Es costumbre en Bolivia obviar los impuestos por alquileres que ofrecen los dueños a los inquilinos, pero la normativa dice que existe no 1, sino 4 impuestos que se pueden aplicar a los alquileres dependiendo de la situación, y que pueden ser por mes por trimestre o por año, además, la factura de alquiler es una medida importante anti estafa, y es que:
El impuesto a los alquileres en Bolivia lo paga todo dueño que tenga parte o la totalidad de su inmueble en alquiler. Este impuesto se compone de otros 4: el IVA, el IT, el RC-IVA y el IUE. El total a pagar ronda del 10% al 20% del alquiler. El pago tarda unos minutos, es de forma virtual y en los bancos.
A continuación, te mostramos todos los detalles sobre el impuesto al alquiler, los sub-impuestos que lo componen, su normativa, características técnicas como la alícuota, base imponible, descuentos, etcétera. También te mostramos cuánto se paga realmente por este impuesto. Por último, tendrás una calculadora para estimar cuánto pagarás por el impuesto al alquiler.
¿Qué es el impuesto a los alquileres en Bolivia?
El impuesto al alquiler en Bolivia es un impuesto que se aplica: 1) tanto al servicio habitacional de alquiler como 2) a las rentas o alquileres que se reciben como ingresos a causa de este servicio. Por esta razón, este impuesto está compuesto de otros 4 sub impuestos que gravan distintos aspectos del alquiler, el IVA, IT, RC-IVA e IUE.
El impuesto al alquiler es un tipo de impuesto que grava el servicio y renta que generan los inmuebles. Hay otros impuestos que gravan la transferencia de inmuebles entre dueños, y otros, el tener la propiedad de un inmueble, más detalles en nuestra guía sobre los impuestos inmobiliarios en Bolivia.
¿En qué casos se cobra este impuesto?
El impuesto a los alquileres se cobra durante todo el tiempo en que se da en alquiler un inmueble. Este es un impuesto continuo, que en todos los casos lo paga el dueño del inmueble, ya sea este dueño una persona natural o una empresa.
Las facturas oficiales de alquiler son una prueba legal irrefutable de que se dio en alquiler un inmueble y esto protege contra posibles apropiaciones del inmueble. Dar factura oficial por alquiler es una medida de protección. Más información en nuestra guía sobre los alquileres.
Calculadora del impuesto a los alquileres
Tenemos una guia dedicada a esta calculadora, con todos los detalles sobre como utilizarla, en el siguiente enlace: Calculadora del impuesto al alquiler, todos los detalles.
El impuesto a los alquileres está compuesto de 4 sub-impuestos
1) El impuesto al valor agregado (IVA)
El Impuesto al Valor Agregado grava el servicio de alquiler que se da como dueño de un inmueble. Este impuesto grava todo tipo de transacciones con bienes y servicios que se realizan en un mercado. Como el «dar en alquiler» se considera un servicio a cambio de un pago, entonces este impuesto grava los alquileres.
Este impuesto tiene una alícuota del 13% sobre la cuota de alquiler y lo paga el dueño de forma mensual, llenando el formulario 200 en la Oficina Virtual del Sistema Impuestos Nacionales SIN y pagándolo en cualquier banco principal de Bolivia.
2) El impuesto a las transacciones (IT)
El Impuesto a las Transacciones grava todo tipo de transacciones que se realisan por bienes y servicios en un mercado. Como el dar en alquiler es un servicio por el cual se realiza una transacción, entonces, el dueño del inmueble alquilado está alcanzado por este impuesto.
Este impuesto, al igual que el IVA, se paga de forma mensual, tiene una alícuota del 3% sobre la cuota de alquiler. Para pagar este impuesto se debe llenar el formulario 400 en la oficina virtual del SIN y pagarlo en cualquier banco principal de Bolivia.
3) El impuesto complementario al valor agregado (RC-IVA)
El Impuesto del Régimen Complementario al Valor Agregado grava el ingreso que se obtiene mediante el trabajo o el capital que se tiene. Como poseer un inmueble es en realidad poseer un capital que produce rendimientos o «alquileres», estos alquileres están alcanzados por este impuesto.
Este impuesto se paga de forma trimestral y tiene una alícuota del 13%, pero también tiene muchísimos descuentos, hasta el punto de que casi nunca se paga cuando se aplican estos descuentos.
Si el dueño tiene fuentes independientes adicionales de ingresos (ej. recibiendo alquileres, y además, vendiendo productos y servicios, siendo consultor independiente, etc.) deberá pagar el IUE y no el RC-IVA.
4) El impuesto a las utilidades de las empresas (IUE)
El Impuesto a las Utilidades de Empresas lo pagan las empresas, o personas naturales que tienen ingresos simultáneos de fuentes independientes. Por ejemplo, una persona que recibe alquileres, pero también trabaja como independiente, brindando servicios de consultoría o realizando trabajos, teniendo su taller mecánico, etcétera.
¿Por qué sucede esto? Cuando se reciben varios ingresos independientes se considera a la persona ya como una empresa (aunque legalmente no figure como una empresa unipersonal), y por tanto, ya no puede acogerse al RC-IVA sino que tendrá pagar sus impuestos a los ingresos con el IUE, llenando el formulario 510.
