¿Cómo Comprar Una Casa Sin Dinero en Bolivia? Todos los Detalles

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El sueño de toda persona es conseguir una casa a precio muy rebajado o incluso gratis. Aquí discutimos a fondo la posibilidad de poder conseguir una casa en Bolivia sin pagar dinero por esta, y además, presentamos un conjunto de estrategias que sirven para ahorrar todo lo posible cuando se compra una casa.

La posibilidad de comprar una casa sin dinero en Bolivia

Comprar una casa sin dinero en Bolivia no es posible de manera directa. Pero sí que existen formas de emular o imitar esta situación de forma indirecta, un conjunto de estrategias que sirven para ahorrar lo máximo posible cuando se adquiere una casa, de modo que al final, cuando el todo el proceso se lleve a cabo, se ve se ha gastado bastante menos, hasta un 40% menos, por la casa o inmueble en cuestión.

Estas estrategias no son estrictas, pero dan una noción de como se aplican las diferentes formas de ahorrar que aquí se presentan. Primero presentamos las estrategias y al final hablamos de su uso en conjunto, con más detalle.

Las 7 estrategias para comprar una casa por menos dinero en Bolivia

1. Comprar terrenos, y a veces casas, a crédito directo.
2. Pagar a capital y reducir el monto de los intereses.
3. Comprar casas e inmuebles en preventa.
4. Comprar casas en subasta o remate.
5. Utilizar el crédito de vivienda social, con un financiamiento del 100%.
6. Buscar inmuebles no tan nuevos pero no tan viejos.
7. Utilizar el arriendo con opción de compra (leasing o leasing back).

1) Comprar inmuebles a crédito directo

Aunque es una opción bastante riesgosa, esta forma te puede permitir adquirir inmuebles, más que todo terrenos, sin necesitar un monto importante inicial.

Seguramente habrás escuchado a varias desarrolladoras y urbanizadoras ofreciendo terrenos a 5 bolivianos al día o 300 bolivianos al mes, etcétera. Estas empresas te permiten pagar por adelantado un terreno para el cuál «si pagas todas las cuotas», en un plazo de generalmente 3 a 5 años, este terreno pueda pasar a tu nombre.

Toma en cuenta que esta es una inversión de riesgo, ya que muchas de estas desarrolladoras simplemente no cumplen con lo pactado, o no pueden sanear los terrenos, tienen problemas de límites, hay riesgo de avasallamiento, etcétera, y además, si no pagas las cuotas de acuerdo a los términos del contrato, simplemente te quitan la posibilidad de adquirir el terreno y no te devuelven las cuotas ya pagadas.

Por eso, asegúrate de adquirir terrenos a crédito directo solamente de urbanizadoras y desarrolladoras muy conocidas, y con amplia trayectoria, Éstas generalmente realizan spots publicitarios a gran escala, incluyendo TV abierta (ej. Urubo 2, El Pahuichi). Realiza todas las averiguaciones pertinentes para elegir a una de estas empresas.

Ahora hablemos de las ventajas de comprar a crédito directo:

• No necesitas un monto importante inicial.
• El terreno va ganando valor aunque no lo hayas pagado del todo.
• No pagas intereses por esta «compra a crédito».
• Los terrenos no cuestan demasiado, oscilan entre los $3.000 y los $15,000
• Si sale bien, es una inversión a largo plazo bastante sólida.
• No necesitas dar una garantía, la precompra es «a sola firma».
• Después de unos 5 a 10 años, el terreno podría valer el doble o el triple.

Recuerda invertir solo dinero que puedes considerar perder para comprar a crédito directo.

Esta forma de adquisición de inmuebles también tiene desventajas importantes:

• Existe el peligro de que te estafen, muchas desarrolladoras y urbanizadoras son ilegales o no hacen bien su trabajo, y puedes perder todo lo invertido.
• Si no pagas una o dos cuotas seguidas, en casi todos los casos, ya no podrás comprar definitivamente el inmueble y no recuperarás tus cuotas ya apagadas.
• Tendrás que dedicar bastante tiempo a vigilar y monitorear estos terrenos, los cuales están comúnmente alejados, bastante alejados, del centro de la ciudad y cerca a las áreas rurales.

