Usucapión en Bolivia, Todos los Detalles que Debes Saber

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La usucapion en Bolivia funcionamiento precauciones y todos los detalles
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La usucapión (mall llamada el usucapión) es una situación que se da muy a menudo en Bolivia y muchas veces es usada para estafar o quitarles sus inmuebles a los dueños, pero esta figura legal tiene su razón de ser, la cual es válida y no reprochable muchas veces. La usucapión no es un hecho negativo todo el tiempo y hay casos en los que es necesario realizarla.

La usucapión en Bolivia permite adquirir la propiedad legal de un inmueble compliendo la poseción de fuena fe, y de forma pasifica, pública y continuada por al menos 5 años (usc. quinquenal) o 10 (usc. decenal). Este difícil tramite dura de 1 a 5 años y el costo es de hasta 25% del valor del inmueble.

A continuación, vamos a mostrarte todos los detalles de la usucapión, su funcionamiento, razón de ser y también como protejerte de que alquien trate de quitarte tu inmueble mediante usucapión. Y además, si tienes una razón válida y ética para iniciar una demanda por usucapión, conocerás todos los detalles de esta figura jurídica.

¿Qué es la usucapión?

La usucapión es una figura legal permite obtener la propiedad legal de un inmueble después de haber ocupado y poseído éste por un tiempo de 10 años como mínimo (5 años en algunos casos), poseído significa que se tiene control sobre el inmueble y se puede construir, poner servicios básicos, etc.

La usucapión existe principalmente para clarificar situaciones en las cuales el «derecho propietario» de un inmueble es conflictivo. Por ejemplo, cuando el ocupante fue engañado por el vendedor, obteniendo un título de propiedad falso, cuando ocupantes se asentaron en terrenos que nadie reclama así pasen los años, cuando el ocupante no conoce o no puede contactar al dueño, y situaciones similares.

La usucapión se fundamenta en la «buena fe del ocupante», o que éste realmente no quiere quitarle el inmueble al dueño y no ha planificado este intento de apropiación. La ocupación de mala fe invalida la usucapión. La usucapión es válida y ética en algunas situaciones, pero en otras es usada para estafar a los dueños y quitarles sus inmuebles.

Advertencia:

¿Cómo evitar ser víctima de un usucapión de inmueble?

La única forma legal de evitar una usucapión, además de clara y sencilla, es siempre realizar contratos de alquiler, anticrético o comodato elevados a documento público en un notario de fe pública (escritura pública). 

Este documento público del contrato, ya sea de alquiler, anticrético o comodato, que otorga el notario de fe pública es una prueba irrefutable de que se dio en alquiler, anticrético o comodato el inmueble, y que por tanto, evita que se inicien acciones legales por usucapión para quitarte el inmueble.

¿Cómo evitar ser víctima de un usucapión de terreno?

El procedimiento es prácticamente el mismo, se debe dar en contrato de alquiler, anticrético o comodato el terreno, pero este contrato debe estar elevado a documento público en un notario de fe pública.

A pesar de que en un terreno no se puede vivir, el inquilino, anticresista o comodatario si puede hacer uso de ese terreno y para esto siempre debe tener un contrato formal elevado a escritura pública. Ten en cuenta que esta medida legal no protege contra avasallamientos que son por fuerza física, al menos no en un inicio.

Si no se hizo un contrato escrito y el inmueble ya está ocupado

Se debe interrumpir cuanto antes la la «posesión continuada» del inmueble por parte del ocupante, mediante:

  • Una carta simple
  • Una carta notariada
  • Una notificación judicial de desocupación

Si se espera más de 5 años (para la usucapión quinquenal) o más de 10 años (para la usucapión decenal) desde el momento en que el ocupante está en el inmueble será imposible evitar una demanda por usucapión. Lo mejor es no esperar nunca más de 3 años.

Algunos ocupantes alegan estar muchos más años de los que realmente estuvieron.

Funcionamiento del usucapión en Bolivia

Existen 2 tipos de usucapión en Bolivia

Existen 2 tipos de usucapión en Bolivia, uno que se puede demandar incluso desde los 5 años de iniciada la ocupación del inmueble y otro que se demanda a los 10 años:

  1. La usucapión quinquenal (5 años), la cual se puede demandar siempre que se tenga un título de propiedad no válido de un inmueble, después de 5 años. Esto sucede a menudo cuando el comprador de buena fe (sin saber que estaba siendo engañado) adquirió un inmueble, pero le otorgaron un título de propiedad falso, nulo o no válido para la ley.
  2. La usucapión decenal (10 años), el cual se puede demandar al margen de que se tenga o no un título de propiedad del inmueble, después de 10 años. Este tipo de usucapión se aplica también siempre que haya posesión de buena fe por parte del ocupante, y además, que éste cumpla con la posesión pacífica, pública y continuada del inmueble.