Cuando no se paga el RC-IVA de forma trimestral se debe pagar el IUE de forma anual. Este impuesto tiene una alícuota del 25% sobre los ingresos anuales, pero para las personas naturales tiene importantes descuentos que al final reducen este porcentaje hasta el 5%-10%.
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En el caso de las empresas, los alquileres se contabilizan como cualquier otro ingreso percibido por la empresa, y por tanto, están sujetos a las mismas regulaciones y descuentos.
A veces resulta más conveniente pagar mediante el IUE para independientes (form. 510) que mediante el RC-IVA, por que el impuesto resultante a pagar resulta ser más bajo. Más detalles en la calculadora.
Normativa del impuesto a los alquileres en Bolivia
La normativa para el impuesto al alquiler de inmuebles se resume en 5 leyes y decretos principales. Estos documentos contienen la totalidad de la normativa relacionada a este impuesto.
1) La Ley 843, desde al Art. 19 al 35
La Ley 843 establece y crea el impuesto al alquiler de inmuebles, ya que regula los tres sub-impuestos que componen este impuesto, el IVA, el IT, el RC-IVA y el IUE.
Esta ley dicta las regulaciones esenciales para este impuesto de la siguiente manera:
- La regulación del IVA se encuentra del Art. 1 al Art. 18.
- La regulación del IT se encuentra del Art. 72 al Art. 78.
- La regulación del RC-IVA se encuentra del Art. 19 al Art. 35.
- La regulación del IUE se encuentra del Art. 36 al Art 51.
Este enlace contiene tanto la misma Ley 843 como como todos los decretos a continuación, en un compendio actualizado al 2014.
2) El Decreto Supremo 21530
El D.S. 21530 se encarga de la reglamentación detallada del impuesto al valor agregado (IVA).
Respecto a los alquileres, este decreto indica que todos los que dan el alquiler deben pagar este impuesto de forma mensual, ya que se trata de un servicio habitacional que se ofrece al inquilino.
3) El Decreto Supremo 21532
El D.S. 21532 se encarga de la reglamentación detallada del impuesto a las transacciones (IT).
En el caso de las personas que están en el régimen complementario al valor agregado, según esta ley, siempre deberán pagar el IT.
4) El Decreto Supremo 21531
El D.S. 21531 se encarga de la reglamentación detallada para el impuesto complementario al valor agregado (RC-IVA).
Para todas las personas que no tienen otros ingresos de fuente independiente más allá de los alquileres que reciben, este decreto indica cómo deben pagar el Impuesto RC-IVA.
5) El Decreto Supremo 24051
El D.S. 24051 se encarga de la reglamentación detallada para el impuesto a las utilidades de las empresas (IUE).
Este decreto regula cómo se descuenta el impuesto IUE con el crédito fiscal IVA, hasta el 50% como máximo (D.S. 24051, Art. 3).
Para todas las personas que tienen otros ingresos aparte los alquileres que reciben, este decreto indica cómo deben pagar el Impuesto IUE.
Funcionamiento del impuesto a los alquileres
A continuación, veremos todos los detalles y características técnicas respecto al funcionamiento del impuesto a los alquileres, y por tanto de todos sus sub-impuestos.
Base imponible
La base imponible para el impuesto al alquiler depende del sub-impuesto que se paga:
- Si se trata del IVA y el IT (ambos de forma mensual), la base imponible será el mismo monto de la cuota de alquiler.
- Si se trata del RC-IVA (de forma trimestral), la base imponible será el 87% de los ingresos de los 3 meses que corresponden.
- Si se trata del IUE (de forma anual), la base imponible será el 50% del 87% de los ingresos netos del año. (Ej. si los ingresos son de Bs.60,000, entonces, la base imponible será Bs.60,000*0.87/2 = Bs.26,100). Este descuento del 50% no es válido para las empresas.
Recuerda que, dependiendo del impuesto, existen varios descuentos que se aplican al cálculo y al final puede ser que incluso no pagues algunos de estos impuestos, más detalles en la calculadora.
Alícuota
La alícuota (%) para el impuesto a los alquileres depende del sub-impuesto en cuestión:
- Si se trata del IVA, la alícuota es del 13% (0.13).
- Si se trata del IT, la alícuota es del 3% (0.03).
- Si se trata del RC-IVA, la alícuota es del 13% (0.13).
- Si se trata del IUE, la alícuota es del 25% (0.25)
Estas alícuotas se aplican sobre las bases imponibles determinadas en la sección anterior, y con esto se determina el impuesto a pagar.
Entidad recaudadora
En todos los casos y para todos los sub-impuestos del impuesto al alquiler, la entidad recaudadora es el SIN, Sistema de Impuestos Nacionales.
Esta entidad se encarga de registrar el pago de estos impuestos mediante su Oficina Virtual y de recaudarlos mediante los diferentes bancos disponibles en el país.
A qué se aplica (hecho imponible)
Dependiendo del sub-impuesto al alquiler que se trate, el hecho imponible es distinto:
1) Hecho imponible del IVA
El IVA, cuando se trata de los alquileres, graba el servicio de habitabilidad o vivienda que se da en un inmueble en alquiler. Este servicio consiste en dar un espacio habitable y/o productivo a otra persona o empresa.
