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Como evitar estafas inmobiliarias en Bolivia 50 precauciones

Estafas Inmobiliarias en Bolivia: 50 Precauciones a Tomar en Cuenta

Tiempo de lectura: 45 minutos

En Bolivia es muy común ver estafas inmobiliarias de todo tipo, vendedores falsos, avasallamientos, apropiaciones indebidas, abogados que engañan a sus clientes, créditos usureros, inmobiliarias informales que realizan malos trabajos, terrenos y propiedades no saneadas, anticreticos sin garantía, malas construcciones, etcétera, etcétera. 

Las estafas inmobiliarias en Bolivia ocurren en todos los ámbitos y son muy comunes, personas que pierden parte o todo su inmueble, o están en conflictos legales durante años. Existen precauciones legales sencillas y de bajo costo, pero muy importantes, que se deben implementar para evitar dichas estafas.

A continuación te presentamos una guía extensa que incluye 50 precauciones antifraude detalladas para implementarse en muchos de estos casos, te recomendamos que la leas completa y la mantengas presente.

En la compraventa de inmuebles

  1. Entender todo lo relacionado a la compraventa de inmuebles
  2. Investigar con el Informe Rápido
  3. Revisar Los 5 documentos esenciales de los inmuebles
  4. Comprobar la identidad del dueño
  5. Utilizar los filtros de seguridad en la compraventa
  6. Contratar 2 abogados y al notario de fe pública
  7. Comprar o vender mediante créditos bancarios
  8. Inspeccionar los inmuebles de forma física
  9. Tomar pruebas del momento de la compraventa
  10. Utilizar servicios gratuitos de verificación
  11. Realizar siempre un avalúo comercial
  12. Evitar realizar contratos por uno mismo
  13. Estar presente durante la compraventa
  14. Obtener los 5 documentos esenciales a tu nombre

1) Entender todo lo relacionado a la compraventa de inmuebles

Antes de todo, debes tener un conocimiento más que básico sobre todo el proceso de la compraventa de inmuebles, incluyendo los aspectos legales, financieros, constructivos, y comerciales. Pero más que todo los aspectos legales, que es donde existe un mayor riesgo de estafa en el área inmobiliaria.

Conocer los aspectos legales de la compraventa de inmuebles no es necesario por el mero hecho de supervisar estas actividades, sino para que no te tomen el pelo y no te estafen, debes conocer a fondo la parte legal del proceso de compraventa, aun así hayas delegado las actividades de venta o compra de tu inmueble.

En este sitio podrás encontrar mucha información inmobiliaria muy centrada en los aspectos legales de los inmuebles. Además tenemos un curso gratuito de todo lo que puedes aprender en CasasenBolivia.com. De todas formas, busca siempre conocimiento de muchas más fuentes.

Primero lo primero: Debes entender todo el proceso de compraventa de un inmueble, poniendo énfasis en los aspectos legales y financieros. Si no tienes un conocimiento más que básico de este proceso podrías ser fácilmente engañado y estafado.

2) Investigar con el Informe Rápido

El Informe Rápido es un documento que brinda Derechos Reales en el cual puedes encontrar la información más relevante de un inmueble, ya sea que lo quieras comprar o vender (también alquilar, obtener en anticrético, etcétera). Cualquier persona puede obtener el Informe Rápido de cualquier inmueble en Bolivia. Es el 1er. documento que debes consultar para indagar si un inmueble tiene oculto algún riesgo de estafa o fraude.

El Informe Rápido lo puedes obtener en la oficina de Derechos Reales a la que pertenece el inmueble en cuestión, por unos Bs.70 en cuestión de 15 a 30 minutos, presentando solamente tu carnet de identidad y el número de matrícula/código del inmueble. No necesitas permiso del dueño para obtener este documento.

Tenemos una guía dedicada al Informe Rápido, con todos sus detalles y aplicaciones.

Utiliza el Informe Rápido (accesible en Derechos Reales) para verificar la información que te dio el vendedor o el comprador, respecto al inmueble y a su identidad

3) Revisar los 5 documentos esenciales de los inmuebles

Los 5 documentos a continuación son los papeles más importantes que tiene cualquier inmueble en Bolivia. Para todo inmueble que vayas a comprar debes revisar estos 5 documentos, no tengas ningún reparo en pedirlos todos al dueño. Si éste no te quiere proporcionar alguno de estos documentos, existe algo probablemente turbio y un riesgo de fraude.

Si eres el dueño de un inmueble, para vender tu propiedad, debes tener estos 5 documentos totalmente regularizados y todos sus datos deben ser y coincidir exactamente entre todos ellos.

Si quieres tener aún más detalles sobre estos 5 documentos y cómo revisarlos y aplicarlos, visita nuestra guía sobre cómo comprar una casa en Bolivia.

1.- El testimonio de propiedad 

El testimonio de propiedad (llamado también escritura pública de compraventa), es el documento que firmaron el anterior dueño y el dueño actual del inmueble para transferir esta propiedad con anterioridad. Este documento es en realidad la copia legalizada de una minuta de compraventa elevada a escritura pública en un notario de fe pública.

El testimonio de propiedad indica que el dueño actual es el dueño, y que adquirió su propiedad mediante compraventa u otras formas de adquisición. A menudo falsean este documento para vender propiedades de las que no son dueños, debes verificar que este documento sea verídico y que figuren los datos del vendedor. Además, esta verificación también la debe realizar un abogado con experiencia en esta área.

Tenemos una guía dedicada al Testimonio de Propiedad con todos sus detalles

Pide al dueño el testimonio de propiedad del inmueble y revisa que todos los datos concuerden y el dueño sea quien dice ser.

2.- El folio real actualizado 

El Folio Real Actualizado (tiene validez de 15 días, mejor si es del mismo día), es el documento esencial de la institución Derechos Reales, en el figuran todos los datos del inmueble, del dueño, la cadena de transferencias y compraventas de la propiedad, todos los gravámenes, restricciones, conflictos judiciales y cancelaciones estos gravámenes que ha tenido y tiene un inmueble.

En este documento están todos los datos detallados de un inmueble, debes verificar aquí la historia del inmueble y su estado actual, en las 5 secciones del Folio Real y la concordancia con los datos del vendedor. 

El Folio Real Actualizado debería ser del mismo día de la firma de la minuta de compraventa en el mejor de los casos, ya que un Folio Real pasado no refleja el estado actual del inmueble y el vendedor podría haber realizado otras actividades con este que no están registradas. 

Tenemos una guía dedicada al Folio Real, cuáles son sus aplicaciones y cómo sirve para evitar estafas.

Pide al dueño el Folio Real Actualizado, si es posible del mismo día, comprueba que todos los datos concuerden y verifica que el inmueble no tenga ningún lío. Pide de nuevo un Folio Real Actualizado al mismo día de la firma de la minuta de compraventa.

3.- El certificado catastral

El certificado catastral es el documento esencial de identificación del inmueble en las alcaldías, todos los datos del certificado catastral debe coincidir con los datos del Folio Real y los datos del testimonio de propiedad. 

Las alcaldías tienen su propio proceso de aprobación y registro de los inmuebles, esto significa que todos los datos del certificado catastral deben coincidir, tanto los del dueño como los datos técnicos, con los de los otros documentos que emiten tanto Derechos Reales (Folio Real) como el notario de fe pública (testimonio de propiedad). Esta verificación también la debe realizar un abogado con experiencia en el área.

Pide al dueño el certificado catastral del inmueble, verifica que los datos concuerden con los del Folio Real y de los otros documentos, y también, que sea el vendedor quien figure como dueño en el certificado catastral.

4.- El plano de uso de suelos

El plano de uso de suelos es un documento que emite la alcaldía a la que pertenece el inmueble, el cual indica si el terreno está en una área para construir, una área verde, un área pública, etcétera. Además, indica cuáles son las características del suelo sobre el cual se encuentra el terreno.

Los datos técnicos de este documento deben coincidir con los que están tanto en el Folio Real como en el certificado catastral, debes verificar que existe esta coincidencia. Fíjate bien en las características del suelo del terreno y que no tenga problemas para la construcción, esté en un área verde, o incluso sea falsificado. Esta comprobación también debería realizarla un abogado con experiencia en el área.

Pide ese documento al dueño del inmueble, verifica que los datos concuerdan tanto con el certificado catastral como con el Folio Real, y también que el terreno se encuentra en un suelo aprobado para la construcción y que no sea otro tipo de suelo.