2) Pagar a capital y reducir el monto de los intereses

Si se adquiere un crédito, ya sea un crédito normal con intereses variables, o un crédito de vivienda social, existe la posibilidad de pagar a capital. 

El pago a capital significa que si se paga la cuota que correspondiente al mes, se puede pagar un monto extra, pero este monto extra no va a ir a pagar más intereses, sino que va ir a pagar solamente el capital que se debe, reduciendo drásticamente el monto restante de deuda.

Pagos a capital continuos pueden llegar a reducir el dinero final que se paga el banco entre un 10% hasta un 30%, y además, puede reducir en varios años el tiempo en que se paga el crédito. 

¿Cómo funciona el pago a capital?

Ilustremos esta posibilidad de pago con un ejemplo. Digamos que yo me presto $100,000 del banco a 20 años plazo. Los bancos utilizan un método que se llama el método francés para calcular cuánto va a ser mi cuota durante todos los meses hasta que pague la deuda. Entonces, ellos determinan que de acuerdo a mis ingresos yo puedo acceder a un préstamo de con una cuota de $500. Pero yo en vez de adquirir un préstamo que tengo una cuota de $500 adquiere un préstamo para el cual sólo tenga que pagar $400 al mes. Los restantes $100 que me sobraron, que no debo entregar al banco, igual los entregó, pero como pago a capital. Esto lo repito cada mes, en cada cuota.

Esta situación la puedes emular en la siguiente calculadora que hemos creado.

Calculadora de amortización con pagos a capital

El ahorro mediante el ejemplo de la anterior estrategia es cerca al 10% de lo que se paga al banco. En esta calculadora también puedes realizar simulaciones de tus créditos y ver cuánto puedes ahorrar mediante diferentes pagos a capital. 

Prueba y realiza algunas simulaciones para ver cómo te podría ir. Para realizar las estimaciones recuerda que: 

• Para créditos de vivienda social, los intereses varían del 5.5% al 6.5% y créditos de vivienda normales los intereses rondan del 10% al 13%
• Los bancos generalmente deciden que se puede destinar hasta un 35% de los ingresos mensuales para pagar la cuota del crédito

También puedes utilizar el siguiente simulador en excel, para ver más de cerca los números involucrados, reemplaza los números en los campos que están arriba, a la izquierda, en la tabla:

• Tabla de simulación de ahorro en créditos para vivienda en Bolivia, en excel.

Entonces, mientras más pago a capital hagas de manera sostenida, durante el pago de tu deuda, más vas ahorrar. La regla de los $100 es solamente referencial, pero es una buena forma de evitar ser muy pretencioso y tratar de pagar mucho a capital en un mes. De todas formas, tú mismo puedes determinar cuánto puedes pagar a capital cada mes, de acuerdo a tus circunstancias y posibilidades personales.

*Explicación de los pagos a capital: el pago de cualquier crédito se compone de dos variables el capital y los intereses. Cuando se paga una cuota del crédito, se paga tanto a capital como a intereses, pero lo que sucede es que mediante el método francés se paga en un principio más que todo intereses y en menor medida a capital. 

Cuando se paga capital, una vez ya se había pagado la cuota de ese mes, el monto que se paga extra va directamente a capital y no a intereses. Por tanto, hace que se reduzca la deuda futura en gran medida y todo ese capital que se ha pagado en ese mes ya no generará intereses para futuras cuotas. Por eso es que mientras más antes se pague a capital, más intereses se ahorra pagar en el futuro, algo que puede ser drástico y generar ahorros en el pago de la deuda final en un 10% a 30%.

Entonces, cómo puedes ver en la explicación anterior, mientras más pagos a capital puedas hacer, y de manera más pronta, en el crédito que sacas, más podrás ahorrar en futuros intereses y al final tu deuda será menor. Trata de seguir la regla de los $100, o incluso mejor, si puedes pagar más a capital cada mes, realiza un pago más alto, pero de manera sostenida en el tiempo y no haciendo pagos esporádicos.