En general, este impuesto grava los ingresos percibidos por los productos o servicios que alguien vende. En el caso de los alquileres, el servicio es el hecho de dar un espacio para que lo use otra persona o empresa, este es el hecho que grava el IVA.
2) Hecho imponible del IT
El IT graba todas las transacciones de bienes y servicios que se realizan en la economía de Bolivia, esto se aplica a transacciones por productos, servicios, alquileres, anticréticos, etcétera.
Cada vez que alguien vende un servicio o un producto, debe pagar el impuesto IT. En el caso de los alquileres, es el servicio de alquiler y durante todo el tiempo en que se brinde este servicio se debe pagar el IT por cada cuota de alquiler que se recibe.
3) Hecho imponible del RC-IVA
El RC-IVA es un impuesto que grava los ingresos por trabajo o capital para las personas naturales y no empresas. Este impuesto grava «los ingresos por trabajos dependientes con sueldos y los ingresos por rentas del capital que una persona tiene».
Cuando alguien es dueño de un inmueble, éste tiene capital a su favor (en el inmueble) el cual le genera rentas. La renta (llamada alquiler) es lo que grava el RC-IVA.
Por tanto, el hecho imponible al cual se aplica el RC-IVA es la renta o alquiler que recibe el dueño del bien inmueble, el hecho imponible es percibir rentas por la tenencia de un inmueble.
Las personas que reciben alquileres, y además, reciben otros ingresos independientes, deben pagar el IUE y no el RC-IVA, (más detalles en esta sección).
4) Hecho imponible del IUE
El IUE es un impuesto que grava los ingresos de las empresas, y también los ingresos de las personas naturales cuando éstas tienen ingresos «independientes», esto significa que no son empleados del estado o de una empresa privada.
Por ejemplo, si una persona aparte de recibir alquileres, también tiene ingresos por ser consultor independiente, por algún oficio que realiza a contrato, por venta de bienes o servicios, etcétera, esta persona ya no puede pagar el RC-IVA, y más bien tendrá que pagar el IUE. Más detalles en esta sección).
Las empresas por su parte, siempre pagan el IUE y los alquileres que reciben como ingreso se consideran como parte de la totalidad de sus ingresos.
Quienes pagan
El impuesto los alquileres, y por tanto, todos sus sub-impuestos dependiendo del caso (IVA, IT, RC-IVA e IUE) lo pagan:
- Todas las personas, ya sean naturales o jurídicas, que posean capital en forma de bienes inmuebles situados en Bolivia, y que perciban rentas o alquileres a causa de estos inmuebles.
El IVA y el IT lo pagan de forma indistinta todos los dueños de inmuebles, ya sean personas o empresas, de forma mensual.
Para el pago del RC-IVA y el IUE hay otras reglas más detalladas.
¿Cuándo se paga el RC-IVA y cuando el IUE?
Esto depende estrictamente de las fuentes de ingreso que tiene la persona natural. Pero básicamente, la persona se debe inscribir a los regímenes que corresponden a su ingreso (según la Resolución Normativa No. 101700000004).
Lo anterior genera varias reglas en relación a los alquileres:
- Si la persona natural sólo recibe alquileres y estos son su única fuente de ingresos (vive de ellos) siempre deberá sólo acogerse al RC-IVA.
- Si la persona natural recibe alquileres, y también tiene otros ingresos de fuente dependiente (ej. siendo empleado del estado o de una empresa privada) debe seguir utilizando el RC-IVA.
- Si la persona natural recibe alquileres, y también tiene otros ingresos de fuente independiente (ej. por venta de bienes y servicios, consultorías independientes) ya no debe pagar el RC-IVA, sino más bien el IUE. En el IUE declarará tanto los ingresos de alquiler como los otros ingresos independientes.
- Si es una empresa la que recibe los alquileres, en ningún caso paga el RC-IVA, si no nomás bien el IUE.
Quienes no pagan
En lo que respecta al pago de IUE las organizaciones sin fines de lucro no pagan este impuesto, por tanto, si una empresa social recibe ingresos por alquileres no debe declararlos en ningún impuesto IUE.
Más allá de esto, no existen excepciones al pago de alguno de esos impuestos si se da en alquiler un espacio inmobiliario. En todos los casos se deberá pagar parte (aplicando los descuentos) o todos estos sub-impuestos, dependiendo de la situación.
A menudo se cree que los inquilinos deben pagar algunos de estos sub-impuestos, pero esto no es así, son los dueños los encargados de pagar todos estos impuestos (IVA, IT, RC-IVA o IUE).
Cuando pagar
Dependiendo del sub-impuesto en relación a los alquileres que se da a pagar, existen distintas fechas para realizar este pago.
1) Calendario del IVA
El impuesto IVA se debe pagar en todos los casos de forma mensual:
- Durante los primeros 15 días del mes siguiente al correspondiente impuesto.
Toma en cuenta que estos no son días hábiles sino días normales, entonces, el último día será el 15 del mes en curso.