5.- El comprobante pago de impuestos

Pide al dueño las boletas y comprobantes de impuestos del inmueble, en los cuales los datos también deben coincidir con estos documentos, y además, todos los impuestos deben estar al día y pagados. Los comprobantes deben ser del Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IPBI).

Existen muchos casos en los cuales se venden inmuebles con muchos impuestos adeudados, algo de lo que el comprador se entera solo después de haber adquirido el inmueble. Además, en estos comprobantes debe figurar el vendedor como dueño del inmueble.

Tenemos una guía dedicada a todos los impuestos inmobiliarios que tiene una casa en Bolivia, con todas sus precauciones.

Pide el comprobante de impuestos del inmueble para el impuesto IPBI, verifica que los datos sean los mismos que nosotros documentos y que todos los impuestos estén al día.

4) Comprobar la identidad del dueño

Actualmente en Bolivia los carnets de identidad ya cuentan con un código QR. Escanea este código QR del carnet de identidad para verificar que efectivamente el dueño es quien dice ser, fíjate muy bien todos los detalles del documento y que no sea falsificado. Es mejor que un abogado con experiencia realice también esta verificación.

Aunque el dueño sea quien dice ser, comprueba que los datos que aparecen en el carnet de identidad sean también los que aparecen en los 5 documentos esenciales de un inmueble.

Debes pedir la cédula de identidad original al dueño y escanear su código QR, para comprobar que es real, y además, comparar sus datos con los de los «5 documentos esenciales» y con el Informe Rápido. Con esto tendrás cierta seguridad que el dueño es quien dice ser.

5) Utilizar los filtros de seguridad en la compraventa

Los Filtros de Seguridad es una técnica de puntos de revisión y verificación legal hecho por varios especialistas independientes durante el proceso de compraventa de un inmueble, que incluye la verificación de los siguientes documentos:

  • Los 5 documentos esenciales
  • La minuta de compraventa
  • Otros papeles significativos

Estos puntos de revisión o control se activan varias veces para reducir todo lo posible el riesgo de fraudes o problemas en los trámites de transferencia.

Los puntos de control se activan 4 o 5 veces:

  1. Revisión del dueño. El dueño se encargará de verificar los 5 documentos esenciales y todos sus datos y asegurarse de que el vendedor es quien dice ser. También revisará muy detalladamente el Informe Rápido.
  2. Revisión del 1er. abogado. Sí hay potencial en la compraventa, el comprador llevará estos 5 documentos esenciales, la cédula de identidad del vendedor y el Informe Rápido a un abogado con experiencia para que los revise de forma más técnica.
  3. Revisión del 2do. abogado. Para confirmar aún más la seguridad de los papeles, el comprador llevará a otro abogado independiente (que no conozca al primero), los papeles para que éste también haga una revisión técnica independientemente del primero.
  4. Revisión del notario de fe pública. Si los documentos pasan estos 3 filtros, entonces, se creará la minuta de compraventa para transferir al inmueble, algo que realizará el notario de fe pública. Este notario, antes de escribir la minuta, hará una revisión técnica exhaustiva de los 5 documentos esenciales, y de los documentos del vendedor. Se debe exigir al notario realice una revisión exhaustiva y técnica de estos documentos antes de redactar la minuta de compraventa.
  5. Revisión en Derechos Reales. Firmada la minuta de compraventa y elevada a escritura pública en el notario de fe pública, se inscribirá el inmueble en Derechos Reales a nombre del comprador. El funcionario encargado de Derechos Reales realizará otra revisión exhaustiva y técnica a los papeles, constituyendo el 5to. y último filtro que los papeles deben pasar para reducir la posibilidad de que sean fraudulentos.

*Nota: Si se está obteniendo el inmueble mediante un crédito bancario, el banco también realizará esta revisión exhaustiva.

Los costos de implementar estos filtros no son demasiado altos, ya que los abogados por una consulta de ese tipo cobrarán unos cientos de bolivianos, un costo bajo, pero que podría evitar la pérdida de mucho dinero y conflictos legales en el futuro.

Conoce más detalles sobre cómo usar los filtros de seguridad en nuestra guía dedicada a cómo comprar una casa en Bolivia.

Filtro 1) revisa tu mismo los 5 documentos esenciales; Filtro 2) contrata un abogado para que revise también de forma técnica; Filtro 3) si es posible, consulta un segundo abogado para que vuelva a revisar estos documentos; Filtro 3) asegúrate de que el notario de fe pública revise de nuevo los 5 documentos esenciales; Filtró 5) asegúrate de que, en Derechos Reales, el funcionario encargado revise los documentos que son requisitos para la inscripción de la propiedad a tu nombre.

6) Contratar 2 abogados y al notario de fe pública

Cómo mencionamos en la sección anterior, mientras más abogados independientes revisen los papeles mejor, los abogados no deberían conocerse entre ellos y deberían todos tener bastante experiencia en derecho civil e inmobiliario. 

Además, se debería encontrar un buen notario de fe pública, el cual redactará la minuta de compraventa, pero antes revisará exhaustivamente los papeles, los trámites en curso y las situaciones del comprador y vendedor.

Conoce más detalles sobre cómo conseguir buenas referencias de abogados en nuestra guía dedicada a cómo vender una casa en Bolivia.

Un abogado no es suficiente, contrata al menos a 2 abogados independientes, que no se conozcan, y asegúrate de ir a un buen notario de fe pública para realizar la minuta de compraventa. El costo de la revisión de los papeles no será muy alto.

7) Comprar o vender mediante créditos bancarios

Cuando los bancos te otorgan un crédito para comprar una casa, antes de otorgar el crédito, siempre revisan los papeles de forma muy exhaustiva con sus abogados especialistas, ellos no pueden equivocarse otorgando un crédito para un inmueble fraudulento. 

Tienes esta ventaja al sacar un crédito con el banco, pero algunos bancos también realizan todos los trámites de compraventa del inmueble en Derechos Reales y otros trámites, puedes confiar en los bancos, ellos siempre son serios en su trabajo y no te van a estafar, otra cosa son los intereses que cobran. 

La EFV La Primera es un ejemplo de esto, se encarga de todos los trámites en Derechos Reales y te asesora técnicamente en los demás trámites, más información en el siguiente enlace:

Aunque tengas dinero al contado para pagar tu inmueble, deberías comprarlo mediante un banco y después de unos meses, o un poco más, pagar todo lo restante al contado al mismo banco y así utilizar sus servicios como un filtro antifraude.

Conoce más detalles sobre cómo utilizar servicios de los bancos en nuestra guía dedicada a cómo elegir un banco para el crédito de vivienda social en Bolivia.

Si te es difícil seguir todo el proceso de compraventa, el banco puede ayudarte mucho, por ejemplo, la EFV La Primera ofrece realización de trámites legales de forma gratuita si compras mediante crédito bancario. Si tienes el dinero al contado, después de unos meses, igual puedes pagar todo tu crédito. Algunos bancos ofrecen estos servicios adicionales y te darán la seguridad legal que necesitas.

8) Inspeccionar los inmuebles de forma física

Aunque parezca obvio, debes inspeccionar el inmueble que vas a comprar de forma física, su ubicación, la zona en la cual está la construcción, etcétera. Pero siempre con el acompañamiento de un especialista, debe ser un arquitecto, un ingeniero o incluso ambos. 

Cuando ya estás bastante interesado en el inmueble, deberías de llevar a un especialista para que vea por ti de forma más técnica y determine si conviene o no comprar este inmueble, y además, si existen posibles fraudes o problemas importantes en la construcción o el inmueble.

Aprende más sobre cómo el vendedor acondiciona sus inmuebles para la venta en nuestra guía dedicada a cómo vender una casa en Bolivia.

Aunque parezca obvio, no olvides inspeccionar el inmueble de forma física, con la ayuda de un especialista, un ingeniero o arquitecto con experiencia en construcción. Evita que te den gato por liebre.

9) Tomar pruebas del momento de la compraventa

La Ley boliviana permite tomar pruebas durante cualquier acto legal, incluida la firma de la minuta compraventa de un inmueble, deberías entonces:

  • Grabar con audio y video el momento de la firma de la minuta de compraventa.
  • Sacar audios y fotografías, también a los documentos.
  • Llevar a al menos 2 testigos, más allá del abogado y el notario.

Deberías decir a todas las partes involucradas que vas a grabar en audio y video y fotografiar el acto de firma de la minuta y otros actos importantes. Si ellos se oponen, es un indicio muy importante de que existe algo turbio en la compraventa o en el inmueble que quieres comprar.

Conoce más detalles sobre esta precaución en nuestra guía dedicada a los pasos y requisitos para comprar una casa en Bolivia.

