del delito de evasión de impuestos.
Se debe demostrar con facturas el retraso de los pagos del alquiler para de forma legal desalojar a un inquilino, siempre y cuando haya un contrato escrito o escritura pública de alquiler de por medio.
No debés confundir los recibos por alquiler o documentos similares con las facturas oficiales del Sistema de Impuestos Nacionales (SIN), se deben emitir siempre facturas oficiales. Más información en nuestra guía dedicada al impuesto al alquiler en Bolivia.
Si se gana la demanda, los plazos de desalojo son obligatorios por ley y varían de 1 a 3 meses, porque se entiende que el inquilino necesita más tiempo mientras más grande sea el inmueble alquilado para encontrar un nuevo espacio dónde vivir o continuar ejerciendo sus actividades.
La conciliación en conflictos entre dueños inquilinos
La mejor vía de solucionar los problemas por impago de alquileres y similares es la conciliación extrajudicial para evitar tener que pasar por un juicio extraordinario de vivienda por desalojo que puede durar de 6 a 18 meses, y que además, implicará estrés y un gasto importante de recursos y dinero.
Existen 2 tipos de conciliación para el desalojo de vivienda:
- La conciliación extrajudicial
- La conciliación intraprocesal
La conciliación extrajudicial es la mejor forma de arreglar los problemas entre los dueños y el inquilino, poniendo nuevos plazos de pago, o incluso, alargando un poco más los plazos de desalojo.
La ley boliviana indica además que, de forma obligatoria, debe existir un intento de conciliación dentro del juicio, llamado conciliación intraprocesal, que se realizará durante la audiencia única del proceso extraordinario. Así que de todas formas, igual se deberá intentar una conciliación.
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La Ley del Inquilinato es la que regula las razones para desalojar, o las causales del desalojo o desahucio, del Art 18 al Art. 25. Además, esta ley es la principal que norma los alquileres, junto con el Código Civil.
El nuevo Código de Procedimiento Civil, vigente desde el 2014, indica en sus Art. 369 y Art. 392 qué los procesos de desalojo de vivienda se llevarán a cabo y resolverán mediante un proceso extraordinario (juicio extraordinario) y qué otros tipos de desalojo se llevarán a cabo mediante procesos monitorios. Además, esta ley regula cómo se realizan los juicios extraordinarios y monitorios.
El Código Civil, en su Art. 721, indica que el desahucio será por las causales que se encuentran en el Código de Procedimiento Civil (causales que no existen en el nuevo Código de Procedimiento Civil, pero si aún en la Ley del Inquilinato). Además, el Código Civil regula de forma principal los alquileres en Bolivia, junto con la Ley del Inquilinato.
Pasos y requisitos para el desalojo de vivienda
Requisitos
Los requisitos iniciales y principales para iniciar un proceso extraordinario de desalojo de vivienda son:
- Que no ha pagado durante 3 meses el alquiler. Se debe cumplir algunas de las causales mencionadas en la Ley del Inquilinato, sección anterior, para desalojar a alguien, a menudo esta razón es que no se ha pagado alquileres.
- Las pruebas documentales y escritas que amparan el hecho de que la persona no ha pagado el alquiler, o que soportan la razón por la cual se la quiere desalojar de la vivienda. Generalmente los más importantes son el contrato o escritura de alquiler y las facturas de las cuotas no pagadas.
- El documento de identidad del demandante.
- De Bs.6,000 a Bs.10,000 para pagar los costos de la demanda.
Pasos
Los pasos para llevar adelante un proceso extraordinario de desalojo de vivienda en Bolivia son:
- Debe existir la causa por la cual se quiere desalojar al dueño, a menudo, que no ha pagado 3 meses en alquiler.
- Ya con esta causa o razón, se va un abogado competente en materia civil y con experiencia, y se le plantea que se quiere iniciar una demanda de desalojo.
- Se presentan los requisitos que son las pruebas y el documento de identidad al abogado para que éste valore la demanda y cree una estrategia para llevarla a cabo.
- El abogado planteará ir a conciliación previa. Este es un paso qué es siempre recomendado antes de entrar en cualquier proceso de legal se debería intentar llegar a un acuerdo entre las partes, que no involucre un proceso extraordinario o una demanda, intenta siempre arreglar las cosas antes de ir a un juicio. Intentar la conciliación previa es un paso obligatorio en los juicios extraordinarios.
- Se contrata al abogado, si no se realiza la conciliación previa o ya se la realizó sin frutos, entonces, pagando el arancel correspondiente, se contrata al abogado y éste interpondrá la demanda en una corte judicial.
- El juez decidirá sí admite o no la demanda. Después de revisar todos los documentos y las pruebas presentadas el juez decidirá sí admite la demanda.
- Se sigue el proceso extraordinario, el cual consiste en fase de citación al demandado, fase de contestación y excepciones, fase de contestación a las excepciones y fase de preparación de las pruebas antes de la audiencia única.
- Si llegara a la audiencia única de la demanda. En los juicios extraordinarios solo existe 1 audiencia en la cual el juez valora la demanda de desalojo de vivienda.
- Se promueve la conciliación extraprocesal, durante la audiencia, se promoverá la solución del problema mediante una conciliación intraprocesal, la cual es obligatoria que se plantee durante esta audiencia.
