Los remates de inmuebles en Bolivia permiten, a los interesados, adquirir descuentos de hasta el 20% en la adquisición de estos bienes, pero este proceso alternativo de compra tiene bastantes detalles que debes conocer para no incurrir en errores.
Los remates de inmuebles en Bolivia tienen las siguientes características principales: ofrecen una rebaja máxima del 20%, son ejecutadas por todos los bancos de Bolivia mediante el sistema Thor, se pagan al contado, y necesitan un empoce del 5% para participar.
A continuación, desarrollaremos a fondo el tema de los remates inmobiliarios en Bolivia y también te brindaremos las herramientas y formas de contacto necesarias para que puedas iniciar la compra de inmuebles mediante esta vía alternativa.
Una mirada general a los remates inmobiliarios en Bolivia
Todo el tiempo se están dando remates inmobiliarios en el país, la mayoría de estos remates son a causa de personas que no pudieron pagar sus deudas en los bancos y estos últimos inician el proceso de remate para recuperar el préstamo inicial.
Hay otros remates que suceden a causa de demandas legales extraordinarias entre particulares, o entre el estado y particulares, remates a causa de bienes confiscados por parte del estado, o remates de impuestos nacionales, subastas de inmuebles propiedad del estado, entre otros.
Los remates, al no ser una forma de transacción común entre propietario y el futuro dueño, tienen ciertos detalles que debes conocer, detalles que te brindamos al final de esta nota, pero a continuación veremos las principales instituciones que realizan remates en Bolivia.
Instituciones que realizan en remates en Bolivia y sus directorios
A continuación, te brindamos los lugares dónde se pueden encontrar la mayor parte de los remates existentes, en algún momento, en Bolivia. Esta lista no es exhaustiva, ya que algunos remates simplemente no se colocan en estos sitios, pero mediante estas 4 direcciones, encontrarás al menos el 90% de todos los remates existentes en un momento dado en el país.
1) Remates del órgano judicial de Bolivia y su sistema Thor
En esta entidad del gobierno se pueden encontrar remates, no solamente de los bancos (aunque no todos), sino de diferentes tipos de procesos judiciales, o incluso, subastas de los bienes del estado cuando éste ve necesario realizarlas.
Es posible encontrar, en algunos remates, rebajas mayores al 20% en esta entidad del gobierno. Como dijimos antes, esta rebaja no está normada por ley, pero estas subastas existen y están listadas. Puedes ver las listas del sistema Thor en el siguiente enlace:
Visita el directorio de CasasenBolivia
Las listas que se encuentran en el sistema Thor son bastante detalladas en cuanto a los bienes inmuebles en remate publicados, indicando aspectos como el estado de los impuestos, observaciones, número de proceso judicial, etcétera.
2) Remates del sistema bancario (ASFI)
Aunque muchos bancos por su lado listan las subastas que tienen en un momento dado, la ASFI, que es la entidad controladora del sistema bancario, lista todas las subastas de los bancos en un solo lugar, el cuál tiene buenos filtros para realizar mejores búsquedas. Puedes visitar estas listas mediante el siguiente enlace:
https://www.asfi.gob.bo/index.php/aplicaciones-consulta/remate-cf.html
3) Remates de la autoridad de bienes confiscados (DIRCABI)
De cuánto en cuánto la autoridad de bienes confiscados DIRCARBI, realiza subastas de bienes inmuebles y otros bienes nivel nacional. Pero ten en cuenta que el sitio web que lista está subastas está desactualizado. A continuación, te damos el enlace a este sitio:
4) Remates realizados por Impuestos Nacionales (SIN)
Esta entidad también realiza remates y subastas causados por litigios impositivos con los inmuebles. Ten cuenta en la página existen solamente algunos remates vigentes y la mayoría de los que se muestran son remates pasados.
5) Páginas web dedicadas a los remates de los bancos
Como dijimos en principio, el sistema Thor de órgano judicial concentra los remates de todos los bancos vigentes en un momento dado. De todas formas, puede ser útil visitar las páginas relacionadas a remates de cada banco, ya que a menudo cada banco coloca muchos más detalles sobre cada inmueble que tiene en remate.