Toma pruebas múltiples del momento de la firma de la minuta de compraventa, incluyendo testigos presenciales, grabaciones en audio y video, fotografiado de documentos escritos, entre otros, el notario de fe pública y los abogados de ambas partes siempre deben estar presentes.

10) Utilizar herramientas y servicios de verificación

Existen 3 servicios básicos de verificación que puedes utilizar para saber la identidad del dueño y sus antecedentes y también los datos del inmueble: 

  • El Informe Rápido de Derechos Reales, para enterarte del estado legal y registral del inmueble.
  • El escaneo del código QR de los carnets de identidad, para verificar si los datos del dueño son verídicos.
  • El certificado de antecedentes penales de Tránsito, para verificar si el dueño tiene antecedentes penales un indicio bastante negativo.
  • Para ninguna de las anteriores verificaciones necesitas el permiso del dueño o el comprador.

Utiliza el Informe Rápido como describimos en un anterior sección, comprueba los datos del inmueble, si éste tiene gravámenes o problemas legales, si los datos concuerdan, etcétera.

Utiliza el escaneo de código QR del carnet de identidad de la otra parte para comprobar que es realmente quien dice ser. 

Ve a Tránsito la policía nacional de Bolivia para pedir un certificado de antecedentes penales del dueño o del comprador en la compraventa. Si esta persona no quiere que obtengas ese certificado, existe algo muy turbio.

11) Realizar siempre un avalúo comercial

Un avalúo comercial (no avalúo fiscal, técnico o de otro tipo) permite determinar un precio de referencia inicial para vender tu inmueble, o también como comprador, saber si el precio del inmueble a comprar no está sobrevaluado.

Un avalúo comercial permite:

  • Al dueño, colocarle un precio óptimo al inmueble sin regalarlo al comprador, algo que sucede a menudo por la inexperiencia y desconocimiento del dueño.
  • Al comprador, verificar que el precio del inmueble sea el correcto y que no esté pagando demasiado por éste.

Un avalúo comercial que cuesta en promedio Bs.400, pero clarificará la información del precio para ambas partes y evitará que regales tu inmueble o que lo compres de forma muy cara, cuando, ya sea el vendedor o el comprador, quieran sacarte demasiada ventaja.

Aprende cómo realizar un avalúo comercial y nuestra guía dedicada a los avalúos Bolivia.

Que no te estafen en el precio del inmueble, realiza un avalúo para tener un punto de referencia del precio real del inmueble que vas a comprar o vender. No sobrevalores tu inmueble y no lo regales, un «avalúo comercial» siempre te dará un punto de referencia para determinar el precio inicial de compraventa.

12) Evitar realizar contratos por uno mismo

Es una mala costumbre en Bolivia tratar de equipararse con un abogado y redactar contratos o minutas, nunca en ningún caso hagas esto sólo por ahorrarte Bs.200, un abogado competente o mejor aún el notario de fe pública deben redactar la minuta de compraventa o cualquier otro contrato inmobiliario.

Si es la otra parte la que presenta este documento, debes hacerlo revisar con un abogado competente o varios, y también, con el notario de fe pública, esto porque posiblemente la otra parte ha incurrido en este error, o de forma malintencionada ha redactado un contrato viciado y con muchas falencias.

Nunca pero nunca realices o redactes minutas de compraventa por tu cuenta, esto debe realizarlo un abogado especializado o un notario de fe pública. Deja que los especialistas se ocupen y asegúrate de que otro abogado revise lo que el primer especialista ha redactado.

13) Estar presente durante la compraventa

Mantente presente durante la firma de la minuta de compraventa o contrato inmobiliario correspondiente, debes estar con varios testigos además de tu abogado, y también debes tomar pruebas como dijimos en una sección anterior.

Muchas personas delegan estas actividades a otras personas en las que confían y esto puede salir muy mal, tu mera presencia también indica que la situación te importa, y que estás al tanto, y hace más difícil que te defrauden. Incluso si no tienes tiempo, debes darte el espacio de unas horas para estar en estos momentos presente, de forma física.

Aunque tengas poco tiempo, uno de los momentos en los cuales tienes que dedicarle toda la atención a tu inmueble es cuando realizas la compraventa, cuando se redacta la minuta de compraventa y cuando la firmas. Mantente presente en estos momentos, siempre habiendo ya realizado las otras comprobaciones y precauciones necesarias citadas en esta guía, entre otras.

14) Inscribir el inmueble en Derechos Reales lo más pronto posible

La inscripción de tu compra inmobiliaria en Derechos Reales te da el pleno derecho sobre el inmueble. Pleno derecho significa que la propiedad que tienes sobre el inmueble es oponible a terceros, esto es que ya puedes hacer valer tu derecho legal propietario ante terceras personas naturales o jurídicas.

Antes de la inscripción de un inmueble en Derechos Reales esta propiedad aún no es tuya, y en cierto sentido, solo existe una promesa de venta implícita. Debes asegurarte de inscribir el inmueble a tu nombre en Derechos Reales cuanto antes y terminar este trámite a como dé lugar.

Aunque exista ya una escritura pública de compraventa, todo puede salir muy mal aún. Es por esta razón es que, cuanto antes, debes escribir el inmueble a tu nombre en Derechos Reales.

Tenemos una guía dedicada a cómo realizar la inscripción de un inmueble en Derechos Reales, con todos los detalles pasos y requisitos.

Una vez firmada la minuta de compraventa, acelera todo lo que puedas los trámites hasta lograr inscribír el inmueble que has comprado en Derechos Reales. Esta inscripción es la única que te garantiza totalmente tu propiedad legal sobre el inmueble.

14) Obtener los 5 documentos esenciales a tu nombre

Después o durante la inscripción en Derechos Reales, debes sanear y clarificar todos los documentos esenciales de un inmueble pero esta vez a tu nombre

Debes obtener:

  1. El Folio Real a tu nombre, esto ocurrirá cuando inscribas el inmueble en Derechos Reales.
  2. El testimonio de propiedad (escritura pública) de compraventa a tu nombre, esto se realizará en el notario de fe pública que elevó la minuta de compraventa a escritura pública.
  3. El certificado catastral a tu nombre, esto sucederá cuando actualices el registro del inmueble en la alcaldía a la que corresponda.
  4. Plano de uso de suelos, a tu nombre, esto también sucederá cuando realices el trámite de actualización en la alcaldía correspondiente.
  5. El registro impuestos nacionales, esto sucederá cuando los impuestos del inmueble y las boletas de impuestos salgan a tu nombre y no a nombre del dueño anterior.

Aprende cómo obtener estos 5 documentos a tu nombre en nuestra guía dedicada sobre los pasos y requisitos para comprar una casa en Bolivia.

Una vez hayas realizado la inscripción en Derechos Reales deberás también llevar a cabo los otros trámites que se garanticen los 5 documentos esenciales de un inmueble, pero a tu nombre. 

Estos son: 1) el Folio Real, 2) la escritura pública de compraventa (minuta de compraventa elevada documento público por el notario), 3) el certificado catastral 4) el plano de uso de suelos y 5) los comprobantes de pago de impuestos a tu nombre.

En la compraventa de terrenos

  1. Confiar solo en urbanizadoras conocidas
  2. Determina bien el potencial del terreno que a comprar
  3. Verificar las propiedades agrarias
  4. Dejar un ocupante legal en un terreno con construcción

1) Confiar solo en urbanizadoras conocidas

Existen cientos sino miles de urbanizadoras en Bolivia, pero más del 90% de estas urbanizadoras son informales y no están registradas como empresas, muchas tienen poca experiencia, y general te venderán terrenos mal saneados que necesitaran mucho trabajo para regularizarse, con problemas de límites, obtenidos mediante loteamientos, entre otros problemas.

A causa de esto te recomendamos que solamente adquieras terrenos de urbanizaciones conocidas y que tengan mucha experiencia y años de existencia. Estas urbanizaciones a menudo lanzan todo el tiempo anuncios en TV abierta, como por ejemplo, El Pahuichi, Miradores de Ananta, Pentaguazu, Urubo II, etcétera.

Conoce todos los detalles sobre cómo comprar un terreno en Bolivia en nuestra guía dedicada.

Evita comprar terrenos de urbanizadoras desconocidas. Urbanizaciones muy conocidas que hacen publicidad en TV abierta son una posibilidad, como El Pahuichi, Pentaguazu, Los Miradores de Ananta, etcétera. Estos proyectos urbanísticos de urbanizadoras conocidas y con experiencia son relativamente confiables.