Cuando saques crédito de un banco, busca que siempre te dé la posibilidad de realizar pagos a capital en cualquier momento y sin comisiones adicionales, ya que algunos bancos no lo permiten.

3) Comprar casas e inmuebles en preventa

Aunque para comprar un bien inmueble en preventa se necesita al menos un préstamo bancario (si se paga al contado, ofrecen descuentos mayores), este tipo de compra ofrece generalmente desde un 10% hasta incluso un 25% de descuento de lo que costará el inmueble (generalmente departamentos y condominios) cuando ya esté terminado.

Así que, por ejemplo, si quieres comprarte un departamento ya usado, de $100,000, tendrás que pagar esa cantidad, pero si lo compras en preventa, a menudo lo encontrarás en $85,000 o incluso $75,000, y si tienes el dinero en mano y al contado (sin tener que pedirte un préstamo) podrías incluso negociarlo hasta $70,000.

Asi que, si no te molesta esperar 1 a 2 años a que se construya el inmueble, esta es una buena forma para ahorrar en tu compra inmobilaria, y si además, pagas de forma adelantada tu crédito bancario (con pagos adelantados a capital, opción 2) podrías pagar muchos menos intereses, aunque aún pagarías parte de estos.

Asegúrate de revisar muy bien el inmueble en preventa que vas a comprar, ya que algunas constructoras y desarrolladoras podrían sobrepreciar ésta, y al final no ahorrarías nada.

4) Comprar casas en subasta o remate

Esta forma de adquisición ofrece una ventaja bastante importante, que consiste en la posibilidad de obtener descuentos del valor inicial del avalúo, de hasta un 20%. Mediante la norma destinada a las subastas de inmuebles en Bolivia este descuento no puede ir más allá del 20%. Entonces, éste es el valor máximo de descuento que se puede adquirir en una subasta, no importa si es la segunda, tercera, cuarta o n subasta.

El proceso es el siguiente: un inmueble no puede ser pagado por sus deudores y entonces el banco ejecuta la operación de remate. Primero llama un valuador que determina el valor de la casa y se realiza el primer remate en base a este valor. Si en este remate no hay suficientes postores, o uno de los postores desiste, se llega al segundo remate donde se anuncia que habrá un descuento de un 20% (descuento normado por ley). Si no se logra vender en este remate, de igual manera se realiza un tercer remate, pero ya no se brindan más rebajas, el número de remates puede continuar hasta que el inmueble se venda.

Hay que ser bastante cuidadoso en esta forma de adquisición de bienes inmuebles, y entender porqué en la primera subasta no se logró vender el inmueble. En muchas ocasiones los inmuebles simplemente fueron sobrevaluados por valuadores inexpertos, y entonces no se venden en la primera subasta porque se están ofreciendo un precio demasiado alto. Por tanto, el posible comprador debe ser un conocedor de los bienes inmuebles y saber cuáles están realmente en oferta.

Requisitos para comprar mediante remate

• Se debe tener el dinero en efectivo. Se tiene que tener todo el dinero en efectivo para comprar el bien inmueble. Si no se puede pagar este inmueble, el estado se quedará con el valor de reserva inicialmente depositado.
• No se puede comprar mediante créditos bancarios. No es posible comprar mediante créditos bancarios
• Se debe brindar un valor de reserva o empoce. Para ser considerado un posible postor en la subasta, se debe depositar este monto, que es del 20% del valor del avalúo del inmueble. Si se ganó la subasta y no se compra el inmueble en el tiempo indicado, el estado se queda con el valor de reserva o empoce.

Puedes ver todas las casas de todo el sistema financiero boliviano que actualmente están en remate, en un momento dado en el tiempo, mediante el siguiente enlace de la ASFI:

• https://www.asfi.gob.bo/index.php/aplicaciones-consulta/remate-cf.html

Utiliza el anterior enlace para filtrar los inmuebles que estén en el segundo remate, o un remate posterior, y ahí encontrarás las mejores ofertas. Ten mucho cuidado con él empoce, ya que si no compras el inmueble, lo perderás.

