En esta guía no trataremos de enseñarte a realizar avalúos, o los detalles técnicos de los avalúos inmobiliarios, lo que sí te brindaremos son los conceptos básicos, y lo esencial que debes saber para contratar a un buen servicio de avalúos, y que este servicio realice el trabajo por ti.
Nosotros tenemos la posición de que los avalúos inmobiliarios son un servicio especializado y muy importante para determinar el precio de venta de un bien inmueble. Este debe ser realizado con mucho cuidado y solo por profesionales. De lo contrario, se puede perder mucho dinero cuando se vende un inmueble.
Tipos de avalúos
Podríamos separar los avalúos inmobiliarios en dos grandes grupos. El primer grupo comprende los avalúos que se realizan para determinar el precio al que un inmueble se puede vender en el mercado. El segundo grupo comprende todos los avalúos que se realizan de forma técnica, y para cuestiones que no son de mercado, considerando características, el valor de uso del inmueble, el valor de las construcciones, entre otros.
De manera resumida podríamos decir que estos dos grupos son:
- Avalúos que determinan el precio de venta de un inmueble. Este grupo comprende los avalúos comerciales, los pre-avalúos, los análisis de mercado comparativos, entre otros. Se enfocan en determinar el precio al que se podría vender un inmueble en el mercado, o cuánto se pagaría por este inmueble si se lo vendiera en el mercado. En este grupo se encuentran los avalúos que son críticos para determinar el precio de venta de un inmueble. Es muy recomendable realizarlos, para obtener un precio de referencia al cual se puede vender una propiedad.
- Avalúos que determinan el valor de un inmueble. Este grupo comprende los avalúos técnicos, hipotecarios, fiscales, catastrales, de seguros, entre otros. Estos avalúos determinan el valor intrínseco, o sin considerar el valor de mercado, del bien inmueble. Generalmente se basan en las características del inmueble, en la sumatoria del costo de las construcciones más el costo del terreno, en el valor de uso para el propietario, y similares. Estos avalúos se realizan en los bancos, para determinar los montos de créditos hipotecarios; también los realizan las autoridades fiscales, para determinar los impuestos a las propiedades; o las empresas de seguros para determinar las pólizas de seguro; las constructoras, para determinar el costo de las propiedades construidas o a construir, entre otros.
1) Avalúos que determinan el precio de venta de un inmueble
En este grupo de avalúos se encuentran los siguientes tipos:
A) Avalúo comercial
Es el método más utilizado para obtener un precio de referencia de venta del bien inmueble. Es comúnmente utilizado por casi todas las inmobiliarias y constructoras que son serias y profesionales. Los propietarios, de manera independiente, también pueden ordenar que una empresa, constructora, o inmobiliaria, realice un avalúo comercial para su propiedad.
Generalmente, los avalúos comerciales son realizados por ingenieros o arquitectos, con especialidad en realizar este método y además con experiencia.
B) Análisis de mercado comparativo
Aunque este método no es considerado estrictamente un avalúo, si es muy utilizado por las franquicias inmobiliarias, como Remax y Century 21, para determinar los precios de los inmuebles con los que trabajan. Se considera un método moderno para obtener un precio de referencia de venta del inmueble, que puede incluso igualar los resultados que ofrecen los avalúos comerciales tradicionales (aunque estos últimos casi siempre se consideran la mejor opción).
Consiste, principalmente, en determinar y comparar el valor de propiedades similares en la zona, pero para realizar esto se requiere de una gran cantidad de datos de los diferentes inmuebles en venta, y es por eso que sólo grandes franquicias inmobiliarias, que manejan muchos datos e inmuebles, como Remax o Century 21, pueden realizarlo con precisión.
C) Pre-avalúo
Es ofrecido comúnmente por inmobiliarias o agentes inmobiliarios, a manera de oferta introductoria y sin costo adicional, para realizar una estimación amplia del posible precio de venta de un bien inmueble.