2) Determina bien el potencial del terreno que a comprar

Algunas urbanizadoras y desarrolladoras sobreprecian los terrenos que venden y después los ofrecen con descuentos del 20% al 40% que en realidad no existen, debes siempre encontrar el valor real del terreno, poniéndote en la situación de que: si lo compraras ahora y lo venderías poco después ¿Cuánto valdría?.

De esta forma vas a saber si el terreno realmente tiene un descuento o se está vendiendo con sobreprecio para después darle un descuento que no existe, proyecta el valor del terreno.

Determinar el valor verdadero de un terreno no para alguien que desconoce del tema, consigue un valuador comercial y págale unos Bs.200 o Bs.300 para verificar si el terreno realmente vale la pena comprar. También puedes consultar a un ingeniero civil y un arquitecto, o incluso a agentes inmobiliarios con mucha experiencia, ellos te pueden dar una estimación cercana de lo que realmente vale ese terreno.

Proyecta el valor del terreno en el futuro con la ayuda de especialistas, averigua cuánto realmente vale si lo vendieras ese mismo día, y que no te ofrezcan descuentos que en realidad no existen. Evita comprar terrenos sobrepreciados.

3) Verificar las propiedades agrarias

En los límites urbano-rurales, existe siempre la tendencia de que los terrenos en estas áreas tengan conflictos de límites con filtros en cuanto a qué alcaldía pertenecen, conflictos de avasallamientos, de derecho propietario, terrenos sobrepreciados, pero más que todo con los papeles no concluidos y no saneados.

Estos terrenos, una vez comprados, pueden traer muchísimos dolores de cabeza y pérdida de tiempo y dinero tratando de sanearlos y colocar sus papeles al día. Puedes tardar incluso años en poner estos terrenos a punto como cualquier otro inmueble urbano. Por eso, siempre verifica las propiedades agrarias o urbanas en los límites urbanos qué vas a comprar.

En general, la recomendación es que sólo adquieras este tipo de terreno si sabes muy bien lo que haces. Más bien, deberías enfocarte en adquirir terrenos que están en zonas periféricas, pero zonas que estén establecidas, dentro de las regulaciones urbanas y con bastantes inmuebles y habitantes.

Conoce más detalles sobre cómo realizar esta verificación en nuestra guía dedicada sobre cómo comprar un terreno en Bolivia.

Las propiedades urbanas que están cerca del límite urbano-rural a veces tienen muchos problemas de límites, saneamientos, peligros de avasallamientos, etcétera. Pero el principal problema es el saneamiento de los papeles de estos terrenos. Sólo adquiere terrenos en el borde de la mancha urbana si sabes muy bien lo que haces, estas compras no son para desconocedores del tema.

4) Dejar un ocupante legal en un terreno con construcción

Una vez que adquieras el terreno, siempre y en todos los casos pon un ocupante, pero mediante firma de un contrato, ya sea de alquiler, anticrético o comodato y que esté elevado a escritura pública en un notario fe pública.

Esto evitará 2 graves problemas que a menudo se enfrentan con los terrenos en Bolivia:

  • Será mucho más difícil para loteadores avasallar tu terreno, ya que siempre verán a un cuidador o alguien que se está todo el tiempo pendiente.
  • Habrá poca o nula posibilidad de que el cuidador mismo te quite el terreno, ya sea mediante la usucapión o la Ley 247. Una escritura pública de alquiler, anticrético o comodato evitará esta posibilidad.

Si tu terreno no tiene construcción, es muy importante que construyas al menos un garzonier en este terreno para colocar al cuidador, y si no estás en esas posibilidades, al menos un depósito o un tinglado (con una muralla en todos los casos), de esta forma podrás dar el terreno a un cuidador ya sea en alquiler, anticrético o comodato. Además, darás la impresión de que el terreno no es baldío.

No olvides cambiar cada 2 a 4 años al cuidador, para evitar aún más la posibilidad de que intente apropiarse del terreno. Además, mantente al tanto de tu terreno al menos cada 6 meses mediante tu presencia física y haciendo saber a los vecinos que tú eres el dueño.

Construir al menos una muralla y un depósito o cuarto en este terreno y dejarlo mediante contrato escrito y elevado a documento público a un inquilino, anticresista, o cuidador. Esto evitará que hayan avasallamientos al terreno y se entren por la fuerza física ocupantes o loteadores, y además, que el inquilino o cuidador se apropie del inmueble.

En el alquiler de inmuebles

  1. Nunca otorgar alquileres de palabra.
  2. Realizar siempre escritura pública por todo contrato de alquiler.
  3. Otorgar factura por el servicio de alquiler.

1) Nunca otorgar alquileres de palabra

Nunca pero nunca otorgues alquileres de palabra, este es el germen para que te quiten el inmueble mediante, usucapión, avasallamientos o la Ley 247.

Los contratos de alquiler escritos que están elevados a escritura pública (la estructura pública la realiza un notario de fe pública), son contratos públicos de los cuales el notario de fe pública da fe de que han ocurrido. El notario de fe pública tiene el aval del estado para ser un «testigo creíble» respecto a todas las escrituras públicas que realiza.

El notario de fe pública, al realizar una escritura de pública, actúa como un testigo formal de que el contrato ocurrió, y por tanto, esta escritura es una prueba irrefutable de que existe un alquiler y a causa de esto ya no pueden quitarte el inmueble.

Conoce todos los detalles sobre la forma correcta de realizar contratos de alquiler en nuestra guía dedicada a los alquileres en Bolivia.

Nunca realices contratos de palabra de alquileres, te expones a que te quiten el inmueble en menos de 5 años. Siempre debes realizar un contrato escrito y elevarlo a documento público. Esta precaución no tiene excepción!

2) Realizar siempre escritura pública por todo contrato de alquiler

Como dijimos en la recomendación anterior, no basta con un contrato privado de alquiler, debes elevar este contrato a escritura pública con un notario de fe pública.

En contrato privado de alquiler si es una prueba de que ha existido un acuerdo con el ocupante o cuidador del inmueble, pero trae muchos más líos legales para probarlo que una escritura pública. Podría ser que incluso pierdas el caso y por tanto tu inmueble ante una demanda de usucapión si sólo tienes un contrato privado.

El notario no te cobrará más de Bs.200 por realizar una escritura pública de alquiler. No arriesgues tu inmueble y siempre eleva a escritura pública tus contratos de alquiler.

Recuerda que para elevar un contrato de alquiler escritura pública, debes pagar impuestos por los alquileres que recibes.

Todo contrato escrito que realices por un alquiler, anticrético o comodato debe ser elevado a escritura pública (llamado también documento público) por un notario de fe pública. Esto le dará toda la validez legal ante un litigio por apropiación indebida.

3) Otorgar factura por el servicio de alquiler

Aparte de ser una obligación por ley, cuando le das al inquilino facturas por los alquileres que recibes, estas se constituyen una prueba irrefutable de que existe un alquiler con el ocupante, algo que puede pesar mucho en una posible demanda por usucapión una apropiación indebida y similares.

Ten en cuenta además que para elevar a escritura pública un contrato privado de alquiler tienes en todos los casos que demostrar que pagas los impuestos del alquiler, estos impuestos son del 13% (IVA) de la cuota de alquiler pero pueden ser compensados con el crédito fiscal IVA de gastos relacionados al inmueble.

Recuerda que pagar impuestos de alquiler es una obligación por ley y debería realizarse en todos los casos.

Aprende cómo dar facturas por alquiler en nuestra guía dedicada al impuesto al alquiler en Bolivia.

Otorga siempre facturas por alquileres, estas facturas se constituyeron una prueba legal muy fuerte de que el inmueble es tuyo ante posibles litigios legales por apropiación indebida. Evita las penalizaciones de Impuestos Nacionales por impuestos de alquiler no pagados.

En el anticrético de inmuebles

  1. Verificar que el inmueble no tenga ningún gravamen o lío similar
  2. Inscribir todo anticrético en Derechos Reales

1) Verificar que el inmueble no tenga ningún gravamen o lío similar

Antes de realizar cualquier anticrético, siempre debes seguir las recomendaciones de los 5 documentos esenciales y revisar todos ellos, también con la ayuda de especialistas legales.

Debes además revisar muy bien que el inmueble que vayas a obtener en anticrético no tenga ningún gravamen o algún litigio legal en curso, algo que puedes ver en el Informe Rápido y en el Folio Real, así como en el Certificado de Gravámenes. Estos 3 documentos los emite Derechos Reales.