2) Calendario del IT
El impuesto IT se debe pagar en todos los casos de forma mensual. El calendario para este pago depende del último dígito del NIT del contribuyente:
- Dígito 0, hasta el día 13 del mes.
- Dígito 1, hasta el día 14 del mes.
- Dígito 2, hasta el día 15 del mes.
- Dígito 3, hasta el día 16 del mes.
- Dígito 4, hasta el día 17 del mes.
- Dígito 5, hasta el día 18 del mes.
- Dígito 6, hasta el día 19 del mes.
- Dígito 7, hasta el día 20 del mes.
- Dígito 8, hasta el día 21 del mes.
- Dígito 9, hasta el día 22 del mes.
El impuesto IT que se paga durante un mes corresponde al período mensual anterior.
3) Calendario del RC-IVA
El impuesto RC-IVA se debe pagar en todos los casos de forma trimestral:
- Para los meses de enero a marzo, los primeros 15 días de abril.
- Para los meses de abril a junio, los primeros 15 días de julio.
- Para los meses de julio a septiembre, los primeros 15 días de octubre.
- Para los meses de octubre a diciembre, los primeros 15 días de enero del siguiente año.
4) Calendario del IUE
El impuesto IUE se debe pagar en todos los casos de forma anual:
- Hasta el día número 120 del siguiente año.
Lo anterior significa que el último día para pagar este impuesto es:
- Si el año no es bisiesto, el 29 de abril.
- Si el año sí es bisiesto, el 30 de abril.
- Si el último día de presentación cae en fin de semana o feriado, el último día será el siguiente día hábil.
Descuentos
Existen ocasiones en que el gobierno central y el SIN otorgan «perdonazos tributarios» a los contribuyentes, en los cuales condonan las multas por impuestos en mora, e incluso se otorgan descuentos. Mantente al tanto de estos posibles eventos impositivos.
Existen también varios descuentos por ley que deben aplicarse a cada uno de los sub-impuestos del impuesto al alquiler, como se muestra a continuación.
Puedes ver los descuentos aplicados de forma práctica en la calculadora que tenemos al principio de esta nota.
1) Descuentos para el IVA
El IVA que se paga por alquileres corresponde al 13% de la factura de alquiler. Por ejemplo, si el alquiler es de Bs.2.000 debe pagar Bs.260 por impuesto IVA.
Este monto puede ser descontado con el crédito fiscal IVA. El crédito fiscal IVA para los alquileres corresponde a todos los gastos relacionados al inmueble que se alquila. Estos gastos pueden ser agua luz, reparaciones y similares.
Algunas propiedades listadas en nuestro directorio
AV ALEMANA DENTRO DEL 4TO ANILLO DEPARTAMENTO EN ALQUIER
A. Salvatierra 3060, Santa Cruz de la Sierra, Bolivia
EDIFICIO QUARTIER – DEPARTAMENTO AMOBLADO
P.º Canal Isuto, Santa Cruz de la Sierra, Bolivia
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0000, Av. José Ballivian (El Prado) Nro. 3626, Cochabamba, Bolivia
Departamento en alquiler, Zona Sur, Santa Cruz, Bolivia
Gualberto Villarroel 180, Santa Cruz de la Sierra, BoliviaEn el ejemplo, si todos los gastos facturados sumaron 500 bolivianos durante el mes, se calcula el 13% y se los resta del monto a pagar. En total sería Bs.260 – (Bs.500*0.13) = Bs.195. El descuento habría sido de Bs.65.
Más allá de esto, en relación a los alquileres, no existen otros descuentos para el IVA. Todas las personas a las que alcanza este impuesto deben pagarlo sin otros descuentos de ningún tipo.
2) Descuentos para el IT
El impuesto a las transacciones IT tiene un importante descuento para las personas naturales que pagan el IUE, como se describe a continuación:
El IUE que ya se ha pagado el periodo anterior se puede descontar del IT del periodo actual, que se va a pagar cada mes hasta que su monto se agote o se pague el próximo IUE.
Expliquemos lo anterior con ejemplo:
- Digamos que una persona que recibe alquileres, y además realiza otras actividades, ha pagado el 2020 un impuesto por IUE de Bs.2,480.
- Para el 2021 esta persona deberá pagar cada mes el IT que es el 3% de su cuota de alquiler (digamos Bs.2100). Entonces esta persona por el IT deberá pagar un impuesto mensual de Bs.63.
- Pero, el saldo ya pagado del IUE de Bs.2,480 el año anterior puede descontarse del IT de cada mes, de la siguiente forma:
- En enero Bs.63 se compensan con Bs.2,480, quedando Bs.2,417.
- En febrero Bs.63 se compensan con Bs.2,417, quedando Bs.2,354.
- En marzo Bs.63 se compensan con Bs.2,354, quedando Bs.2,417.
- En abril Bs.63 se compensan con Bs.2,480, quedando Bs.2,291.
- Y así sucesivamente…
- Como puedes ver, hasta diciembre del año en curso no se paga en ningún momento el IT, ya que él sí saldo de IUE ya pagado el año anterior no se agota.
- Si el monto del IUE apagado se llegara a agotar en algún mes del año en curso, se comenzará a pagar el IT restante para cada mes que quede hasta pagar el siguiente IUE.