A continuación, te mostramos las direcciones web de las páginas de remate de los principales bancos de Bolivia:
- Banco Económico:
- Banco de Crédito BCP:
- Banco Fassil:
- Banco Mercantil Santa Cruz:
- Banco Bisa:
- Banco Central de Bolivia:
- Banco Ganadero:
- Banco Unión:
- Banco Nacional de Bolivia BNB:
- Banco Prodem:
- BancoSol (al final de la página):
- Banco Ecofuturo:
- Banco de desarrollo productivo BDP:
- Banco Fortaleza:
- Banco Fie: no cuenta con una página de remates
- E.F.V. La Primera: no cuenta con una página de remates
Requisitos para comprar un inmueble en remate en Bolivia
Para adquirir un bien inmueble mediante un remate en el país debes tener en cuenta los siguientes requisitos:
Contar con todo el dinero en efectivo
Para comprar el bien inmueble, ya que se debe pagar al contado.
Realizar un depósito inicial del 20%
Esto que te da derecho a ser postor, este monto también es llamado empoce.
Saber que puedes perder tu depósito inicial
Si ganaste la subasta por el bien inmueble, pero no realizas la totalidad del pago durante los tres días siguientes, el estado se apropiará de tu depósito inicial del 20%.
Saber que, si eres el segundo postor, también puedes perder tu depósito inicial
Si el primer postor no compró el inmueble y se te notifica que puedes realizar la compra, pero no la realizas durante los tres siguientes días, entonces el estado se apropiará de tu depósito del 20%. Para poder seguir siendo segundo postor, tienes que mantener tu depósito durante varios días después de haber finalizado el acto de remate y notificar que te mantienes en calidad de postor.
Saber que casi no tendrás rebajas más allá del 20%
La norma dice que la rebaja puede ser, como máximo, del 20% sobre el valor inicial que arrojó el avalúo del inmueble. Aunque, como te mostraremos más adelante, en el sistema Thor del órgano judicial de Bolivia existen rebajas mayores para uno que otro inmueble, llegando incluso al 50% (esto no está indicado en la norma y aún no hemos establecido por qué sucede, todas formas, estas ofertas son bastante esporádicas. Para encontrarlas busca en el listado de Thor, el enlace está al final de esta nota).
Saber que muchos inmuebles deben impuestos
Una gran cantidad de los inmuebles que están en remate, alrededor del 50% de ellos, deben impuestos en promedio de 5 años.
Saber qué es posible la compra por comisión
Esto significa que los postores pueden mandar a alguien, en representación de ellos, al acto del remate, para intentar la adquisición del inmueble. Está persona, que representa al postor, tiene que indicar a quién representa, sino se le adjudicará el inmueble a él mismo.
Pasos para comprar un inmueble en remate en Bolivia
Una vez que sabes cuáles son los requisitos principales para acceder a un remate inmobiliario, te mostramos los pasos de este procedimiento.
1) Se tendrá una sentencia judicial por vía civil
Esta sentencia permitirá ejecutar el remate y se procederá a éste. Entonces, el ejecutante (la persona que tiene como garantía el bien, digamos el banco) empezará el proceso de remate.
2) El ejecutante publicará una sola vez un anuncio del remate
El banco, o la entidad que tiene como garantía el bien inmueble, publicará en algún medio de prensa (en casi todos los casos un periódico de circulación nacional) un aviso con todos los detalles del remate, como lugar, fecha, precio del inmueble, si es el primero o segundo remate, si tiene rebaja, junto con los detalles y observaciones sobre este.
3) Los postores depositarán el 20% del valor del inmueble
Para adquirir calidad de postores, los interesados depositaran un 20% del valor del avalúo inicial del inmueble. Este pago se puede realizar antes de la subasta, o incluso en el momento y el lugar mismos de la subasta, justo antes de que ésta se realice.
4) Se realizará el primer acto del remate
El martillero asignado a ese remate empezará el acto, en el cual los postores darán ofertas cada vez más altas, de acuerdo a cuánto quieren ofrecer (como suceden los remates comunes), hasta que uno de ellos se quede con el derecho a comprar el inmueble, el que más haya ofrecido al final.