Aunque ese tipo de avalúo es un buen punto de partida para estimar el precio de venta de un bien, no debe ser utilizado como precio de referencia ya que es demasiado informal y no está basado en un estudio serio, por lo que su resultado puede ser muy diferente al precio de venta real. Para obtener un precio de referencia para la venta un inmueble se recomienda, o realizar un avalúo comercial, o un análisis de mercado comparativo.
Te recomendamos que, al vender o comprar un inmueble, siempre optes por realizar un avalúo comercial con profesionales con experiencia y certificados. Incluso 2 avalúos de diferentes profesionales, para mayor precisión y seguridad. Los avalúos no cuestan tanto, como veremos más adelante.
Respecto a los análisis de mercados comparativos, no confíes en ellos, a menos que hayan sido realizados por Remax o por Century 21.
2) Avalúos que determinan el valor de un inmueble
En este grupo de avalúos se encuentran los siguientes tipos:
A) Avalúos hipotecarios
Este tipo de avalúos lo realizan los bancos, cuándo quieren saber el valor de un inmueble como garantía para un crédito hipotecario, también cuando ofrecen créditos para vivienda, para determinar el valor del inmueble que sus clientes quieren obtener mediante estos créditos. El valor de un inmueble, determinado por los bancos, puede variar, a veces de manera significativa, con el precio de referencia de venta que se determina en los avalúos comerciales.
B) Avaluos fiscales o catastrales
Estos avalúos los realizan las entidades fiscales como Impuestos Nacionales o las alcaldías, para obtener un valor base de las propiedades, sobre el cual cobran los impuestos. Desde noviembre del 2011, cada municipio es autónomo para realizar o no estos avalúos catastrales, con el fin de determinar el monto de los impuestos que cobra.
C) Avalúos técnicos
Son realizados por constructoras o empresas para determinar el valor de las construcciones de un inmueble, así como el valor del terreno. Lo utilizan las constructoras para para determinar el valor de las construcciones o realizar presupuestos de construcción, y la empresas, con el fin de realizar la contabilidad de sus activos fijos.
D) Avalúos de seguros
Son realizados por las aseguradoras, como Boliviana Ciacruz S.A. o Alianza S.A., para determinar un valor base, sobre el cual calcularán las pólizas de seguro, dirigidas a inmuebles y activos fijos, que otorgan a sus clientes.
La importancia de los avalúos que determinan el precio de venta de un inmueble
Estos avalúos son críticos para tener un punto de partida en la negociación por el precio de venta del inmueble, negociación realizada con los interesados en comprarlo.
Los precios de referencia que arrojan este tipo de avalúos, incluidos el avalúo comercial y el análisis de mercado comparativo (los pre-avalúos no se incluyen aquí, como dijimos antes, son demasiado informales y no están basados en estudios serios), no tienen que ser los precios a los que se oferta el inmueble, sino simplemente un punto de referencia.
Si se realizan mal, o lo realizan personas no especializadas y sin experiencia, o incluso los mismos propietarios, pueden arrojar un precio muy por debajo o muy por encima del precio de venta real del bien inmueble, ocasionando dos efectos:
- Qué la propiedad se venda a precio regalado. Los propietarios, creyendo que el precio de referencia es correcto, eligen un precio de oferta que parece alto, pero en realidad es un precio de ganga. Entonces, vender rápidamente el inmueble pero, pierden mucho dinero en la venta. Probablemente decenas de miles de dólares.
- Que no se pueda vender en mucho tiempo. Los propietarios, basándose en el precio de referencia incorrecto, ofertan este en un precio de venta demasiado alto para el mercado, y no obtienen casi ningún interesado en comprar el inmueble, entonces, el inmueble se queda muchos meses o incluso años sin poderse vender, haciendo perder tiempo y recursos a los propietarios.