Con lo anterior se puede decir que cuando se paga el IUE de un año determinado, en realidad se está pagando el IT del siguiente año hasta cierto punto.
3) Descuentos para el RC-IVA
El RC-IVA cuenta con importantes descuentos, hasta el punto de que casi nunca se paga, como se muestra a continuación.
- Existe un descuento del 13% del monto total de alquiler recibido durante el trimestre. Esto es porque se supone que ya se pagó el IVA.
- Existe un descuento del 13% de 2 salarios mínimos por cada mes del trimestre correspondiente. En total sería el 13% de 6 salarios mínimos.
- Existe un descuento del anterior monto RC-IVA que haya quedado (saldo positivo de RC-IVA del anterior periodo).
- Existe un descuento por crédito fiscal de todas las facturas no relacionadas al inmueble en alquiler, o de gastos personales, que se recibieron durante el trimestre correspondiente.
*Nota: Para adicionar 6 salarios mínimos de descuento, se debe haber recibido ingresos cada mes del trimestre. Si no es así, sólo se añadirán salarios mínimos por los meses en los cuales se recibió algún ingreso.
Por ejemplo, digamos que una persona recibió Bs.4,500 de alquiler cada mes durante el trimestre. En total recibió entonces Bs.13,500. Por lo tanto:
- Aplicando el 1er. descuento, Bs.13,500*0.87 = Bs.11,745. A este monto se le aplica el 13% lo cual daría el impuesto resultante a pagar, o Bs.1,527.
- Se aplica el 2do. descuento, el salario mínimo actualmente es Bs.2122, así que (Bs.2122*2*3)*0.13 meses = Bs.1,655. Este monto se lo descuenta del impuesto a pagar, Bs.1,527 – Bs.1,655 = -Bs.128. Aquí el saldo ya es negativo y ya no se paga el RC-IVA.
- Se aplica el 3er. descuento. Digamos que se tiene un saldo a favor de Rc-IVA del trimestre anterior de Bs.240, en este caso simplemente se aumenta al monto negativo, -Bs.128 + (-Bs.240) = -Bs.368
- Se aplica el 4to descuento. Digamos que durante el trimestre anterior se obtuvieron facturas por compras de cualquier tipo con un valor de Bs.6,500. A este monto se se le saca el 13% y se lo adiciona al descuento y existente, -Bs.368 – (6500*0.13) = -Bs.1.213
- Este monto, Bs.1,213, es negativo ya que sobredescontó el impuesto RC-IVA que se tiene que pagar.
- Este monto negativo, -Bs.1.213, será el crédito fiscal RC-IVA para el próximo trimestre.
Como puedes ver, en los casos en que se reciben pocos ingresos, digamos hasta los Bs.6,000 o Bs.8,000 por mes, casi nunca se paga el RC-IVA. Si los ingresos son mayores, en general, sí se pagará este impuesto.
4) Descuentos para el IUE
Para el IUE existen también descuentos significativos aplicables a las personas naturales que tienen varios ingresos de fuente independiente además de alquileres.
Para personas naturales que deben pagar el IUE, los descuentos son los siguientes:
- A los ingresos netos se resta el IVA (13%) de todo el año. Esto porque se supone que el IVA ya pagado ya no cuenta como un ingreso.
- Al monto resultante se le resta el 50% del mismo monto. Esta es una ventaja impositiva para personas naturales que pagan el IUE. Este 50% descontado se considera el gasto «presunto» realizado en el año.
- Una vez aplicada la alícuota y determinado el impuesto, se descuenta el monto resultante con las facturas por compras de toda índole que haya hecho la persona durante todo el año. Este descuento puede ser hasta el 50% del monto total del IUE.
Por ejemplo, digamos que una persona recibe Bs.2,400 por alquileres y también tiene un oficio que le reporta Bs.5,000 al mes. Su ingreso total mensual es de Bs.7400. y entonces su ingreso anual es de Bs.88,800, por tanto:
- Se aplica el 1er. descuento y se resta el 13% al ingreso anual, Bs.88,800*0.87 = Bs.77,256.
- Se aplica el 2do. descuento y a este monto se le resta el 50% del mismo monto, Bs.77256 – Bs.38,628 = Bs.38,628. A este monto se le aplica el 25% que es la alícuota del IUE, esto da un impuesto a pagar de Bs.9,657.
- Se aplica el 3er. descuento y al impuesto resultante se le resta el crédito fiscal IVA de las facturas de compras personales, no relacionadas con los negocios o inmuebles en alquiler, generadas durante todo el año. Digamos que en este caso todas las compras con factura del año totalizan Bs.32,500, a este monto se calcula el 13% y se lo descuenta del impuesto a pagar IUE, Bs.9,657 – (Bs.22,500*0.13) = Bs.6,732.
- Este monto Bs.6,732, es el monto final a pagar del IUE después de todos los descuentos. Monto que no es el 25% de los ingresos anuales en este ejemplo, sino solo cerca al 8% de estos.
- Respecto al 3er. descuento, sólo se puede descontar hasta el 50% del impuesto a pagar igual IUE. Eso significa que aunque se tenga muchas facturas por compras, el IUE a pagar es sólo se podía descontar hasta Bs.9,657/2 = Bs.4829.