- El juez dicta la sentencia, y emite un fallo a favor o en contra del desalojo.
- Si el juez falla favor del dueño, entonces el demandado debe desalojar la vivienda en 30 días sí es una sola habitación, en 60 días sí es un departamento y en 90 días sí es una casa completa. Sí después de este tiempo el inquilino aún no quiere dejar el inmueble, el dueño puede forzar la salida mediante el uso de la fuerza pública (la policía) y otros medios de fuerza física legales.
Costos
El costo de llevar adelante un proceso extraordinario o juicio extraordinario en Bolivia está entre los Bs.6,000 a los Bs.10,000.
Estos costos se desglosa de la siguiente forma:
- Los aranceles mínimos del abogado (puede decidir cobrar más) que van entre los Bs.2,500 hasta los Bs.6,500 en las diferentes ciudades del país, aquí la tabla de aranceles para el 2021 para distintas ciudades.
- Los gastos del juzgado y otros trámites complementarios, alrededor de Bs.2,000.
- Otros gastos varios, cerca de Bs.500.
Tomando un margen de error y dinero extra para posibles contingencias, un juicio extraordinario en Bolivia de desalojo de vivienda, costará entre Bs.6,000 y Bs.10,000 para llevar adelante todo el proceso.
También hay que tener en cuenta que en un proceso monitorio para desalojo de oficinas u otro tipo de inmuebles costará alrededor de la mitad que lo de un proceso extraordinario, entre Bs.3,000 a Bs.5,000.
Tiempos
Los juicios extraordinarios en Bolivia durán en promedio de 6 a 18 meses, aunque la ley dice que no deberían pasar 12 meses. En la práctica, incluso los juicios extraordinarios son bastante largos en Bolivia.
Bolivia ciertamente tiene un sistema legal bastante deficiente, y eso genera que incluso los juicios extraordinarios duren más de 1 año y sean «un suplicio estresante, para tanto demandantes como demandados«. Busca siempre arreglar el conflicto de forma más amistosa siempre que se pueda antes de llegar a un juicio.
¿Cómo evitar procesos de desalojo y conflictos posteriores?
Para evitar los conflictos por desalojo de inmueble que alquiles, te mostramos algunos consejos y recomendaciones, qué no son todas los que deberías emplear:
- Realiza un contrato de alquiler elevado a escritura pública en un notario de fe pública. No firmes solo contratos privados o de palabra.
- Trata de colocar todas las cláusulas necesarias para este contrato y así evitar y/o hacer más rápido el proceso de desalojo. El abogado te debe asistir en esta tarea.
- Siempre da facturas por los alquileres que recibas, ya que estos son una prueba legal de mucho peso, junto con el contrato o escritura de alquiler, para ganar la demanda de desalojo.
- Cambio de inquilino cada 2 a 4 años, evita que el inquilino se quede demasiado tiempo incluso corres riesgo de usucapión o el uso de la Ley 247, y con esto, de perder tu inmueble.
- No alquiles toda la casa, si es posible, ten un ambiente específico al que puedas entrar cuando quieras, no le entregues todas las llaves al inquilino, debes poder llegar y entrar a ese área no alquilada de inmueble sin pedir permiso.
Otros detalles
El fallo o sentencia que se da en el proceso extraordinario de desalojo puede después ser demandado, buscando su anulación mediante un proceso judicial normal (juicio ordinario), pero esto no impedirá que la sentencia de la demanda de desalojo del juicio extraordinario sea ejecutada mientras tanto.
Conclusiones:
En esta guía detallada sobre el desalojo o desahucio de vivienda en Bolivia, viste que esta acción legal se ejecuta solamente en el caso de alquileres que han sido destinados a vivienda, y qué para desocupar inmuebles destinados a otras causas, se debe realizar un proceso monitorio regulado por el régimen de libre contratación.
Viste además que, existen 10 causales o razones por las que puedes activar esta acción legal en contra del inquilino, pero la principal es que no haya pagado durante 3 meses el alquiler. Si decides llevar a cabo la demanda, ésta se realizará con un juicio extraordinario, el cual puede durar de 6 a 18 meses y costará de Bs.6,000 a Bs.10,000.
Pero ante todo, viste que de lejos la mejor opción es siempre tratar de llegar a un acuerdo o conciliación externa con el inquilino para evitar pasar por el juicio extraordinario, que a menudo es un suplicio muy estresante para ambas partes, y que succiona mucho tiempo y dinero.
Además, que cuándo existe una ocupación por loteamiento, avasallamiento o usucapión, el proceso a realizar es la reivindicación y no el desalojo de vivienda. Por último, te enteraste de algunas precauciones para evitar llegar al desalojo, que eran realizar una escritura pública de alquiler, colocar todas las cláusulas, dar facturas de alquiler, cambiar de inquilino de 2 a 4 años y no alquilar toda la vivienda.
Esperamos que esta información te haya servido, y si quieres saber cómo realizar un alquiler de la mejor forma posible, para disminuir el riesgo de cualquier problema posterior, junto con los pasos y requisitos necesarios, visita nuestra guía dedicada en el siguiente enlace: El alquiler en Bolivia, precauciones pasos y requisitos.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
2 comentarios
Samuel Pita Romero
Gracias por el trabajo, buen escrito.
CasasenBolivia
Muchas gracias, qué bueno que le sirvió.