5) El primer postor tendrá 3 días para comprar el bien inmueble
El que ganó el remate tendrá hasta el tercer día para realizar el depósito total por el pago del inmueble, de otra forma, y mediante la normativa de los remates en el país, el primer postor perderá su depósito inicial del 20%.
6) El segundo postor tendrá 3 días para comprar el bien inmueble
Si el segundo postor a mantenido su depósito inicial, y además, el primer postor no pagó el bien inmueble, el segundo postor tendrá los siguientes 3 días para adquirir el bien inmueble, de otra forma, el segundo postor también perderá su depósito inicial del 20%.
7) Si no se remata el bien, se procederá al segundo acto del remate
Ya sea porque no existieron suficientes postores en el primer remate, o que, ni el primer ni el segundo postor compraron el bien inmueble, se procederá un segundo acto de remate, que tendrá nueva fecha y lugar, y además por norma, tendrá una rebaja del 20% del valor inicial.
8) Se repetirán los pasos 2 al 6
Con la diferencia de que ya no se dará una rebaja mayor al 20%, para el tercer, cuarto o siguientes remates. Y además, con la posibilidad de que, al final el segundo remate y si no se logró rematar el bien inmueble, el banco, o la entidad demandante, podrá quedarse con el bien inmueble, si así lo quisiera.
9) Una vez pagado el bien, continuará el proceso normal de adquisición
Una vez en este punto y siendo adjudicado con el bien de manera legal, seguirán los trámites normales, como de paso de nombre en derechos reales, el saneamiento de papeles, etcétera, pero este es un tema que va más allá de esta nota.
Tenemos otra nota donde hablamos en detalle sobre el proceso legal de adquisición de un bien, incluyendo todos los papeles y trámites involucrados, puedes visitarlo en el siguiente enlace: Pasos y requisitos legales para comprar una casa en Bolivia.
Ventajas y desventajas de los remates de inmuebles en Bolivia
Ahora que ya conoces los pasos y requisitos para los remates en Bolivia, veamos cuáles son las ventajas y desventajas más importantes.
Las ventajas
La principal ventaja se basa en el hecho de poder adquirir un inmueble con un descuento del 20%, aunque esto es cuestionable ya que pueden existir sobreprecios iniciales al inmueble por parte del valuador, probablemente no mal intencionados. También, puede ocurrir que un inmueble no se compre al principio por tener algún defecto, el cual no es visible a primera vista.
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Oscar Uzín Saavedra, Santa Cruz de la Sierra, BoliviaOtra ventaja importante es el hecho de que los inmuebles en remate han sido cuidadosamente analizados para ver si tienen algún problema legal, o con sus papeles. El estado y los bancos se encargan de esto, por tanto, estos inmuebles son bastante transparentes y el riesgo de fraude o estafa es bastante bajo.
Algo que se deriva del anterior es que se pueden obtener todos los datos relevantes de este inmueble, como cuántos impuestos debe, cuáles son sus problemas en los papeles o detalles a sanear, porqué está en una demanda civil, cuáles sus antecedentes, entre otros aspectos.
Las desventajas
Una de las desventajas principales es el hecho de que no se puede comprar este inmueble a crédito, y se debe tener todo el dinero para comprarlo casi al instante (como máximo en 3 días).
Otra de las desventajas es que al contrario de otros países es muy difícil encontrar un inmueble con una rebaja más allá del 20%. Esto está normado por ley. En otros países, los remates inmobiliarios tienen rebajas de hasta el 40% o incluso 60%, en el mejor de los casos.
Otra de las desventajas es la posibilidad de perder el depósito inicial o empoce, ya que si sucede algún imprevisto financiero, o de otra índole, una vez que se haya ganado el derecho a comprar el bien inmueble y no se lo paga en 3 días, por ley, el estado se apropiará de este depósito inicial.
Normativa de los remates inmobiliarios en Bolivia
La Ley No. 439, que establece la norma del Código Procesal Civil, es también la que determina el reglamento para las subastas judiciales en Bolivia.