Por esto es que es muy importante que se realice un avalúo profesional y serio, para determinar el precio de referencia de venta del bien, y así poder, de manera rápida, a un buen precio, y sin muchos esfuerzos y gastos de recursos, lograr la venta del bien inmueble, y además, evitar perder una cuantiosa cantidad de dinero si el avalúo erróneo dio un precio muy bajo para la propiedad.
¿Cuánto cuestan los avalúos que determinan el precio de venta de un inmueble, en Bolivia?
Para los 3 tipos de avalúos enfocados en el precio de venta del bien inmueble, que mencionamos arriba, existen diferentes precios:
Avaluos comerciales
Los avalúos comerciales en Bolivia generalmente cuestan desde 150 bolivianos a 700 bolivianos. Esta variación en el costo depende de la empresa o inmobiliaria a la que se le pide que realice el avalúo y también de las características y tamaño del bien inmueble que se va a valorar.
Análisis de mercado comparativo
Los análisis de mercado comparativo son realizados en Bolivia solamente por dos empresas: Remax y Century 21. Estas dos empresas son franquicias inmobiliarias conocidas a nivel mundial, que manejan muchísimos datos de inmuebles, y además, tienen potentes sistemas de información que les permite realizar los análisis de mercado comparativos.
Para que realicen el análisis de mercado comparativo de tu inmueble, estas empresas necesitan tener un contrato de exclusividad con el propietario, que les otorga el derecho exclusivo de realizar la venta del bien. En otras palabras, debes adquirir sus servicios completos para que realicen este análisis en tu propiedad.
Una vez firmado el contrato de exclusividad, estas empresas no cobran ningún costo extra por realizar este análisis.
Remax maneja más de 1500 propiedades en Bolivia y Century 21 más de 500. Si quieres saber más sobre estas empresas visita los siguiente enlaces: ¿Qué es Remax Bolivia? y ¿Qué es Centuty 21 Bolivia?, donde se habla a detalle sobre estas empresas, sus servicios y su situación importantes del país.
Pre avalúos
A menudo las inmobiliarias, como una forma, de conseguir nuevos clientes y también para empezar los procesos de análisis y venta de los inmuebles ofrecen pre avalúos, sin costo adicional. Estos pre avalúos son realizados de manera informal, o digamos de un vistazo, por funcionarios de la inmobiliaria o agentes inmobiliarios. Estos avalúos arrojan intervalos de precio mínimo y máximo de venta, los cuales sirven de referencia y entre los que podría estar el precio real de venta del inmueble.
Aunque, en la mayoría de las inmobiliarias se utilizan estos avalúos, sólo como un paso inicial, algunas pueden decirte que estos son los únicos avalúos que ofrecen, sin darte referencias de el profesional que los realiza, la certificación que tiene este profesional. Ten cuidado en este aspecto y toma la cifra que arroje al pre avalúo solamente como un punto de partida, o incluso una promoción de las inmobiliarias. No lo utilices para determinar el precio de venta de tu bien inmueble.
¿Realizar el avalúo comercial por mi cuenta?
Desde todo punto de vista te respondemos a esa posibilidad con un rotundo no. En Bolivia, tenemos la costumbre de hacer investigaciones de mercado por nuestra cuenta, observando el precio de las casas a la venta en nuestra zona, en periódicos, observando casas similares, o haciendo inferencias desde el valor por metro cuadrado (m2) de la zona. Pero esta forma, amateur o informal, de calcular el precio de un bien inmueble tiene riesgos potenciales muy importantes. Por ejemplo, perder mucho dinero en la venta del bien inmueble, y que alguien se aproveche de nuestra ignorancia y consiga nuestro inmueble a precio de ganga. Lo peor que puede suceder es que vendas el inmueble a un precio mucho menor del que realmente vale, y es algo que sucede muy a menudo. Casas de $300,000 que se venden en $200,000 y cifras escandalosas de este tipo son muy comunes.
Por tanto te recomendamos enfáticamente que simplemente gastes en un buen avalúo, además, no cuesta tanto. Sólo son de 150 bolivianos a 700 bolivianos, para obtener un avalúo comercial profesional, que arroje un precio de referencia inicial, bastante cercano al precio que realmente vale tu inmueble, para en base a este determinar el el precio al que ofrecerás tu bien.
