El Antecedente Dominial en Bolivia, Todos los Detalles

El antecedente dominial es una pieza de información que es importante para determinar cuál es la historia de compras y ventas de un inmueble y sus traspasos de propiedad. Es el que encadena a todos los propietarios de un inmueble desde su existencia. Todo registro en Derechos Reales contiene un antecedente dominial, y es que:

El antecedente dominial en Bolivia es el número que indica cuál es el registro anterior al registro actual y vigente del inmueble en la institución Derechos Reales. Este número casi siempre es la matrícula o código del registro anterior. Los antecedentes dominiales en conjunto construyen el tracto sucesivo.

A continuación, te mostramos todos los detalles del antecedente dominial, donde obtenerlo y cómo se relaciona con el tracto sucesivo y cuáles son los problemas que a menudo presenta.

¿Qué es el antecedente dominial en Bolivia?

El antecedente dominial es registro anterior (que ya no está vigente) al registro actual del inmueble, que maneja Derechos Reales. El antecedente dominial se muestra en el Folio Real como un número el cual es el número de código o matrícula del anterior registro.

Todo inmueble debe estar registrado en la institución Derechos Reales, este registro cuenta con muchos datos, tanto del dueño como datos técnicos de la propiedad. Estos registros a menudo quedan obsoletos y se crean nuevos a causa de cambios importantes en el inmueble, o también, en la forma de registrar que tiene Derechos Reales.

Durante décadas, o incluso siglos, un inmueble cambia de forma, así como sus características legales y técnicas. Cuando existen estos cambios importantes en cuanto a las características del inmueble o su estatus legal a menudo se debe obtener un nuevo registro.

Por ejemplo:

• Cuando un lote muy grande rural se convierte en una urbanización urbana.
• Cuando en un terreno se construye un edificio y entonces cada departamento obtiene un nuevo registro único.
• Cuando se actualiza el registro muy antiguo de un inmueble al sistema registral actual de Derechos Reales
• Cuando un inmueble se fusiona y muchas propiedades individuales se convierten en una sola más grande.
• Cuando el inmueble cambia de municipio debe crearse un registro para el nuevo municipio.

En todos estos casos, y en otros parecidos, el inmueble va a obtener un nuevo registro, para el cual éste obtendrá un nuevo código o matrícula de identificación en Derechos Reales. El anterior código o matrícula se convertirá en el antecedente dominial del inmueble.

Esta necesidad y obligación de indicar el antecedente dominial para un registro actual del inmueble se basa en el principio del tracto sucesivo.

El principio del tracto sucesivo

El principio del tracto sucesivo indica que la cadena entre vendedores y compradores, o sucesivos adquirientes, de un inmueble no debe romperse, desde la misma existencia del inmueble hasta el momento actual.

La secuencia de los hechos que pasan a propiedad del inmueble de un dueño a otro son el tracto sucesivo. El registro del tracto sucesivo lo realiza la entidad Derechos Reales desde hace más de 130 años.

Un ejemplo

Digamos que un inmueble pasó por todas esas etapas durante su existencia:

• En 1910 un terreno muy amplio se obtuvo en adjudicación del estado estaba en un área rural (registro 1).
• En 1940 este terreno muy amplio se dividió en ocho terrenos más pequeños (8 registros nuevos, el antecedente dominial común en todos estos registros es el registro 1).
• En 1995 una de estas propiedades se convirtió en una urbanización con muchos lotes (un nuevo registro para cada nuevo lote, el antecedente dominial común a todos los lotes es la matrícula del terreno rural que les precedió).
• El 2005 en uno de estos lotes se empieza a construir un gran edificio que tiene 20 departamentos (un nuevo registro para cada uno de estos departamentos, el antecedente dominial común para todos ellos es la matrícula de lote sobre el cual está el edificio).
• El 2015 varios de estos departamentos pertenecían a una familia, entonces, ellos deciden unir sus propiedades y crear un nuevo inmueble común (es una fusión y se crea un nuevo registro común, y los antecedentes dominiales son los códigos o matrículas de cada uno de los departamentos fusionados).

En todos estos eventos mayores que ocurrieron se tuvo que crear un nuevo registro, a causa de que el inmueble cambió su forma de manera importante. Hubo divisiones, fusiones, creación de propiedades horizontales, entre otros. 

De esta forma, existen varios antecedentes dominiales durante el tracto sucesivo hasta llegar a la misma creación del inmueble.

Dónde se puede encontrar el antecedente dominial

El antecedente dominial actualmente está inscrito en los registros digitales de Derechos Reales, se puede acceder a este dato que muchas veces es requerido para demandas judiciales de varias formas, pero la principal es mediante el Folio Real.

El Folio Real muestra el antecedente dominial

El folio real muestra el antecedente dominial de todo inmueble, debajo de la sección de datos técnicos del inmueble y arriba las 3 secciones: de tracto sucesivo, inscripciones y cancelaciones.

Este dato en la mayoría de los ocasiones (>90%) será un número, el código o matrícula del anterior registro. Con cada registro nuevo en Derechos Reales se crea una nueva matrícula para el inmueble, por tanto, la matrícula o código del registro anterior indicará cuál es el registro anterior.

En otras ocasiones cuando la propiedad es de reciente creación (digamos obtenida del estado) o ha sido actualizada al sistema actual de Derechos Reales, el antecedente dominial será el número de título ejecutorial que realizó la adjudicación, o también, el número de título de propiedad del anterior sistema registral.

Problemas comunes con el antecedente dominial

A menudo ocurren problemas en los casos en que las propiedades no han sido llevadas al nuevo sistema registral de Derechos Reales y cuentan con títulos de propiedad que son de hace medio siglo o hace muchos años. 

Entonces estos antecedentes dominiales están incompletos, tienen datos erróneos, etcétera. Todo esto va a desembocar en que no se pueda encontrar de dónde salió el inmueble o cuál es su historia. Los funcionarios registradores de Derechos Reales a menudo hacen una investigación detallada acerca de los orígenes del inmueble para corregir los antecedentes dominiales.

Cuando esto ocurre esto, los registradores requieren bastante tiempo a veces incluso varias semanas para lograr entender y verificar la historia completa de un inmueble en cuanto a su tracto sucesivo.

Conclusiones:

En esta guía sobre el antecedente dominial pudiste ver de qué se trata este dato del antecedente dominial, el número que puedes observar en el Folio Real debajo de los datos técnicos del inmueble.

Cómo pudiste ver, todo inmueble cuenta con un antecedente dominial, ya que éste indica el pasado del inmueble o el registro anterior del inmueble. Cada registro tiene su antecedente dominial y con esto se construye el tracto sucesivo o toda la historia de traspasos de propiedad que ha tenido el inmueble desde su existencia.

Si quieres conocer cuál es el antecedente dominial de tu inmueble, puedes ver en su Folio Real, y si este dato tiene problemas o no se puede encontrar el registro anexado a este número, registrador de Derechos Reales realizará una investigación detallada de los orígenes del inmueble para clarificar su tracto sucesivo, y por tanto, todos sus antecedentes dominiales.

Esperemos que esta guía te haya servido y si quieres saber más sobre, el Folio Real, el cual contiene el antecedente dominial, visita el siguiente enlace: El Folio Real en Bolivia todos los detalles.

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