El concepto de la Buena Fe

De buena fe es que el ocupante simplemente no conoce al dueño, o no sabe cómo encontrarlo, o creía que este terreno no tenía ningún dueño, o perdió totalmente los papeles legales del inmueble y no hay otra vía legal para recuperarlos, y situaciones similares. Además, que si pudiera devolverle al dueño la propiedad, lo haría.

Si el ocupante premeditadamente (con planificación previa) quiere quitarle el inmueble al dueño, esta ocupación es de mala fe e invalida el usucapión quinquenal y también el usucapión decenal.

Las 5 condiciones clave del usucapión en Bolivia

Para que se pueda argumentar que se tiene derecho a un usucapión se deben cumplir 5 condiciones fundamentales (se cumple la cond. 5 o la 6) que dicta la ley, las cuales se citan a continuación.

Se debe tener una posesión del inmueble:

  1. De buena fe.
  2. Pacífica.
  3. Pública.
  4. Continuada.
  5. Durante al menos 5 años, si se tiene título de propiedad.
  6. Durante al menos 10 años, para el resto de los casos.

1) Posesión de buena fe

La posesión de buena fe significa que el ocupante no tiene la intención de quitarle el inmueble al dueño, y qué tiene la posesión por otras razones como ser:

  • No conoce al dueño.
  • Lo conoce pero le es imposible llegar al dueño.
  • Tiene algún impedimento de fuerza mayor para regularizar los papeles del inmueble, que no pueden arreglarse mediante otras vías legales.
  • Si pudiera, le devolvería el inmueble al dueño.
  • Compró el inmueble creyendo que el que se lo vendió era realmente el dueño (fue estafado, usucapión quinquenal).
  • En resumen: no tiene la intención de quitarle el inmueble a nadie.

2) Posesión Pacífica

Posesión pacífica significa que el ocupante del inmueble no ha recibido ningun aviso o notificación de ningún tipo para desalojar el inmueble por parte del dueño, y que no entrado en ningún conflicto con el dueño o con alguien que tenga algún derecho de propiedad sobre el inmueble, en los últimos 5 años para la usucapión quinquenal o 10 años para la usucapión decenal.

En el momento en que el propietario trata de recuperar su inmueble por cualquier vía y el ocupante se opone, éste último pierde todo el tiempo acumulado de posesión pacífica, entonces, el tiempo requerido de posesión pacífica de 5 o 10 años volverá a correr desde 0 sólo cuando el dueño y el ocupante vuelvan a estar sin conflictos.

3) Posesión Pública

Esta condición implica que los vecinos del inmueble y/o los ocupaantes de los inmuebles aledaños den constancia y su testimonio de que:

  • Efectivamente, el ocupante del inmueble en conflicto ha estado habitando éste de forma quieta, pacífica y continuada durante al menos los últimos 5 (usuc. quinquenal) o 10 años (usuc. decenal).

Al dar su testimonio, y a ser testigos de esta posesión por parte del ocupante, se cumple el hecho de que la posesión es «pública», ya que los vecinos y ocupantes aledaños han verificado y dan fe de que esta situación es cierta.

4) Posesión Continuada

Esta condición implica que el ocupante, de forma continua, ha estado habitando o utilizando el inmueble, y no habido periodos prolongados en los cuales haya dejado de utilizar esta propiedad.

Si el ocupante solamente de forma esporádica usa el inmueble, y no lo utiliza de forma continua, automáticamente pierde el derecho a reclamar un derecho de propiedad por usucapión.

5) Durante al menos 5 años, si se tiene título de propiedad

Esta es la condición para la usucapión quinquenal, que se aplica cuando el ocupante del inmueble ha comprado el terreno de buena fe de un vendedor que le ha engañado y le ha brindado un título de propiedad falso.

Si el ocupante tiene un título de propiedad falso por el que ha sido engañado al comprar el inmueble, éste puede pedir mediante la usucapión quinquenal, después de solo 5 años, obtener la propiedad legal del mediante una demanda de usucapión.

6) Durante al menos 10 años, para el resto de los casos

Esta es la condición para el usucapión decenal, o el usucapión clásico y más común. Sí se ha tenido la posesión del inmueble de buena fe y de forma pacífica, pública y continúa, durante los últimos 10 años el ocupante puede iniciar una demanda por usucapión decenal para adquirir la propiedad del inmueble.