También, si una inmobiliaria te dice que solamente realiza pre avalúos o que sus agentes inmobiliarios, no certificados, lo realizan, o no te presentan un avalúo comercial realizado por un especialista, no confíes en esa inmobiliaria, que ya de entrada está cometiendo un error garrafal en sus servicios.
¿Dónde puedo encontrar valuadores profesionales?
A continuación te presentamos las formas y referencias para que encuentres los mejores valuadores profesionales disponibles en tu zona, en Bolivia.
Realización de avalúos comerciales
Las mejores referencias para este tipo de avalúos se pueden conseguir en las cámaras de inmobiliarias y en las cámaras de construcción, pero también, existen tanto franquicias inmobiliarias como empresas inmobiliarias locales, que realizan avaluos comerciales.
A continuación te presentamos algunas buenas referencias:
1) Cámaras inmobiliarias
A) CAINCRUZ – Santa Cruz de la Sierra
Dirección: Av. Beni y 2do Anillo. Edificio TOP CENTER. 6to Piso, Of. 6J, Santa Cruz de la Sierra, Bolivia
Teléfonos: +591 (3) 3254468
Sitio web: http://www.caincruz.org/
- Facebook: https://www.facebook.com/caincruzbo/
B) CEBIRAC – Cochabamba
Dirección: Av. Pando No 1329, Piso 2, Of. 4
Teléfonos: +591 (4) 4585088, +591 69488868
Sitio web: https://www.cebirac.com.bo/
2) Cámara de construcción de Bolivia
A) CABOCO – Cámara Boliviana de Construcción
Dirección: Av. Sanchez Lima 2557 – Torre Codes Piso 5
Teléfonos: +591 (2) 2423134, +591 (2) 2423139
Sitio web: http://www.caboco.org/
3) Cámaras de construcción departamentales
A) Santa Cruz
Dirección: Av. Santos Dumont N° 3223 entre 3º y 4º Anillo
Teléfonos: +591 (3) 3525965
Sitio web: https://www.cadecocruz.org.bo/
- Facebook: https://www.facebook.com/CadecoCruz/
Para los otros departamentos, ve a los enlaces y ahí encontrarás toda la información de contacto:
A) La Paz
http://www.caboco.org/pagina/cadeco-la-paz
B) Cochabamba
http://www.caboco.org/pagina/cadeco-cochabamba
C) Oruro
http://www.caboco.org/pagina/cadeco-oruro
E) Potosí
http://www.caboco.org/pagina/cadeco-potosi-5
F) Chuquisaca
http://www.caboco.org/pagina/cadeco-chuquisaca
G) Tarija
http://www.caboco.org/pagina/cadeco-tarija
H) Bení
http://www.caboco.org/pagina/cadeco-beni
I) Pando
http://www.caboco.org/pagina/cadeco-pando
4) La sociedad de valuadores SAVAFI
La Sociedad de Arquitectos y Valuadores Ficalizadores (SAVAFI) es una organización de más de 10 años de existencia que tiene predominancia en la ciudad de Santa Cruz y cuenta con profesionales de alta calidad en el rubro de la valuación de inmuebles. Ellos ofrecen servicios de evaluación de diferentes tipos, pero también avalúos comerciales. El precio que cobran esta entre los Bs.400 y Bs.700 por avalúo.
Esta sociedad de valuadores también ofrece cursos de valuación inmobiliaria de alta calidad con expositores profesionales y de experiencia, que están disponibles de forma presencial y virtual.
Dirección: Calle Tao esq. Francisco Gutierrez, Nro.591 Santa Cruz de la Sierra, Bolivia.