Tenemos una nota donde hablamos exclusivamente de los remates de casas e inmuebles en Bolivia, donde damos todos los detalles, procedimientos, ventajas y desventajas de esta forma de compra.

5) Utilizar el crédito de vivienda social con un financiamiento del 100%

Este crédito, que ya está en vigencia 8 años, brinda la posibilidad a personas que no tienen vivienda propia de adquirir una vivienda con un financiamiento del 100%, al contrario de los créditos de vivienda normales, donde se tiene que aportar alrededor del del 20% del valor del inmueble a comprar en efectivo.

Este crédito, que permite comprar casas, terrenos, y departamentos, también tiene un interés fijo del 5.5% al 6.5% durante todo el plazo de la deuda. 

Además, este crédito permite de cierta manera imitar la posibilidad de comprar una casa sin dinero, por el hecho de que sólo necesitas tener un 4% el dinero, en efectivo, en el momento de adquirir la casa (para pagar el impuesto a la transferencia y otros gastos), además de demostrar que cuentas con ingresos suficientes para el crédito de mes a mes.

Pero de todas formas este crédito tiene fuertes limitaciones. Por ejemplo, el hecho de que la vivienda tiene que estar destinada para ser habitada por la familia o el beneficiario del crédito. Si esta persona ya cuenta con un inmueble a su nombre ya no puede acceder a este crédito.

En el siguiente enlace hablamos sobre todos los detalles, pasos, requisitos y limitaciones, así como ventajas y desventajas del crédito de vivienda social.

Este crédito puede ser usado en conjunto con las siguientes estrategias, hablaremos de esto al final de la nota.

6) Buscar inmuebles no tan nuevos pero no tan viejos

Esta estrategia se basa en de dos características importantes del mercado:

• Los inmuebles muy nuevos, o recientemente hechos, tienen un valor mucho más alto, el fenómeno es el mismo que en los coches 0 km
• Los inmuebles muy viejos tienen muchos problemas y son bastante difíciles de arreglar y poner en uso, lo mismo que con autos que ya son cacharros.

El hecho de conseguir inmuebles no tan viejos ni tan nuevos implica que, una vez que seas el propietario de estos, puedes realizar los arreglos necesarios para ponerlos en uso. Estás modificaciones será mucho menos costosas y dejarán el inmueble casi como nuevo. De esta manera conseguirás un inmueble casi como nuevo, pero ahorrando bastante versus comprar un inmueble realmente nuevo. 

7) Utilizar el arriendo con opción de compra (leasing o leasing back)

Esta forma de adquisición se basa en el hecho de arrendar (algo parecido a alquilar) un bien inmueble, con la opción de que al terminar con el pago de todas las cuotas del arrendamiento, se puede comprar o adquirir el inmueble a un valor residual, que oscila entre el 1% al 20% del valor inicial del inmueble

Existen 3 entidades que ofrecen Leasing actualmente en Bolivia:

• Bnb leasing
• Bisa leasing
• Fortaleza leasing

¿Cómo ahorrar mediante el leasing?

El leasing permite ahorrar principalmente a las empresas, pero no deja de lado a las personas naturales. La principal ventaja para las personas naturales es el hecho de que éstas pueden financiar un mayor porcentaje del inmueble que quieren adquirir, llegando hasta un 90% versus el 80% de los créditos normales. Por lo demás, funciona prácticamente como cualquier crédito normal de vivienda.

A las empresas les brinda ventajas adicionales, como el hecho de que no tienen que tener el inmueble que compran en sus activos, y así éste no contribuye a los impuestos, generando mejoras impositivas y una bajada en los impuestos que se pagan.