En general, podemos decir que, por concepto del IUE, una persona natural con ingresos simultáneos independientes (form. 510) paga entre el 6% al 10% de todo su ingreso bruto generado durante el año y no el 25%.
Para las empresas, los descuentos son:
- Podemos decir que las empresas consideran los alquileres como un ingreso más, igual a cualquier otro de su giro comercial, así que este ingreso tendrá los mismos descuentos que los demás ingresos percibidos como empresa en relación al IUE.
Tú no tienes que realizar todos estos cálculos, la Oficina Virtual del SIN realiza de forma automática el 90% de estos cálculos, cuando estás declarando tus impuestos en los formularios.
Penalizaciones
Todas las personas que incumplan con este impuesto tienen que adherirse a las multas y castigos que están descritas en el Código Tributario del Art 158 al Art. 192.
Estás penalizaciones se dividen en 2 tipos:
- Contravenciones, cuando digamos omites pagar estos impuestos, no cumples con la formalidad que el SIN, no te inscribes como contribuyente, entre otros. Las contravenciones nunca incluyen cárcel, pero sí multas del 100% del impuesto adeudado.
- Delitos, cuando deliberadamente intentan defraudar a impuestos nacionales evitando pagar los impuestos. Los delitos incluyen de 3 a 12 años de cárcel y también el 100% del impuesto adeudado en multas.
Si por alguna razón fuera de tu alcance no puedes pagar este impuesto, nunca pases los 9,000 UFVs (~Bs.21,700) de impuesto adeudado en ningún momento!, ya que después de este monto el estado puede considerar tu acto como «Defraudación Tributaria», un delito que incluye cárcel. (Ver: Art. 177 del Código Tributario).
Las multas que se aplican a los impuestos no pagados pueden llegar a ser del 100% del monto del mismo impuesto, lo cual puede tener un impacto económico importante para el contribuyente. Además, el hecho de tener impuestos adeudados en el SIN inhabilita para otros aspectos relacionados, como venta o ampliación del inmueble, anticrético, hipotecas, etcétera.
Esto sin mencionar que las facturas de alquiler constituyen una prueba legal contra de apropiaciones indebidas del inmueble, y también de que pagar el impuesto al alquiler es una obligación por ley.
¿Cuánto se paga en realidad?
Si no se aplicará ningún descuento al impuesto a los alquileres y todos sus sub-impuestos, el impuesto a pagar sería bastante alto. Se tenía que pagar el IVA y el IT, cada mes, que serían el 16% de los alquileres, también el RC-IVA que representa el 13% de los ingresos o el IUE que es el 25% de los ingresos anuales.
Lo anterior significa que los dueños del inmueble en alquiler pagarían en total unas cuotas del 20% al 40% de sus ingresos en impuestos. Pero a causa de los descuentos (lo puedes verificar en la calculadora al principio de esta nota y también en la Oficina Virtual del SIN), los dueños en realidad pagan del 10% al 20% de su ingreso de alquiler en impuestos totales.
| Detalles del impuesto a los alquileres (RC-IVA) | |
|---|---|
| Base imponible | IVA e IT: la cuota de alquiler, RC-IVA: el 87% de 3 cuotas de alquiler, IUE: el 87% de los ingresos anuales totales, incluyendo alquileres. |
| Alícuota | IVA: 13% mensual, IT: 3% mensual, RC-IVA: 13% trimestral, IUE 25% anual. |
| Entidad recaudadora | Sistema de Impuestos Nacionales SIN en todos los casos |
| A que se aplica (hecho imponible) | IVA e IT por dar un servicio de alquiler, RC-IVA e IUE: a la renta (ingresos) que genera un alquiler, |
| Quienes pagan | Todos los dueños o empresas que alquilan un inmueble |
| Quienes no pagan | Los inquilinos no pagan ninguno de esos impuestos. |
| Cuando pagar | IVA e IT: mensualmente, RC-IVA: trimestralmente, IUE: anualmente. Ver cronogramas detallados. |
| Descuentos y penalizaciones | Descuentos variados y significativos, ver en detalle. Se aplican las penalizaciones del Código Tributario en el Art. 177, multas y otros. |
| ¿Cuánto se paga en realidad? | Estar atento a los perdonazos tributarios. Sin descuentos para estos impuestos se pagaría un total en torno al 35% de los ingresos brutos anuales. Aplicando los descuentos, se paga entre el 10% al 20% de los ingresos brutos anuales. |
| ¿Cómo pagar? | Llenando los formularios: 200 (IVA) y 400 (IT) de forma mensual, además, 610 (RC-IVA) de forma trimestral o 510 (IUE) de forma anual. Todos estos impuestos se declaran en la Oficina Virtual del SIN y se pagan en los principales bancos, de forma virtual o presencial. |
Requisitos y pasos para pagar el impuesto a los alquileres
Recuerda que para pagar todos los sub-impuestos del impuesto al alquiler (IVA, IT, RC-IVA e IUE) debes estar inscrito como contribuyente en el Sistema de Impuestos Nacionales SIN.