Sí el inmueble tuviera algún gravamen probablemente el dueño no te podría devolver tu anticrético con la garantía del mismo inmueble. Si tuviera algún litigio legal sería mucho peor, el dueño podría perder el inmueble y en muchos casos a causa de esto, el monto de tu anticrético.

Aprende cómo asegurar que un anticrético no sea fraudulento, y por tanto, asegurar tu capital o tu inmueble, junto con otros detalles en nuestra guía dedicada a los anticréticos en Bolivia.

Antes de llevar a cabo cualquier anticretico, comprueba si el inmueble tiene o no gravámenes (hipotecas, deudas, litigios legales, etcétera) con el Informe Rápido y también pide los 5 documentos esenciales (más que todo el Folio Real y el Testimonio de Propiedad) al dueño para comprobar con más certeza si el inmueble está realmente limpio. De hecho, realiza muchas de las comprobaciones que se llevan a cabo para la compraventa de inmuebles.

2) Inscribir todo anticrético en Derechos Reales

La inscripción en Derechos Reales de todo anticrético es una obligación por ley. El Artículo No. 1540 del Código Civil, dice que todo contrato de anticrético debe elevarse a escritura pública e inscribirse en Derechos Reales.

Los anticréticos se deben inscribir en Derechos Reales para garantizar el capital del anticresista con el mismo inmueble, algo que es una obligación en todos los casos. También se inscriben en Derechos Reales para asegurar que el dueño no sea demandado por usucapión o Ley 247 de forma indebida. 

Una anticrético inscrito en Derechos Reales tiene las siguientes características:

  • Es una escritura pública, con todas las ventajas que esto tiene tanto para el anticresista como para el dueño.
  • Es un gravamen con garantía del inmueble, por lo que garantiza el capital del anticresista.

Este mecanismo legal de seguridad y obligatorio ayuda a que los anticréticos en Bolivia sean bastante seguros.

Aprende cómo inscribir un anticrético en Derechos Reales en nuestra guía dedicada a la inscripción de anticréticos en esta institución.

Por ley debes elevar todo contrato de anticrético a escritura pública (en un notario) e inscribir esta escritura pública de anticrético en Derechos Reales. De esta forma garantizas el capital de tu anticrético con la misma casa. Evita que te roben tu capital de anticrético. Si eres dueño, evita con esto que se apropien de tu inmueble.

En la herencia de inmuebles

  1. Realizar siempre un testamento para usar la herencia libre
  2. No sobrepasar las cuotas de herencia determinadas por ley

1) Realizar siempre un testamento para usar la herencia libre

La ley en Bolivia dice que el que deja la herencia (el de cujus), debe dejar como mínimo el 80% de esta herencia a los herederos forzosos, el 20% restante de la herencia (herencia libre o legado) puede ser dejada a cualquier persona o institución.

Para dejar este 20% de herencia libre restante, siempre se debe redactar un testamento, en el cual se indique de manera explícita que se deja esta herencia a otra entidad que no sean los herederos forzosos.

De otra manera, posterior al fallecimiento de la persona que da la herencia, no existirán terribles problemas entre los que han recibido la herencia libre y los herederos forzosos o entre los mismos herederos, etcétera. En el peor de los casos el que recibió la herencia libre podría perder ésta ante los herederos forzosos a causa de la inexistencia de un testamento.

Recuerda que no puedes dejar en herencia libre (legado) más allá del 20% de tu patrimonio.

Aprende todas las reglas sobre los testamentos y las herencias con las que evitarás conflictos en nuestra guía dedicada al anticipo de legítima en Bolivia.

Si quieres dejar herencia libre a alguien que no sea heredero forzoso, realiza siempre un testamento para asegurar que esta persona heredará este patrimonio. No puedes dejar en herencia libre más allá del 20% de tu patrimonio, el resto sí o sí deberá ir a los herederos forzosos.

2) No sobrepasar las cuotas de herencia determinadas por ley

Como dijimos en la sección anterior, el 20% de la herencia puede ser destinada a quien sea, pero el restante 80% por ley si o si debe destinarse a los herederos forzosos.

No trates de dejar a un heredero más de lo que le corresponde por ley a menos que uses la herencia libre (máximo 20%) para proporcionale más herencia

Si se deja una herencia extraordinaria, más allá de lo que permite la ley, a uno de los herederos, los otros herederos simplemente reclamarán lo que les corresponde y ganarán, y además, habrán conflictos terribles entre herederos.

Conoce todos los detalles sobre las leyes en cuanto a los porcentajes de herencia en nuestra guía dedicada a la herencia en Bolivia.

La herencia libre (herencia que puedes dar a quien sea) no puede superar el 20% de todo tu patrimonio que quieres dejar en herencia. Respeta esta regla y también las otras que determinan exactamente cómo se divide la herencia entre los herederos forzosos, y así, evitar futuros conflictos entre los herederos.

En la obtención de préstamos por una casa

  1. Evitar la compraventa con pacto de rescate en la mayoría de los casos
  2. Prestarse sólo de entidades financieras
  3. Ahorrar todo lo posible en los créditos bancarios

1) Evitar la compraventa con pacto de rescate en la mayoría de los casos

La compraventa con pacto de rescate se utiliza generalmente para obtener un préstamo indirecto por una casa, que se «vende temporalmente» a cambio de un dinero con la esperanza de recuperarlo después.

Esta forma de préstamo es muy riesgosa porque:

  • Se vende el inmueble a un precio mucho más bajo de su valor de mercado.
  • Se tiene como máximo 2 años para recuperar el inmueble.
  • A menudo el comprador temporal se aprovecha del dueño y le cobra intereses usureros, intenta no devolverle el inmueble, etcétera. En resumen, se aprovecha de su necesidad de dinero.
  • Es como una venta normal con una única diferencia, la cláusula con la posibilidad de recomprar el inmueble después de un tiempo. Esto significa que se pierde el derecho propietario sobre el inmueble.

En cambio, otras formas de préstamos más seguras y menos caras existen:

  • El anticrético: 0 intereses, impuestos casi nulos, y puede salir en un par de semanas si se hace bien todo. Obteniendo un 30% – 35% del valor de venta del inmueble.
  • El Leasing Back: Se vende temporalmente el inmueble pero al banco, y se pagan cuotas mensuales como pagos de un crédito hipotecario. Intereses como los de un banco, sin impuestos, sale en 1 a 2 meses y se obtiene del 40% al 50% del valor del inmueble.
  • La Hipoteca: se consigue un préstamo hipotecario del banco, sin impuestos, se obtiene en un par de meses y el préstamo será de un 40% a 50% del valor del inmueble.

Tenemos una guía dedicada sobre cómo llevar a cabo las compraventas con pacto de rescate junto con sus peligros, alternativas y otros detalles.

Utiliza otras opciones como el anticrético, el Leasing Back o la hipoteca antes que la compraventa con pacto de rescate para conseguir dinero rápido por tu inmueble. Si no te queda otra más que hacer una compraventa con pacto de rescate, vende temporalmente el inmueble al precio más alto que puedas y ten en cuenta que podrías perderlo.

2) Prestarse sólo de entidades financieras

Evita a toda costa de prestarse a personas particulares o instituciones que no están reguladas por la ASFI cuando pones tu inmueble en garantía por el préstamo, estas personas a menudo te cobrarán intereses usureros, intentarán quedarse con el inmueble, e incluso a veces, te defraudarán con contratos mal hechos y cláusulas escondidas.

Los bancos en cambio, están para eso, para prestar, y aunque sus intereses sean bastante altos, en general siempre serán preferibles a las condiciones de personas particulares o empresas particulares que no sean entidades financieras.

Conoce cómo te puedes prestar para una vivienda social en nuestra guía dedicada sobre el crédito de vivienda social en Bolivia. 

Evita prestarte de personas naturales o empresas desconocidas. Prestate de bancos, entidades financieras de vivienda y similares. Si te prestas de otras entidades, corres un riesgo muy alto de que se apropien de tu inmueble y que te cobren intereses usureros. Sólo prestate de entidades supervisadas por la ASFI.

3) Ahorrar todo lo posible en los créditos bancarios

Si has optado por prestarte mediante un crédito hipotecario del banco, entonces, puedes realizar ciertas maniobras para ahorrar todo lo posible en el pago de este crédito.

Estás maniobras de ahorro son las siguientes:

  • Obtener un crédito de vivienda social
  • Realizar pagos adelantados a capital cada mes
  • Prestarse en el banco con la tasa de interés más baja en ese momento

Conoce cómo obtener los máximos a los posibles en un crédito bancario en nuestra nota dedicada sobre si es posible comprar un inmueble sin dinero en Bolivia.