Para las personas naturales, el leasing debería ser una opción incluso primordial ante los créditos de vivienda normales, ya que les permite invertir menos en la adquisición de inmueble, con sólo el 10% de cuota inicial respecto al 20% de los créditos normales. Esto les permite retener o conservar más dinero en efectivo para destinarlo a otros fines. Además, los intereses del leasing son prácticamente los mismos que los de un crédito de vivienda normal, rondando el 8% al 13% anual.

El Leasing Back

Es posible también utilizar el Leasing Back, el cual permite al propietario del bien inmueble pasar el nombre de la propiedad a la empresa de leasing y que hasta lo vuelva arrendatario. Es esencialmente un cambio de rol, el propietario se vuelve arrendatario de su propio inmueble. Hablamos más sobre cómo utilizar el Leasing Back para ahorrar dinero en las estrategias al final de esta nota.

Tenemos una nota dedicada exclusivamente al leasing, con todos los detalles en cuanto a sus intereses, formas de pago, formas de garantía, ventajas y desventajas, entre otros aspectos, Puedes visitar esta nota en el siguiente enlace: El Leasing en Bolivia.

La unión de estas 7 estrategias hace la fuerza

Aunque ya solamente usando una de estas estrategias de forma solitaria se puede ahorrar bastante en la compra de un inmueble, usando una combinación de estas es la mejor forma de ahorrar lo más posible. 

A continuación hemos dividido 3 tipos de posibles estrategias para diferentes beneficiarios dependiendo de su situación financiera o si son personas naturales o empresas.

Las siguientes estrategias se basan en el ejemplo hipotético de estar buscando adquirir un inmueble de $100,000. las estrategias están divididas en básicas y avanzadas, ya que estas últimas requieren de conocimientos técnicos. Cada estrategia combinada muestra los beneficios que se obtiene frente a no usar la misma.

Estrategias combinadas básicas

La mejor estrategia para personas sin vivienda y de bajos ingresos:

Adquirir un inmueble mediante el crédito de vivienda social a la mayor cantidad de años posible (20 – 30 años) y después pagar a capital siguiendo las regla de los $100. 

Seguir esta estrategia tiene las ventajas de no requerir un monto en efectivo mayor al 4% del valor del inmueble comprar (ya que se tiene que pagar el impuesto a las transferencias de inmuebles del 3% y otros gastos), y además, ahorrar entre un 10% y 30% del pago final que se realiza al banco.

Comparando la regla de los $100 (para una casa de $100,000 a un 6.5% de interés a 20 años plazo) se tiene lo siguiente:

• Sin la regla de los $100: pago final al banco (capital + intereses) $176,320
• Con la regla de los $100: pago final al banco (capital + intereses) $158,304

Siguiendo la anterior estrategia se ahorrará en el pago total, intereses más capital, unos $18,000, que representa un ahorro total del 11% sobre el pago total. También se pagará la vivienda en solamente 16 años y no en 20.

Si en vez de dar $100 mensuales extra directamente a capital, pagamos $200, tenemos lo siguiente:

• Sin la regla de los $200: pago final al banco (capital + intereses) $176,320
• Con la regla de los $200: pago final al banco (capital + intereses) $147,417

Aquí se llega a ahorrar $29,000 del total a pagar al banco y se paga la deuda en 13 años. Lo cual constituye un ahorro del 16%.

Se puede incluso pagar más a capital cada mes, pero hay que tener en cuenta, y haber planeado de antemano, si es posible realmente sostener este pago extra de $100, $200 o $300 cada mes durante toda la deuda.

Estrategia combinadas avanzadas

La mejor estrategia para personas con cualquier rango de ingresos:

Buscar un inmueble a medio uso, comprarlo mediante el crédito de vivienda social, y pagar a capital con la regla de los $100.

Aviso: Como dijimos en un principio, esta estrategia requiere de un buen entendimiento de los bienes inmuebles en su parte técnica para llevarla a cabo.

Esta estrategia permite ahorrar entre un 10% a un 20% adicional por el hecho de que se compra un inmueble a medio uso, y se lo puede dejar como nuevo mediante los arreglos apropiados, totalizando un ahorro total de un 20% a 40%.