Requisitos
Para la inscripción como contribuyente:
- La factura de luz o de otro servicio básico principal del inmueble que se va a alquilar.
- Un croquis del bien inmueble que se va a alquilar.
- Te tomarán una fotografía y registrarán tus huellas dactilares.
Para el pago del impuesto a los alquileres:
- Cédula de identidad (para el pago presencial), número de cédula de identidad (para el pago virtual).
- Formularios 200 (IVA) 400 (IT) 610 (RC-IVA) y/o 510 (IUE) debidamente llenados:
- Los formularios 200 y 400 se llenan y pagan cada mes.
- El formulario 610 cada trimestre.
- El formulario 510 cada año (o 500 si es para las empresas).
- Números de comprobante de trámite de formularios 200, 400, 610 y 510, estos se obtienen en la Oficina Virtual al llenar los formularios, para pagar en los bancos se debe presentar estos números.
*Nota: Si el inmueble donde se vive es distinto al inmueble que se va alquilar, se debe llevar los requisitos para ambos inmuebles.
Pasos
Los pasos que deberás seguir para pagar el IVA, el IT y el RC-IVA o IUE en relación al impuesto a los alquileres dependen de si ya estás o no registrado como contribuyente en SIN (Sistema de Impuestos Nacionales).
1) Inscripción como contribuyente en el SIN
El primer paso, si aún no eres contribuyente, debes inscribirte sistema de impuestos nacionales con la actividad alquileres, al Régimen General, siguiendo los siguientes pasos:
- (Contribuyentes no registrados). Deberás entrar a la oficina virtual del SIN. Ahí deberás crear una cuenta temporal de registro al padrón biométrico del SIN:
- Llena todos los datos en el formulario MASI y sigue los pasos, te aparecerá un listado de los requisitos que deberás presentar en las oficinas del SIN, incluyendo el croquis y la factura de luz.
- Imprime el formulario MASI con los requisitos y anota el número de trámite.
- Ve a la oficina del SIN, del área o ciudad donde realizas tus actividades,
- En la oficina del SIN, presenta el formulario impreso y el número de trámite, así como todos los requisitos.
- Te otorgarán la Tarjeta MASI y el número de NIT. En la tarjeta estará tu usuario y contraseña para acceder como contribuyente a la Oficina Virtual del SIN.
- Ahora que ya eres contribuyente del SIN, puedes seguir los pasos a continuación.
2) Obtención de las facturas de alquiler (dosificación de facturas)
Una vez te has inscrito en el SIN, debes obtener el talonario de facturas de alquiler. Esta factura se la darás al inquilino cada vez que pague la cuota de alquiler.
Recuerda que el SIN ofrece la opción «Facturación Por Oficina Virtual» que te permite otorgar facturas del alquiler de forma virtual, sin tener que recurrir a una imprenta especializada y oficial para que imprima tu talonario de facturas de alquiler.
Los pasos para la obtención de ese talonario son:
- Ingresa a la oficina virtual de SIN, con tus datos y contraseña como contribuyente:
- Ahí encontrarás 2 opciones:
- Dosificación de Facturas (aquí podrás solicitar un talonario de facturas físicas o reales).
- Facturación Oficina Virtual Electrónica Web y Ciclos (aquí podrás solicitar y emitir facturas virtuales).
- Si elegiste Dosificación de Facturas, sigue los pasos para realizar tu solicitud del talonario de facturas. Deberás imprimir esta solicitud y llevarla a una imprenta autorizada para que impriman el talonario.
- Sí elegiste Facturación Oficina Virtual Electrónica Web y Ciclos, tendrás que a) primeramente realizar la solicitud de facturas virtuales, b) personalizar estas facturas de acuerdo a tus datos y la actividad, en este caso alquiler, y por último c) emitir facturas virtuales con los datos del inquilino y la cuota de alquiler etcétera. Todo esto en la misma Oficina Virtual.
- Ya sea que hayas elegido facturas físicas o virtuales, deberás emitirlas al inquilino cada vez que pague una cuota de alquiler.
*Nota: En el caso de las facturas virtuales, no es necesario que se las des al inquilino, pero siempre él las pedirá como comprobante, así que sólo imprimelas en la misma Oficina Virtual.
3) Declaración de los impuestos en la oficina virtual del SIN
- Ingresa al portal de declaraciones juradas del SIN:
- En las opciones elige otras declaraciones juradas.
- En el menú de formularios elige el formulario que corresponda:
- Si es para el IVA y el IT, tendrás que llenar los formularios 200 y 400, de forma mensual.
- Si es para el RC-IVA, tendrás que llenar el formulario 610, de forma trimestral.
- Si es para el IUE, deberás llenar el formulario 510 de forma anual (formulario 500 para las empresas).
- *Nota: Deberás también pagar el saldo de estos formularios de forma mensual, trimestral, y/o anual respectivamente.
- Llena todos los datos que te pida el formulario respectivo y obtén el saldo a pagar.
- Imprime el formulario respectivo y anota el número de trámite.
*Nota: Si la actividad de alquileres no es la única actividad y existen otras actividades como independiente, ya no se debe llenar el RC-IVA trimestralmente. En cambio se tiene que llenar el IUE de forma anual.