Si el ocupante consigue la posesión del inmueble por cualquier otro medio que no sea mediante un vendedor estafador, debe mantener las condiciones del usucapión por 10 años para pedir la propiedad de un inmueble mediante usucapión decenal.

Normativa

La normativa para la usucapión respecto a bienes inmuebles se encuentra casi totalmente en el Código Civil de Bolivia, en los artículos del 134 al 138. 

Otra normativa adicional de la usucapión se encuentra los siguientes artículos del Código Civil de Bolivia:

  • Artículo 45, respecto a la usucapión y las personas fallecidas.
  • Artículo 49, respecto a los derechos de los herederos y la usucapión.
  • Artículo 110, respecto a las formas de adquirir la propiedad incluida la usucapión.
  • Artículo 149 al 151, respecto a la usucapión para bienes muebles.
  • Artículo 216, respecto a la relación entre el usufructo y la usucapión.
  • Artículo 259, respecto a la relación entre las servidumbres y la usucapión.
  • Artículo 277 al 279, más detalles sobre la relación servidumbres y usucapión.
  • Artículo 1234, respecto a la división de herencia y la usucapión.
  • Artículo 1454, respecto a la prescripción del derecho propietario y la usucapión.
  • Artículo 1456, respecto a la petición de herencia y la usucapión.
  • Artículo 1540 inciso 14, respecto a la inscripción en Derechos Reales y la usucapión.

Otras características

La razón de existir del usucapión

La figura de la usucapión no existe para posibilitar que loteadores se apropien de inmuebles, o dar casa a personas sin casa o razones similares. 

Sus 2 razones esenciales de existir son:

  1. Que posibilita a personas que no tienen regularizado su derecho legal propietario sobre un inmueble, lograr un saneamiento de esta situación.
  2. Cuando no existe certeza de que un inmueble pertenezca a alguien o estos registros están perdidos, se logra terminar con esta situación de incertidumbre de derechos y dar la propiedad del inmueble a un dueño.

La Ley 247 es una forma muy similar de regularizar la propiedad legal de un inmueble sin tener que llevar los difíciles trámites de la usucapión, más información en nuestra guía dedicada a la Ley 247

La protección del dueño respecto a la Ley 247 es la misma que para la usucapión: la escritura pública.

El usucapión de 5 años versus el usucapión de 10 años

Es posible que te quiten el inmueble en sólo 5 años a causa de un usucapión, para que pase esto debe ocurrir lo siguiente:

  • Alguien que no es dueño de tu inmueble debe haber transferido mediante título o testimonio de propiedad este inmueble a un ocupante. 
  • Por supuesto que el título de propiedad es falso. Pero aún así, el ocupante tiene derecho legal de en sólo 5 años iniciar una demanda por usucapión si tiene un título falso de propiedad por tu inmueble.

Pruebas para argumentar usucapión

Los ocupantes del inmueble a menudo utilizan facturas de luz, agua y servicios básicos de al menos los últimos 5 a 10 años (de acuerdo al tipo de usucapión), los cuales están a su nombre, para probar esta posesión continua del inmueble.

Los vecinos aledaños al inmueble en conflicto de usucapión deben dar su testimonio de que el ocupante estuvo en el inmueble cumpliendo todas las condiciones del usucapión, de forma quieta, pacífica y continuada durante los últimos 5 o 10 años.

Duración y costo de una demanda por usucapión

La demanda por usucapión no es un proceso judicial bastante complicado y lento, puede tardar generalmente varios años, en el mejor de los casos 1 año y en el peor de los casos hasta 5 años.

Los recursos que se emplean en las demandas usucapión son bastante significativos, tanto en dinero como en tiempo. 

Los costos para llevar a cabo una demanda de usucapión son: 

  • El costo promedio de los trámites del usucapión puede estar entre los $1,000 a $2,000.
  • El costo de la Cuantía, que establece el ministerio de vivienda, del 15% del valor del inmueble.
  • El costo de los servicios del abogado puede ser también significativo.

¿A quienes afecta el usucapión?

Todas las personas que tengan en posesión un inmueble, pero para el cual no tengan con un contrato escrito y elevado a documento público, ya sea de alquiler, anticrético o comodato, tienen la posibilidad de:

  1. Perder el inmueble a causa de que el ocupante puede reclamar el derecho propietario por usucapión.
  2. Conseguir la propiedad del inmueble a causa de que han cumplido con la ley y ocupado el inmueble por más de 5 o 10 años de forma quieta, pacífica, pública y continuada.