Veamos los números:

Se consigue un inmueble a medio uso a $100.000 (20 años plazo, 6.5% de interés anual) que con los arreglos apropiados, valdría en realidad unos $120,000. Los costos de realizar los arreglos apropiados serán de $10,000.

• Sin utilizar estrategia avanzada: $120,000 de valor del inmueble. Costo total de la deuda a pagar al banco Igual a $211,584.
• Utilizando la estrategia avanzada: costo del inmueble 100,000 y utilizando la regla de los $100, costo total de la deuda a pagar al banco igual a $158,304, más $10,000 de los arreglos apropiados. Costo final $168,304.

En el ejemplo anterior se llegó a ahorrar $43,280, o alrededor de un 20% del pago final al banco, y se pagó en 16 años. Es posible aumentar este ahorro pagando un monto mayor a capital cada mes.

Es de esta forma cómo se puede utilizar las tres primeras estrategias en una combinación, cada estrategia con diferentes pesos o énfasis, para ahorrar lo más posible cuando se compra una casa, si se cuenta con pocos recursos, la vivienda es para habitarla o vivir en ella, y además, se conoce los aspectos técnicos de los inmuebles.

La mejor estrategia para empresas con cualquier nivel de ingresos

Buscar un inmueble a medio uso, comprarlo mediante el crédito de vivienda social, y pagar a capital con la regla de los $100.

Esta estrategia es exactamente la misma que está en la sección anterior (enlace a la sección anterior), así que el mismo ejemplo se aplica casi de igual forma en el caso de las empresas.

Una estrategia para empresas, usando el leasing, el remate y el inmueble a medio uso

Comprar un inmueble a medio uso, en remate del 20%, realizar los arreglos apropiados y después utilizar la operación Leasing Back para eliminarlo del balance.

Las empresas, tomando la ventaja de que les es posible adquirir el efectivo al contado para pagar un bien inmueble, pueden comprar un inmueble que está en remate al 20% de descuento (estrategia 5), analizar el bien inmueble para ver si se lo puede mejorar mediante los arreglos apropiados (estrategia 3), y después realizar la operación Leasing Back con este inmueble (estrategia 4). 

Esto les permitirá ahorrar el 20% en la compra del bien inmueble, invertir solo el 10% del valor del inmueble en su adquisición, mejorar su capacidad su productividad o de uso mediante los arreglos apropiados, y finalmente, eliminarlo del balance mediante el Leasing Back.

Conclusiones:

En esta discusión y guía sobre cómo comprar una casa sin dinero, pudiste ver que de manera directa esta situación no es posible, pero si existen muchas estrategias, que incluso combinadas, pueden lograr ahorros bastante importantes llegando estos a ser del 40% sobre el valor inicial del inmueble. Te presentamos cinco estrategias que por separado pueden ayudarte a ahorrar bastante, pero que en conjunto, éstas pueden ahorrar incluso más.

Te recomendamos también que tengas mucha cautela en seguir las estrategias simples avanzadas, y las estrategias combinadas avanzadas, ya que requieren conocimientos técnicos para llevarlas a cabo, si no cuentas con estos conocimientos puedes perder bastante dinero.

Cómo puedes ver, la estrategia que más destaca, y la más fácil de llevar a cabo entre todas las 5 estrategias vistas, es la regla de los $100, la cual la puede aplicar tanto personas que accedan a créditos de vivienda social, como las que acceden a créditos normales, así como las empresas. Las demás estrategias, o tienen ciertas limitaciones o son bastante técnicas. De todas formas, también cuentan en la procura de conseguir un ahorro en la adquisición de bienes inmuebles.

Si quieres saber más sobre la compra y venta de bienes inmuebles en Bolivia y sobre los créditos de vivienda social, visita los siguientes enlaces, donde te contamos todos los detalles, pasos y requisitos relacionados a estos temas:

• Compra y venta de casas en Bolivia
• Vivienda social en Bolivia

Esperamos que esta información te haya servido y no dejes de seguir nuestras recomendaciones.

CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.