Realiza pagos adelantados a capital para reducir todo lo posible el monto de tu crédito. Consigue las tasas más bajas posibles, averiguando en todos los bancos. Intenta acceder al crédito de vivienda social. ¡No te quedes estancado en un crédito que durará décadas!

En la construcción de un inmueble

  1. Contratar a una constructora antes que a albañiles

1) Contratar a una constructora antes que a albañiles

Se tiende a pensar que los albañiles generalmente cobran menos que una empresa constructora, pero eso no es cierto, los albañiles cobran casi lo mismo porque no tienen ningún incentivo o motivación para bajar demasiado los precios respecto a las empresas constructoras.

Los albañiles, además, enfrentan ciertas limitaciones cuando se los compara con las constructoras y al final resulta saliendo más barato contratar a una constructora:

  • Los albañiles no tienen habilidades avanzadas de diseño funcionalidad y seguridad entre otros. Eso significa que tu casa al final se verá igual que las demás no usará bien sus espacios y es posible que haya un accidente por el cual tú serás responsable incluso penalmente.
  • Muchos albañiles a menudo cambian los materiales de construcción de buena calidad o por otros de mediana o mala calidad.
  • Las construcciones que realizan los albañiles tiende a no ser expandibles, cuando quieras ampliar tu casa en muchos casos no podrás a causa del primer diseño realizado sin tomar en cuenta esta posibilidad.
  • Una casa diseñada y construida por albañiles podría usar mal hasta el 40% de su espacio, eso significa que con la construcción de tu casa podría tener un 40% más de valor para un posible comprador. Por ejemplo, una casa diseñada por albañiles tiene 3 departamentos, pero una constructora logra que tenga 5.

Por todo lo anterior, a no ser que sean trabajos pequeños de ampliación de un cuarto, pintado, acabado, revocado, etcétera, siempre deberías preferir a una constructora antes que a un grupo de albañiles solamente.

Conoce todos los detalles sobre cuál es la mejor opción entre estas 2 alternativas nuestra guía dedicada sobre cómo construir una casa en Bolivia.

Siempre que no sean trabajos minúsculos, contrata a una constructora antes que a un grupo de albañiles, la constructora cobrará casi lo mismo, pero te brindará los mejores materiales, procesos constructivos, el mejor acabado y diseño, así como toda la experiencia, seguridad y posibilidad de ampliación que necesita tu inmueble.

En la contratación de una inmobiliaria

  1. Confiar sólo en inmobiliarias legalmente establecidas
  2. Pagar solamente por comisión
  3. Contratar sólo a inmobiliarias con experiencia y muy conocidas
  4. Evita que la inmobiliaria tenga control total de los temas legales

1) Confiar sólo en inmobiliarias legalmente establecidas

El 95% de las inmobiliarias existentes en Bolivia son informales y no están registradas en la cámara de comercio, estas inmobiliarias ofrecen muchos riesgos, como realización de malos trabajos, venta a precios regalados, mala asesoría en los trámites legales, e incluso algunas tienen la intención de defraudar a los clientes.

La mayoría de estas inmobiliarias son en realidad sólo agentes inmobiliarios independientes que se hacen pasar por inmobiliarias, esas personas a menudo no tienen los conocimientos necesarios para llevar adelante estas actividades.

Existen pero algunas inmobiliarias en el país que destacan mucho, manejan cientos o incluso miles de inmuebles en sus portafolios cada mes, ofrecen la mejor experiencia al cliente, son unas pocas y tienes que identificarlas muy bien antes de contratarlas para la compraventa de un inmueble.

Visita nuestra exhaustiva revisión sobre las mejores inmobiliarias de Bolivia, unas 50 entre 2500, las cuales deberías considerar siempre para evitar posibles estafas y problemas legales.

Contrata sólo a inmobiliarias que sean empresas legalmente establecidas, que sean muy conocidas, con al menos 5 años de experiencia, que tengan un portafolio de cientos de inmuebles, y que tengan una armada de agentes inmobiliarios a tu disposición. 

No trabajes con inmobiliarias desconocidas o agentes inmobiliarios independientes, no venderán tu inmueble al mejor precio e incluso podrían estafarte.

2) Pagar solamente por comisión

Existen 2 formas principales de pago a las inmobiliarias por sus servicios:

  • El pago por comisión, la inmobiliaria recibe una comisión dependiente del valor del inmueble después de su trabajo (usualmente del 2% al 4%).
  • El pago por sobreprecio, la inmobiliaria acuerda un precio de venta con el cliente, pero ésta lo vende a un precio mucho más alto, le entrega lo que acordó al cliente y se queda con el resto.

Por ejemplo, digamos que una inmobiliaria ha acordado que le entregará $100,000 vendedor por su mueble, pero esta inmobiliaria puede venderla a $110,000 $115,000, ya que esas empresas tienen habilidades para lograr esto, la comisión entonces sería de un 10% o 15%.

Evita pagar demasiado a las inmobiliarias, que te cobren siempre por comisión y no por sobreprecio.

Para saber más detalles de ese tema, puedes ver nuestra guía dedicada sobre cuánto cobran las inmobiliarias en Bolivia.

Evita pagar a las inmobiliarias por sobreprecio, págales siempre mediante comisión, la cual debe ser del 2% al 4% en todos los casos. Con el pago por sobreprecio, existe la posibilidad de que la inmobiliaria cobre demasiado por el servicio que te está brindando.

3) Contratar sólo a inmobiliarias con experiencia y muy conocidas

Incluso si las inmobiliarias son formales, muchas de ellas no tienen experiencia para vender o comprar tu inmueble. Existen en cambio otras que cuentan con 10, 15 o incluso 30 años de experiencia en el rubro. Estás inmobiliarias muy experimentadas igualmente te cobrarán del 2% al 4% por la venta en comisión.

Estas inmobiliarias son las mejores de cada ciudad de Bolivia, manejan cientos o miles de inmuebles, 2 de ellas son franquicias internacionales que están presentes en cientos de países. Debes contratar, en general, solamente a las mejores inmobiliarias de cada ciudad para que realicen el mejor trabajo por tu compraventa.

Puedes conocer las mejores inmobiliarias de Bolivia en nuestra revisión exhaustiva.

Las mejores inmobiliarias de una ciudad cobran lo mismo que todas las demás, comisiones del 2% al 4%. Contrata a las mejores, las cuales son Remax, Century 21, Uno Corporación, Firma Propiedades, Servial Inmobiliaria, entre otros. Consigue un servicio de alta calidad por el mismo precio.

4) Evitar que la inmobiliaria tenga un control total de los temas legales

Al margen de que contrates a la mejor inmobiliaria de tu ciudad, siempre ten cuidado con tus papeles legales. En la mayoría de los casos, sólo le deberás entregar fotocopias a la inmobiliaria para que haga sus verificaciones.

No delegues los trámites legales a la inmobiliaria. Ellos deberían brindarte asesoría, pero sólo un banco o tú mismo deben realizar estos trámites, deben hacerse de forma personal y con la asesoría de los abogados y el notario de fe pública.

Conoce más sobre cómo tratar con las inmobiliarias en nuestra guía dedicada a Cómo vender una casa en Bolivia.

No importa con que inmobiliaria trabajes, no le delegues las actividades legales de la compraventa de un inmueble. Mantente muy al tanto de los trámites legales, siempre con la asesoría de 2 o 3 abogados y el notario de fe pública, No pierdas de vista tus papeles, debes estar presente en la realización de los acuerdos.

Al ser un agente inmobiliario

  1. Evitar caer en la informalidad
  2. Evitar los esquemas multinivel
  3. Trabajar bajo la marca de las mejores franquicias

1) Evitar caer en la informalidad

La mayoría de los agentes inmobiliarios en el país intentan empezar de forma independiente, vendiendo ellos mismos y promocionando por su cuenta, sin recibir la formación adecuada.

Al final, esto les pasa una gran factura, ya que nadie confía en ellos, y no adquieren los conocimientos para ser buenos trabajos. Por tanto, se quedan estancados sin avanzar en su carrera como agentes inmobiliarios.

En cambio, los agentes inmobiliarios que al principio van a una franquicia inmobiliaria, como Remax o Century 21 o empiezan trabajando como agentes dependientes, aprenden todo del negocio y ganan de paso más que los agentes independientes, ya que tienen más trabajos que realizar aunque sus comisiones sean más bajas.

Cuando estos agentes franquiciados o dependientes tienen mucha experiencia, forman sus propias franquicias o también sus propias inmobiliarias, pero esto sólo después de ser realmente expertos en el área.