Para evitar esto siempre debe haber un contrato escrito y elevado documento 

público entre el ocupante del inmueble y el dueño del inmueble, ya sea de alquiler, anticrético o comodato.

¿Cuándo procede el usucapión?

El usucapión se puede activar mediante demanda judicial siempre que se cumplan los 5 requisitos fundamentales para tener derecho a esta figura jurídica:

  1. Tener posesión de buena fe, pública pacífica y continuada del inmueble.
  2. Haber estado en esta situación al menos 5 (usuc. quinquenal) 10 años (usuc. decenal).

Sí se cumplen estos requisitos, no importa lo que haga el dueño, el ocupante podrá en todos los casos iniciar una demanda judicial para tratar de apropiarse del inmueble.

Cuando la demanda judicial se inicia y se demuestra la validez del usucapión, entonces, existe un fallo a favor del ocupante, no importa si el dueño tiene todos sus papeles al día, todos los impuestos pagados, su testimonio de propiedad intacto, etcétera, igual perderá el inmueble.

¿Cómo evitar caer en una usucapión y perder el inmueble?

A continuación, te presentamos las medidas más importantes que puedes tomar para evitar ser víctima de un usucapión:

  1. No descuides tu inmueble, mantente al tanto de tu inmueble al menos cada 6 meses, que no avasallen tu terreno, no abandones este inmueble, intenta crear construcciones, amuralla el terreno y mantente pendiente de las normativas de la zona. La ley te da al menos 5 años para que te preocupes de tu inmueble ¡No pierdas esa oportunidad!
  2. Siempre realiza contratos elevados en escritura pública. En todos los casos deberías dejar a un cuidador para que vele por tu inmueble, pero siempre suscribiendo un contrato escrito elevado a documento público, casa de alquiler, anticrético o comodato, en un notario de fe pública.
  3. Cambia de cuidador cada 3 años. Para evitar aún más la posibilidad de que surja una usucapión, cambia de cuidador cada 2 a 4 años, teniendo siempre cuidado de, en todos los casos, firmar un contrato escrito elevado a documento público para cada nuevo cuidador.
  4. Construye sobre tu terreno. El terreno que has adquirido debe tener al menos una muralla y un cuarto con cocina y baño para que puedas colocar ahí a un cuidador con contrato escrito elevado a escritura pública. Si esto no es posible, al menos construye un depósito o un tinglado con una muralla para darlo en alquiler a un cuidador. No deberías dejar el terreno baldío y que parezca totalmente abandonado.
  5. Si el inmueble ya está ocupado y con peligro de usucapión, debes, lo más antes posible, notificar al ocupante el desalojo, mediante:
    1. Una carta simple.
    2. Una carta notariada.
    3. Una notificación judicial de desocupación 

Si se va a comprar un inmueble adquirido por usucapión

Siempre que se compre un inmueble de un dueño que ha adquirido éste mediante usucapión, se debe asegurar que el inmueble ya pertenece totalmente a este dueño y que ya no está en litigios legales por la demanda de usucapión.

El inmueble ya debe pertenecer al dueño y esto se puede comprobar con el Informe Rápido y el Folio Real Actualizado que otorga la institución Derechos Reales. 

También se debería seguir las precauciones que normalmente se sigue para la compra de cualquier inmueble. Más información de nuestra guía sobre los pasos, requisitos y precauciones al comprar una casa en Bolivia y también en nuestra guía sobre las estafas inmobiliarias en Bolivia.

Diferencias entre el usucapión y la Ley 247

Esencialmente tanto la usucapión como la Ley 247 buscan lo mismo, regularizar el derecho propietario de alguien que posee o habita un inmueble.

La usucapión tiene demandas muy complicadas que pueden durar de 1 a 5 años como dijimos anteriormente, lo que se busca con la Ley 247 es acelerar este proceso y reducirlo a 3 – 6 meses, mediante demandas extraordinarias,

La Ley 247 busca además crear un mecanismo administrativo para corregir los datos de identidad y técnicos respecto al inmueble y su dueño, los cuales antes de esta ley se corregían mediante demandas judiciales largas y complicadas.