Teléfonos: +591 (3) 3363888, +591 70981906, +591
Sitio web: https://savafi.wordpress.com/
Redes sociales:
- Facebook: https://www.facebook.com/SAVAFI/
5) Principales bancos de Bolivia
los principales bancos del país siempre están haciendo avalúos comerciales para otorgar créditos de vivienda sus clientes. A causa de esto estás instituciones cuentan con especialistas que conocen muy bien y que saben que realizan buenas valuaciones comerciales para sus clientes.
Para obtener referencias de los bancos en cuanto a valuadores sigue los siguientes pasos:
- Dirígete a los principales bancos de Bolivia en busca de un crédito de vivienda (existente o o imaginario).
- Un asesor de créditos de vivienda te atenderá y recopilará todos tus datos para el crédito de vivienda.
- En la mayoría de los casos, una vez terminada la sesión, te otorgará una proforma o resumen de tu posible crédito, junto con los contactos de valuadores comerciales, para que realices tu avalúo con ellos.
- Esta proforma o resumen de tu posible crédito se verá como en la figura a continuación, dependiendo del banco, dónde estarán estas referencias.
También puedes simplemente pedir estás referencias de valuadores al banco directamente, aunque nuestra experiencia, los agentes aveces se rehúsan a dar estas referencias.
6) Inmobiliarias a nivel nacional
A) Century 21 Bolivia
Dirección: no especificada
Teléfonos: +591 (3) 3212121
Sitio web: https://c21.com.bo/
B) Re/Max Bolivia
Dirección: Barrio Las Palmas Av. Ibérica, Calle #7, Casa #1, Santa Cruz de la Sierra, Bolivia
Teléfonos: +591 (3) 3543709
Sitio web: http://www.remax.bo/
- Facebook: https://www.facebook.com/RemaxBolivia/
5) Empresas inmobiliarias locales
A continuación te presentamos referencias de las mejores inmobiliarias existentes en Bolivia. La mayoría de estas cuentan con servicios especializados en avalúos comerciales. Pregunta en cada una de ellas, de acuerdo a tu zona, y asegúrate de que sus valuadores sean profesionales certificados y tengan experiencia en realizar avalúos comerciales.
La Paz y El Alto
A) Firma Propiedades
Dirección: Zona San Miguel, calle René Moreno esq Claudio Aliaga
Teléfonos: +591 (2) 2917070, +591 78977070. Cuenta con teléfonos para cada agente, puedes verlos en el siguente enlace: https://firmacasas.com/asesores-inmobiliarios-firma-propiedades/
Sitio web: https://firmacasas.com/
B) Bolivian Real Estate
Dirección: Calacoto Av. Ballivian Esq. calle 23 Edif. Torre Cesur Piso 5 Of. 508
Teléfonos: +591 (2) 2794041, +591 79691937
Sitio web: http://www.bolivianrealestate.org/
Cochabamba
A) Servial Imobiliaria
Dirección: Av. Pando Nro 1329
Teléfonos: +591 (4) 4200088, +591 70349991
Sitio web: http://www.inmobiliariaservial.com/
B) MLA Inmobiliaria
Dirección: Av. America #1243 Casi esq Av Melchor Perez
Teléfonos: +591 (4) 4535583, +591 70350744
Sitio web: https://mlainversiones.com/
Santa Cruz
1) UNO Corporacion
Dirección: Calle Franz Tamayo N° 8, casi Av. La Salle (Canal Isuto), entre 2do y 3er Anillo
Teléfonos: +591 (3) 3432111, +591 74166111
Sitio web: https://www.uno.com.bo/
4) Templario Bienes Raices
Dirección: Av. Monseñor Rivero #359 Ed. Milenio Mezzanine 2 Of. #17
Teléfonos: +591 (3) 3278800, +591 60008000
Sitio web: no tiene
Oruro
A) IA-CAD Inmobiliaria
Dirección: Caro # 266 Pagador y Velasco G.
Teléfonos: +591 (5) 25257155, +591 75403670
Sitio web: no tiene
B) Re/Max Emporio Orion
Dirección: Torre Morgana, Piso 5, Oficina 5A. Calle Junín N° 658.