Más específicamente, en el 2do. capítulo del Título V, desde los artículos Nro. 408 hasta Nro. 428, es dónde está plasmada la normativa que rige los remates en Bolivia. Puedes visitar esta norma mediante el siguiente enlace.
Algo que no está muy claro es porqué existen rebajas mayores al 20% en algunos remates disponibles en el órgano judicial de Bolivia mediante su sistema Thor, pero de que estas rebajas existen, pues, así es.
Remates y los bienes adjudicados
Cuando los bancos no pueden rematar un bien después del segundo tercer remate a menudo se adjudican este, adjudicarse significa que el bien pasa nombre del banco. Los bancos no se quedan con el bien inmueble, ellos intentan venderlo para recuperar el dinero del crédito. Es por esto que los bancos tienen listas de bienes adjudicados, los cuales ofrecen todo el tiempo a posibles compradores.
Los bienes adjudicados no tienen por qué venderse más barato u ofertarse a mejores precios que cualquier otro inmueble a la venta en el mercado de bienes raíces. El hecho de ser bienes adjudicados no da una ventaja en el precio de compra de estos bienes. De todas formas los bancos pueden tener algunas buenas ofertas entre sus bienes adjudicados, y además, se puede negociar con estas instituciones el precio de compra. Los mejor es considerar las ofertas de bienes adjudicados que los bancos ofrecen para ver si hay alguna que es conveniente.
Tenemos una nota dedicada especialmente a los bienes adjudicados en Bolivia con todos los detalles, ventajas, desventajas, requisitos y pasos que necesitas seguir para comprar un inmueble adjudicado, en el siguiente enlace: link
Algunas advertencias sobre los procesos de remate en Bolivia
Comprar inmuebles mediante remates no es una operación comercial común, por tanto, tiene ciertos riesgos, de los cuales debes estar muy al tanto.
Las personas acuden a los remates creyendo que van a encontrar inmuebles en oferta y esto en muchas veces es cierto, pero en otras ocasiones, los inmuebles han sido simplemente sobrevaluados por malos trabajos de valuación.
Otro detalle importante es el hecho de que si no se conocen bien los aspectos técnicos de los inmuebles, no es posible diferenciar los que simplemente han sido sobrevaluados, y no se venden por qué su precio es demasiado alto para el mercado, de las verdaderas ofertas.
Existe también el peligro de que te den gato por liebre y al final consigas un inmueble que en realidad tenía muchos problemas y que valía mucho menos de lo que pensabas, incluso con la rebaja del 20%. Por eso, para adquirir un inmueble se deben conocer todos los aspectos técnicos de este, como el estado de la construcción, valor de mercado del inmueble, análisis del retorno de la inversión, etcétera.
Que no te pase lo mismo que sucede cuando se compran autos a precio de oferta, pero que en realidad resultan ser cacharros.
Conclusiones
Aquí te hemos presentado todos los detalles, los pasos y requisitos, la normativa, las ventajas y desventajas, así como las vías de contacto y los lugares donde puedes adquirir inmuebles mediante el proceso de subasta en Bolivia.
Como pudiste ver, adquirir inmuebles mediante subastas no es un proceso realmente complicado, pero tiene ciertos detalles. En lo que más hay que fijarse es en verificar si realmente los inmuebles son ofertas o simplemente están sobrevaluados. Para comprar mediante subasta hay que tener conocimientos técnicos sobre bienes inmuebles, para poder encontrar las mejores ofertas y evitar las malas, o los malos inmuebles.
Esperamos que esta información te haya servido, y si quieres saber más sobre cómo adquirir bienes inmuebles con muchas rebajas, o incluso sin dinero, puedes visitar el siguiente enlace, donde damos todos los detalles: Adquirir inmuebles sin dinero en Bolivia ¿Es posible?.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
3 comentarios
laury
excelente explicación!
CasasenBolivia
Muchas gracias, qué bueno que le sirvio.
CasasenBolivia
Muchas gracias, estamos para ayudarle.