Por esta razón, para conseguir la capacitación necesaria ganando lo mismo y además la experiencia, deberías ser siempre un agente franquiciado o dependiente, al menos los primeros años.

Aprende cuánto gana un agente inmobiliario en Bolivia en nuestra guía dedicada, con todos los detalles sobre las ganancias de agentes informales versus formales.

Evita trabajar bajo tu misma marca personal, o bajo la marca de una inmobiliaria de reciente creación, si no sabes absolutamente todo de ese negocio. Nadie confiará en ti, ganarás incluso menos, tendrás que hacer sobretrabajo y corres el riesgo de meterte en problemas legales y financieros con tus clientes, los dueños de los inmuebles, ya que nadie te respalda.

Empieza trabajando con una franquicia inmobiliaria (Remax o Century 21)  o en una inmobiliaria de alto renombre y bastante conocida.

2) Evitar los esquemas multinivel

Algunas inmobiliarias en el país ofrecen, no esquemas de franquicias, sino esquemas de multinivel, por los cuales los agentes inmobiliarios tienen que reclutar a otros agentes inmobiliarios y estos a otros y así sucesivamente. A menudo estas empresas no ofrecen la capacitación de calidad que ofrecen las franquicias inmobiliarias.

Esas empresas también buscan de forma indirecta vender sus propios terrenos y proyectos a los mismos agentes inmobiliarios, además, tienden a ofrecer más de lo que pueden dar a sus agentes. Algo que no ocurre en las franquicias inmobiliarias, ya que éstas no tienen en propiedad ningún inmueble y sólo se dedican a vender o comprar inmuebles de los clientes.

Te recomendamos que siempre prefieras a una franquicia inmobiliaria antes que a una inmobiliaria multinivel, por el bien de tu educación y experiencia de trabajo, y para que no te vendan inmuebles de forma indirecta.

Visita nuestras guías detalladas sobre las 2 franquicias inmobiliarias más importantes de Bolivia, Remax y Century 21, para saber cómo trabajan estas empresas y su funcionamiento.

Confía solamente en las franquicias inmobiliarias (Remax o Century 21). Existen otras «inmobiliarias multinivel» que no brindan la mejor calidad en capacitación, y además, ofrecen sueños irrealizables a sus agentes que pocas veces se cumplen, y también, les venden de forma indirecta inmuebles como una condición para seguir siendo agentes.

3) Trabajar bajo la marca de las mejores franquicias

Incluso si ya decidiste trabajar como agente dependiente o bajo una franquicia inmobiliaria, deberías preferir las 2 franquicias más importantes del país, Remax y Century 21, estas son multinacionales a nivel global están en más de 100 países cada una y en Bolivia cuentan con miles de inmuebles en su portafolio y cerca a 1,000 agentes en toda Bolivia.

Las ventajas de trabajar con estas franquicias son:

  • Tendrás una marca de renombre bajo la cual realizarás tus actividades.
  • Ganarás del 20% al 80% de las comisiones de la venta dependiendo de tu nivel de agente.
  • Recibirás capacitación continua de alto nivel en las habilidades como agente inmobiliario.

Debemos recordarte que nosotros no promocionamos a estas franquicias, simplemente creemos que son la mejor opción disponible actualmente.

Puedes ver también nuestra guía dedicada sobre cómo trabajan las inmobiliarias en Bolivia.

Como dijimos en la anterior recomendación, trabaja como agente bajo una marca muy reconocida, ya sea de una franquicia inmobiliaria o en las mejores inmobiliarias de tu ciudad. Si ya tienes mucha experiencia, compra una franquicia inmobiliaria y funda tu propia empresa franquiciada, con sus propios agentes.

Al pagar los impuestos de un inmueble

  1. Evita entrar en deudas de más de 9,500 UFVs
  2. Utiliza la base imponible del IPBI en el impuesto a la transferencia gratuita

1) Evitar entrar en deudas por impuestos de más de 9,500 UFVs

La ley boliviana permite que se puedan deber hasta cerca a Bs.25,000, en un momento dado, por impuestos sin tener posibles conflictos penales con la justicia.

Después del monto de las 10,000 UFVs (Art. 177 del Código Tributario), aunque no en todos los casos, es posible ya una acción penal (mediante delito por «defraudación tributaria», entre otros) por parte del estado, que va desde los 3 a 12 años de cárcel.

Para evitar esto, y puesto que siempre existen errores de cálculo, nunca deberías pasar las 9,500 UFVs de deuda impuestos nacionales en un momento dado del tiempo.

Conoce todos los detalles sobre el impuesto al alquiler y el impuesto al anticrético en nuestras guías dedicadas, donde también hablamos sobre el límite máximo en UFVs que deberías tener en deuda impositiva inmobiliaria.

No debas a Impuestos Nacionales más de 9,500 UFVs (~Bs.22,800) en un momento dado, para evitar totalmente la posibilidad de tener conflictos penales con esta institución. Evita también tener deudas por impuestos de tu inmueble, ya que las multas llegan al 100% del impuesto en deuda. Mantente al tanto de los perdonazos tributarios.

2) Utilizar la base imponible del IPBI en el impuesto ITGB

Cuando se calcula el Impuesto a la Transferencia Gratuita de Inmuebles, como ocurre en herencia, los legados, las donaciones y similares, por ley la base imponible debe ser la misma que la del impuesto IPBI. Esta base imponible va a bajar mucho el impuesto final que se paga.

No hay mucho lío con esto, todas las alcaldías deberían calcular el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Inmuebles con la base imponible del IPBI, pero ten cuidado en verificar que se aplicó esta base imponible en todos los casos.

Aprende más sobre el Impuesto a las Transferencias Gratuitas de Inmuebles ITGB en nuestra guía dedicada.

Ya sea que calcules tu propio Impuesto a las Transmisiones Gratuitas de Inmuebles (ITGB) o lo calcule la alcaldía respectiva, asegúrate de que la base imponible sea la del IPBI, ya que con ésta el impuesto será mucho menor. Todas las alcaldías deben aplicar la base imponible del IPBI para el impuesto ITGB, cerciórate de que este sea el caso.

Al contratar abogados para los temas inmobiliarios

  1. Consigue referencias de buenos abogados en los bancos
  2. Trabaja siempre con de un abogado
  3. Nunca dejes de lado al notario de fe pública
  4. Trabaja con abogados especializados

1) Conseguir referencias de buenos abogados en los bancos

Es muy complicado en Bolivia conseguir buenas referencias de abogados competentes, y además éticos, que trabajen sólo para los intereses del cliente.

Una forma de lograr esto es pidiendo referencias de buenos abogados especializados en el área en:

  • Los bancos
  • Las cámaras de construcción
  • Las inmobiliarias más importantes del país (sólo en las mejores!)

Estas empresas e instituciones cuentan con los mejores especialistas legales, ya que todo el tiempo están lidiando con conflictos inmobiliarios, ya sea para créditos hipotecarios, proyectos de construcción o para asesorar a sus clientes.

No tengas pena ni vergüenza en pedir referencias a estas instituciones sobre los abogados con los que trabajan. Estos abogados cobrarán más, pero harán un gran trabajo.

Busca referencias de buenos abogados en los bancos y en las cámaras de construcción, estos abogados tienen muchísima experiencia en tratar compraventas de inmuebles y temas inmobiliarios. Evita confiar demasiado en los abogados que proporcionan las inmobiliarias.

2) Trabaja siempre con la asistencia de un abogado

Nunca trates de llevar adelante los trámites legales de tu inmueble incluso (si tienes bastante experiencia) solo y sin asesoría de un abogado. Gente con mucha experiencia en trámites, pero que no era profesional, se ha hecho engañar y han perdido inmuebles o tenido conflictos legales terribles durante años por sus inmuebles.

En todos los casos, debes contratar al menos a un asesor legal para tus trámites inmobiliarios. Pero lo mejor, como dijimos en otra sección, es que al menos contrates 2 o 3 abogados independientes (que no se conozcan) para que revisen los papeles y/o te asesoren en tus trámites.

En todos los casos, también consulta al notario de fe pública acerca de la revisión de los papeles y el curso de los trámites.

Que te asista siempre un abogado en todos los trámites inmobiliarios, y que además, siempre revise los papeles y los trámites que se realizan, vuelve a revisar además con otro abogado que no conozca al primero. De forma simultánea, consulta constantemente al notario de fe pública que realizará la escritura pública de compraventa, o trámite similar, acerca de tu situación. 