Teléfonos: +591 (2) 5253515, +591 76140056
Sitio web: http://remax-emporio.com/
- Facebook: https://es-la.facebook.com/remaxemporio/
Sucre
A) Re/max Capital
Dirección: Calle Destacamento 317 No. 157
Teléfonos: +591 (4) 6433128, +591 75763100
Sitio web: https://www.remax.bo/es-bo/oficinas/chuquisaca/sucre/remax-capital/120025
B) Century 21 Charcas
Dirección: Calle Bolivar # 417, entre San Alberto y Calvo
Teléfonos: +591 (4) 6463175, +591 76302929
Sitio web: https://c21.com.bo/inmobiliaria/16-century-21-charcas-sucre-chuquisaca-bolivia
Potosí
Lastimosamente, en Potosí, no existe ninguna empresa formal, legalmente establecida, de bienes raíces o inmobiliaria, así que no podemos dar ninguna referencia en esta ciudad.
Tarija
A) Re/Max Tierra Nueva
Dirección: Calle 15 de Abril #485 esq. Isaac Attie
Teléfonos: +591 (4) 6665958, +591 72989399
Sitio web: https://www.remax.bo/es-bo/oficinas/tarija/tarija/remax-tierra-nueva/125007
Montero
A) Inmobiliaria Multilider
Dirección: Calle Arenales entre Pastor Díaz y Antofagasta Edificio Vasquez, Montero
Teléfonos: +591 77044799
Sitio web: http://www.multilider.com.bo/
Realización de análisis de mercado comparativos
Sólo dos empresas en Bolivia realizan este tipo de valoración del precio de venta de un inmueble, y son Century 21 y Re/Max.
Century 21
Las referencias de esta empresa están al principio de esta sección.
Re/Max
Las referencias de esta empresa están al principio de esta sección.
Realización de avalúos hipotecarios
Para conseguir referencias de buenos avalúos hipotecarios, puedes acudir a cualquier banco. Todos los bancos realizan avalúos hipotecarios con valuadores certificados y profesionales para otorgar créditos hipotecarios a sus clientes.
Ve el banco de tu preferencia y pídele referencias de buenos valuadores hipotecarios.
Realización de avalúos Fiscales o catastrales.
El Banco Central de Bolivia tiene un registro de todos los peritos valuadores especializados en avalúos técnicos y avaluos fiscales, a continuación el enlace:
Otros lugares donde se pueden conseguir buenos valuadores comerciales
Existen algunos lugares donde puedes encontrar referencias de buenos valuadores comerciales. Uno de estos lugares son los mismos bancos, donde puedes pedir referencias de avaluadores profesionales. Pero tienes que asegurarte de que sean especialistas en avalúos comerciales, y no en avalúos hipotecarios o técnicos, ya que los bancos utilizan más este último tipo de avalúos para otorgar créditos.
También puedes conseguir especialistas en avalúos comerciales en constructoras, donde, en general, se realizan varios tipos de avalúos, incluidos los avalúos comerciales. Pero, asegúrate de que tengan experiencia en realizar este tipo de avalúo.
Conclusiones:
Como verás, existen diferentes tipos de avalúos, aunque, se los puede dividir en dos grandes grupos: los que están enfocados en el precio comercial del bien, y los que están enfocados en el valor técnico del inmueble. En esta guía te hemos recomendado que, en todos los casos, busques a un profesional para realizar este tipo de avalúos, en pos de encontrar el precio correcto de venta de tu inmueble, pero también te hemos dado las nociones básicas sobre avalúos en general, y además, referencias de valuadores profesionales disponibles en Bolivia. Todo esto para que puedas contratar a los mejores profesionales en este área, y vender o comprar tu inmueble al mejor precio.
Si quieres saber más sobre las inmobiliarias en Bolivia y los servicios que ofrecen, puedes visitar el enlace, donde tenemos mucha información sobre este tema.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