La usucapión y la Ley 247 tienen las siguientes diferencias:

  • La usucapión se realiza por vía judicial y dura en promedio 3 años, la regularización del derecho propietario (Ley 247) se realiza por un proceso judicial extraordinario o por vía administrativa y dura en promedio 6 meses.
  • El usucapión se aplica tanto a y muebles urbanos como rurales, en cambio, la Ley 247 sólo se puede aplicar a inmuebles urbanos.
  • Es un requisito indispensable para la Ley 247 no tener ningún inmueble a nombre de la persona en el momento de realizar la demanda, en cambio, en la usucapión este no es un requisito.
  • La usucapión no exige estrictamente que la vivienda tenga una construcción que pueda ser habitada, sólo exige el requisito de la posesión, en cambio, la Ley 247 tiene como requisito que el terreno tenga una construcción habitable que se destine a vivienda.
  • Existen 2 tipos de usucapión, el quinquenal y el decenal, que tienen como requisito mínimo 5 y 10 años respectivamente. En cambio, la Ley 247 establece un requisito mínimo de 5 años para iniciar una demanda al amparo de esta ley.
  • La Ley 247 brinda además un marco administrativo para la corrección de datos técnicos e identidad en los papeles del inmueble, en cambio, la usucapión sólo se aplica a la obtención del derecho propietario sobre el inmueble mediante posesión.

La forma de defenderse como propietario de la Ley 247 es la misma que para la usucapión: realizar contratos de alquiler, anticrético o comodato elevados a escritura pública, en un notario de fe pública, siempre que se deje a alguien más el inmueble.

Tenemos una guía dedicada a la Ley 247, con todos los detalles, pasos y requisitos en el siguiente enlace: La ley 247 en Bolivia, todos los detalles.

Otros detalles sobre el usucapión en Bolivia

Los loteadores a menudo utilizan la usucapión para apropiarse de terrenos, lo que hacen es avasallar un terreno, esperar los 5 o 10 años necesarios y después iniciar una demanda por usucapión alegando que nunca conocieron al dueño.

La única medida legal efectiva contra la usucapión es un contrato elevado a escritura pública. Al margen de que se conozca al dueño, o incluso sea un familiar, éste siempre podrá iniciar una usucapión si se cumplen las condiciones.

Cuando se da una usucapión, existe un cambio en los derechos del anterior dueño y el ocupante. El derecho de propiedad del dueño prescribe (finaliza), y el ocupante adquiere el derecho de propiedad a causa de haber ejercido la posesión por un determinado número de años y cumpliendo las condiciones de usucapión.

El juez es el encargado de determinar si la usucapión procede o no, de acuerdo a las pruebas presentadas y todos los demás procesos de la demanda por usucapión.

El artículo 138 del código civil está en conflicto, este artículo es la base para el usucapión decenal. Este artículo fue fuente de debate en en cuanto a si es constitucional o no, y sigue en este debate. Actualmente sigue vigente, pero probablemente sufra modificaciones importantes en el corto o medio plazo.

¿Cómo protegerse de los avasallamientos?

Es cierto que una escritura pública de alquiler, anticrético o comodato puede proteger legalmente contra una posible usucapión, Ley 247 o apropiación indebida de un mueble. Pero eso no impide que por la fuerza loteadores y avasalladores se entren al inmueble.

Para evitar esto, lo mejor es tomar las siguientes medidas:

  • Lograr la construcción de al menos una muralla y un cuarto o un depósito o algún área habitable en un terreno.
  • Dejar este terreno con construcción a un inquilino anticresista o cuidador, mediante un contrato de alquiler, anticrético o comodato, elevado a documento público.

Si se procede esta forma, se reducirá mucho la posibilidad de que se entren terreno, ya que los posibles loteadores verán que este terreno siempre está ocupado por el cuidador, quien le da mantenimiento y está todo el tiempo pendiente del inmueble.

Conclusiones:

En esta guía sobre la usucapión en Bolivia pudiste conocer que el usucapión permite regularizar la propiedad de un inmueble, pero que muchas veces es usado de forma poco ética para defraudar a los dueños, por esta razón te enteraste de que un contrato elevado a escritura pública puede protegerte de una demanda de usucapión y también del mal uso de la Ley 247, entre otras precauciones.

También viste que existen 2 tipos de usucapión el quinquenal y el decenal, y que ambos se basan en la posesión de buena fe por parte del ocupante, además de otras condiciones, y que la posesión de mala anula automáticamente la usucapión. También viste todos los detalles legales de la usucapión y otros detalles técnicos.

Por último, conociste que llevar adelante una demanda de usucapión requerirá años y que puede costar y un porcentaje importante del valor mismo del inmueble, haya el 25% a causa de la Cuantía, el costo de los trámites y el pago a el abogado, entre otros, y que la Ley 247 acorta mucho este proceso.

Esperamos que esta guía te haya servido y si quieres saber cómo protégete de estafas inmobiliarias en Bolivia, visita el siguiente enlace: Estafas Inmobiliarias en Bolivia: 50 Precauciones a Tomar en Cuenta.

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