El mejor caso es: 

  1. Contrata un profesional legal asistente para tus trámites (abogado asistente), 
  2. Contrata 2 abogados adicionales, que constantemente revisen los trámites y documentos que se realizan (abogados consultores).
  3. Ninguno de estos abogados debe conocerse entre sí.
  4. También consulta de forma constante al notario de fe pública, que él también revise los papeles de tu trámite específico. 
  5. 4 asistentes legales en total. El abogado asistente es el que más te costará. Los abogados consultores sólo pedirán honorarios al momento de realizar las consultas y verificaciones, al igual que el notario de fe pública.

3) Nunca dejes de lado al notario de fe pública

Como dijimos en las anteriores secciones el notario de fe pública entrará en casi todos los contratos inmobiliarios, este profesional se encarga de redactar las minutas de compraventa, alquiler, anticrético, etcétera, y elevarlas a documento o escritura pública.

Aunque nosotros recomendamos que otro abogado redacte la minuta de compraventa, alquiler, etcétera, y después, el notario de fe pública solamente se encargue de revisar y aprobar. Notario de fe pública puede hacer ambas tareas.

El notario de fe pública siempre se topará en algún momento con los papeles del inmueble y también con los trámites que realizas, entonces, consulta antes, durante y después de la minuta de compraventa sobre los trámites y papeles que estás llevando a cabo.

Conoce más precauciones legales en relación a la compra de inmuebles en nuestra guía dedicada a los pasos y requisitos para comprar una casa en Bolivia.

Eleva todos tus contratos inmobiliarios a documento público (escritura pública) con la ayuda de un notario de fe pública, además, consulta este profesional y haz que revise todos los papeles de tu inmueble y los documentos y trámites que estás llevando a cabo. El notario de fe pública es, a menudo, un abogado con muchísima experiencia.

4) Trabaja con abogados especializados

Un abogado especializado en derecho comercial o en derecho familiar tiene poco que hacer y decir en el área civil. En cambio abogados especializados en derecho civil y con experiencia en bienes raíces son los mejor asesoramiento pueden ofrecerte.

Recibir un mal asesoramiento por parte del abogado en tus trámites inmobiliarios puede costarte incluso el mismo inmueble. Tienes que elegir a un profesional con experiencia en esta área para asesorarte.

Contrata abogados con amplia experiencia en materia civil, o incluso, en temas inmobiliarios. No es lo mismo contratar un abogado especialista en derecho familiar que otro en derecho civil. Cómo dijimos en la anterior sesión, estos abogados a menudo trabajan para los bancos y/o son bien conocidos y referidos por las cámaras de construcción.

Al evitar usucapiones y apropiaciones indebidas

  1. Realizar siempre escrituras públicas de alquileres, anticréticos, comodatos etcétera

1) Realizar siempre escrituras públicas para alquiler, anticrético, comodato, etc.

Yo sea que realices contratos de compraventa, alquiler, comodato, donación, etcétera, siempre y en todos los casos debes elevar estos contratos a escritura pública.

Esto se hace para que el contrato tenga validez legal irrefutable en una posible demanda o conflicto legal con el ocupante, el comprador, el vendedor, etcétera.

La forma de elevar todo contrato inmobiliario a escritura pública es la siguiente:

  1. Se negocian los acuerdos con el vendedor, ocupante, etcétera.
  2. Se redacta la minuta de compraventa, alquiler, etcétera, en la cual se plasman todos los acuerdos negociados en cláusulas. Esta redacción la puede hacer un abogado o el mismo notario de fe pública.
  3. Se eleva esta minuta a escritura pública en un notario de fe pública, quien después de hacer las revisiones necesarias, elevará esta minuta de compraventa a escritura pública (llamada también documento público).
  4. Entonces obtendrás una «copia legalizada» de la escritura pública (llamada también testimonio de propiedad, de alquiler, etcétera), el notario se quedará con el original.
  5. Con el testimonio de propiedad podrás realizar los demás trámites.

El notario de fe pública guardará la escritura pública original dándole a este documento la calidad de «prueba legal irrefutable» en cualquier conflicto legal, y por tanto, una garantía y precaución que no debes pasar por alto en ningún caso.

Aprende cómo realizar de forma óptima una minuta elevada a escritura pública en nuestra guía dedicada a los anticréticos en Bolivia.

Realiza contratos escritos y elevados escrituras públicas, en un notario de fe pública, para alquileres, anticreticos comodatos y acuerdos similares. Un documento de esta naturaleza evita de forma absoluta que legalmente intenten quitarte el inmueble, mediante usucapión, avasallamiento y formas similares.

Otras precauciones importantes

  1. No olvidar que se puede perder el empoce en los remates inmobiliarios
  2. Tener experticia inmobiliaria para determinar qué inmuebles son ofertas

1) No olvidar que se puede perder el empoce en los remates inmobiliarios

Obtener inmuebles mediante remate puede ser una gran compra, ya que la mayoría de ellos se ofertan al 20% descuento, pero para acceder a la subasta tienes que dejar un «empoce» al estado, 

Este empoce es del 20%, eso significa que si un inmueble vale $100,000 tendrás que dejar un empoce de $20,000 para participar en la subasta. Aquí existe un riesgo:

  • Si participas en la subasta y no ganas simplemente se te devolverá el monto completo del empoce.
  • Si participas en la subasta y eres el ganador deberás sí o sí comprar el inmueble, ya que si no compras el inmueble, el estado se quedará con el empoce.

Entonces, ten en cuenta que si participas en una subasta, realmente estás dispuesto a comprar el inmueble, de otra forma en la mayoría de los casos, si no compras el inmueble, el estado se quedará con tu empoce. 

Por esto es que debes tener siempre todo el dinero al contado para pagar un inmueble en un remate.

Aprende todos los detalles relacionados a los emposes y remates inmobiliarios en Bolivia en nuestra guía dedicada, donde también verás las reglas del empose y de las subastas inmobiliarias.

Asegúrate de que tienes todo el dinero al contado para pagar un remate inmobiliario que ganes en una subasta. Si no compras el inmueble que ganaste en la subasta, el estado se quedará con el empoce (20% del precio del inmueble) que depositaste para acceder a la subasta.

2) Tener experticia inmobiliaria para determinar qué inmuebles son ofertas

La experiencia y experticia de un arquitecto, un ingeniero, un abogado y un agente inmobiliario, son críticas para encontrar las mejores ofertas inmobiliarias, pero también para evitar estafas y fraudes o inmuebles que no valen su precio.

Esta experiencia no la lograrás de la noche a la mañana, y de hecho no necesitas conseguirla, al menos no al nivel de los especialistas. Contrata a estos especialistas para que te asesoren en todos los aspectos inmobiliarios que te afecten.

Si quieres aprender todas estas habilidades por ti mismo, tienes el riesgo de que te defrauden. En muchos casos, personas que se creían expertas en estas áreas han sido estafadas y defraudadas con sencillez.

Debes aprender a tener un equipo de trabajo de especialistas a los cuales, ya sea en forma de consulta o en forma de contrato, puedas acceder cuando llevas adelante tus proyectos inmobiliarios.

Debes aprender a diferenciar ofertas inmobiliarias de inmuebles que esconden problemas legales, impago de impuestos, litigios, gravámenes, malas construcciones, mala ubicación, etcétera. Lograrás esto mediante la contratación de especialistas, o de una forma, larga, difícil y riesgosa, aprendiendolos tú mismo.

Contrata a especialistas como ingenieros civiles, arquitectos, abogados con experiencia en el área, inmobiliarias y sus agentes, entre otros profesionales, los cuales te asistirán con su punto de vista técnico y especializado.

Conclusiones

En este extenso manual sobre cómo evitar estafas inmobiliarias en Bolivia, pudiste ver que existen decenas de mecanismos para reducir la posibilidad de que te defrauden o estafen.

Estos mecanismos y precauciones se dividen en cuanto a: si vendes o compras un inmueble, si lo alquilas, si lo pones en anticrético, si te sacas un crédito, si das herencia, si contratas a un inmobiliaria, si eres agente inmobiliario, si pagas impuestos, entre otros.

Los mecanismos que has visto en esta guía no son todos los que existen, pero aplícalos todos si es posible, o todos los que puedas, para reducir al máximo la posibilidad de que pierdas muchísimo dinero y tiempo, así como salud, en los conflictos inmobiliarios que suelen suceder.

Esperamos que esta información te haya servido, y si quieres saber más sobre bienes inmuebles en Bolivia visita nuestro curso gratuito sobre bienes raíces en Bolivia.

CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.

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