4) Pago del saldo expresado en los formularios
- Paga de forma virtual o presencial en cualquier banco autorizado por el SIN (todos los bancos más importantes de Bolivia están autorizados, el Banco Unión ofrece el sistema de pago virtual UNINET), presentando el formulario impreso y número de trámite:
- Si se trata del IVA y el IT, deberás pagar con con sus formularios y números respectivos en cualquier banco, de forma mensual.
- Si te trata del RC-IVA o el IUE, deberás pagar con su formulario y número respectivo en cualquier banco, de forma trimestral o anual respectivamente.
- Imprime el comprobante (si fue un pago virtual) o recibe el comprobante de pago (si fue un pago presencial) del impuesto pagado correspondiente (IVA, IT, RC-IVA o IUE).
- Y todo listo.
Ten en cuenta los siguientes detalles relación al pago de estos impuestos:
En el formulario 510 se registran todos los ingresos que obtiene el contribuyente durante el año incluyendo alquileres, oficios, profesiones ejercidas de forma independiente, venta de bienes y servicios como persona natural, etcétera.
Sí se compensa el impuesto final del IUE con el crédito fiscal de las facturas de las compras realizadas durante todo el año, las cuales se indican en el formulario 110, se debe enviar este formulario, en formato digital, por la Oficina Virtual del SIN.
Si después de compensar durante todo el año el IT con el IUE aún queda un monto del IUE, este monto ya no se puede utilizar para el período siguiente y se queda con Impuestos Nacionales. De forma más técnica, el IUE se considera una cuenta contable de activo diferido hasta el pago del siguiente IUE, momento en el cual se convierte en una cuenta de gasto. La cuenta de activo diferido del IUE se debe mover con asientos cada mes.
Otros detalles sobre este impuesto
El RC-IVA es una sub variante del impuesto IVA, la diferencia fundamental radica en que el IVA grava todas las transacciones que se realizan con bienes y servicios ya sea de personas naturales o personas jurídicas.
En cambio, el RC-IVA grava todas las transacciones que se realizan por sueldos, salarios, trabajo, y además, por inversiones de capitales.
Las personas que se dedican a la actividad de alquileres no tienen la obligación de elaborar el libro de ventas en la Oficina Virtual del Sistema de Impuestos Nacionales SIN. Esto se cumple sólo cuando se tiene como única actividad los alquileres.
Si se realizan cambios en el domicilio del que alquila o se agrega otra actividad a tus ingresos, se debe notificar al SIN vía Oficina Virtual, para que así cambie la forma en que declaras tus impuestos.
(Para personas que alquilan un ambiente el cual han recibido en anticrético) En este caso, la cuota de alquiler reemplazará el ingreso presunto del 10% en relación al pago del RC-IVA (Art. 7 D.S. 21531). Tenemos una guía dedicada al impuesto a los anticréticos en el enlace.
Las facturas oficiales del SIN (no recibos) por alquiler constituyen una prueba legal irrefutable de que se dio en alquiler un inmueble, y por tanto, protegen contra posibles avasallamientos, usucapiones o intentos de apropiación indebida por parte de los inquilinos.
¿Quién tiene derecho a las facturas por servicios básicos, el dueño o el inquilino?
Aquí pueden surgir 3 situaciones:
- Si el dueño se encarga de pagar todas las facturas (ya sea porque se ha acordado que el dueño se encargará de estos gastos), él tiene derecho al crédito fiscal por estas facturas de servicios básicos.
- Si los inquilinos pagan por su cuenta la factura (ya sea a causa de que cada ambiente alquilado tiene su propio medidor), cada inquilino tiene derecho a su crédito fiscal por la factura de servicio básico que pague.
- Sí se ha llegado a un acuerdo para los pagos (ya sea porque hay un solo medidor, pero el dueño recibe cuotas de los inquilinos), se debería llegar a un acuerdo entre inquilinos y dueños, para que en unos casos la factura esté a nombre de los inquilinos y en otros casos a nombre del dueño.
Conclusiones
En esta extensa guía sobre el impuesto al alquiler pudiste conocer, que este impuesto grava 2 aspectos fundamentales: el servicio de alquiler y la renta percibida por el alquiler, también, que la factura de alquiler es una protección anti apropiaciones indebidas del inmueble.
También te enteraste de que, aunque son muchos los impuestos que se pagan, en general la totalidad de estos no llegan a superar el 15% del total del ingreso percibido, ya que se aplica muchos descuentos para cada sub-impuesto. Pudiste ver también los pasos y requisitos detallados para pagar este impuesto, el cual siempre se lo declara en la Oficina Virtual del SIN y se paga en los principales bancos del país.
Por último, te mostramos los pasos y requisitos detallados para pagar este impuesto, y cómo pudiste ver, es un proceso bastante sencillo una vez lo dominas, y además, una calculadora para estimar cuánto pagarás por el impuesto al alquiler.
Esperamos que esta información te haya servido y si quieres saber más sobre otros impuestos que gravan los inmuebles en Bolivia, visita el siguiente enlace: Todos los impuestos que gravan los inmuebles en Bolivia, guía completa.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
