Los inmuebles en Bolivia siempre deben estar registrados de forma obligatoria y pública en alguna institución formal del estado. El registro de un inmueble es lo mismo que el registro de una persona, debe realizarse para poder llevar a cabo todos los demás procesos inmobiliarios, como compra, venta, alquileres, anticréticos, etcétera, y también, para resolver demandas judiciales y conflictos que pudieran existir.
Los inmuebles en Bolivia se registran en 4 lugares: 1) en Derechos Reales, 2) en la alcaldía a la que pertenece el inmueble, 3) en Impuestos Nacionales y 4) en el notario de fe pública. Cada trámite inmobiliario tiene como requisito el registro en uno o varios de estos lugares.
A continuación, te mostramos los detalles respecto a todos los tipos de registros que existen para los inmuebles en Bolivia, tanto dependiendo del tipo de registro, así como del tipo de trámite que se lleva adelante y los requisitos registrales que pide este trámite.
Lugares donde se registran los inmuebles en Bolivia
Los inmuebles y casas en Bolivia se registran en distintas entidades públicas y formales. Algunas de estas instituciones deben siempre tener un registro del inmueble, mientras que otras entran en escena de acuerdo al trámite que se está realizando. Pero en general son 4 los lugares donde se deben registrar los inmuebles.
Los inmuebles en Bolivia se registran en 4
lugares:
- En Derechos Reales
- En la alcaldía
- En Impuestos Nacionales
- En el notario de fe pública
1) En Derechos Reales
Todo inmueble, por ley, en Bolivia debe estar inscrito en la institución Derechos Reales. Este es el registro más importante que tiene un inmueble, y que asegura la propiedad plena sobre el inmueble.
Se dice que mientras un inmueble no esté inscrito en Derechos Reales a tu nombre aún no es tuyo. Esto es a causa de que la inscripción en Derechos Reales de un inmueble, le da a su dueño las características de:
- Publicidad, lo que convierte su titularidad como dueño en pública, por tanto, que nadie puede argumentar que no conocía que él era el dueño, o que el inmueble tenía o no ciertas obligaciones y gravámenes, y esto conduce a lo siguiente.
- Oponibilidad a terceros, que si algún tercero viene a reclamar que es el dueño del inmueble o que tiene algún lío con éste, pero esta situación no figura en la inscripción de Derechos Reales, no tiene ninguna validez. Por tanto el inmueble inscrito en Derechos Reales «se opone» a las posibles peticiones y reclamos de terceros. A causa de que la inscripción es pública, es válida ante terceros.
Si eres dueño de una propiedad, pero aún no está registrada a tu nombre en Derechos Reales (algo que pasa muy a menudo en las compraventas) ten cuidado, porque podría parecer algún tercero diciendo que tiene una hipoteca en el inmueble, o que incluso es dueño del mismo inmueble, y tener posibilidades de ganar con este argumento en una demanda judicial.
En cambio, cuando un inmueble ya está inscrito en Derechos Reales a tu nombre no se admite como prueba de lo contrario que el inmueble pertenezca a otra persona o que existan gravámenes u otros conflictos mientras estos no estén registrados en Derechos Reales.
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Por esta razón, cuando compras un inmueble, cuanto antes debes finalizar los trámites para que esté a tu nombre en Derechos Reales. Más información en nuestra guía, pasos y precauciones para comprar una casa en Bolivia.
2) En la alcaldía
Todo inmueble en Bolivia se debe registrar también a la alcaldía a la cual pertenece, estas instituciones llevan un registro de todas las propiedades que se encuentran en su municipio, esto lo realizan mediante el registro catastral.
Las alcaldías, entonces, te proporcionan un documento llamado certificado catastral, en el cual figuran todos los datos del inmueble y también su número de registro en tal alcaldía.
El registro de un inmueble en una alcaldía es como el empadronamiento de una persona en un país, todo inmueble debe estar registrado en su alcaldía correspondiente.
No debes confundir el hecho de que si un inmueble es rural, no tiene una alcaldía a la cual pertenece. No existe territorio en Bolivia que no pertenezca a un municipio, todas las provincias de Bolivia están divididas en un número determinado de municipios, así que todos los inmuebles rurales pertenecen a algún municipio.
3) En Impuestos Nacionales
El inmueble también debe registrarse en Impuestos Nacionales para el pago de sus correspondientes impuestos, este registro se realiza durante la obtención del certificado catastral, o actualización de este, en la alcaldía correspondiente.
Lo anterior es válido para el Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles IPBI. En cambio, para el impuesto a la Transferencia Municipal de Inmuebles IMT, el comprador debe acudir a la alcaldía para pagar este impuesto, y por tanto, registrar este evento de compraventa en dicha alcaldía.
4) En el notario de fe pública
Siempre que se compre o venda un inmueble, existirá un notario de fe pública que haya sido parte de este proceso de compraventa.
El notario de fe pública se encarga de elaborar la escritura pública de compraventa, la cual es en realidad el contrato por el cual se vendió el inmueble. Una vez el notario elabora esta escritura pública, se la guarda de forma indefinida, para asegurar la prueba irrefutable de que existió la compraventa.
El notario, entonces, otorga copias simples y/o copias legalizadas de la escritura pública de compraventa que se llaman «testimonios de propiedad«. La escritura pública se queda en posesión de ellos como una forma de registro y prueba.
Entonces, un inmueble está también registrado, mediante sus compraventas, en los notarios de fe pública con los cuales se realizó la escritura de compraventa. Ya que ellos tienen los contratos de compraventa elevados a escrituras públicas en su posesión.
Trámites que requieren el registro del inmueble en Bolivia
Distintos trámites inmobiliarios tienen una o varias formas de registros como requisitos para realizar dichos trámites, como te mostramos a continuación.
- La compraventa
- El anticretico
- La hipoteca
- Los conflictos judiciales
- La construcción
- El alquiler
- Las transferencias gratuitas
1) La compraventa
La compraventa de un inmueble requiere de forma absolutamente imprescindible el registro en Derechos Reales. Una vez que se eleva escritura pública el contrato de compraventa, se deben realizar otros trámites en la alcaldía, y de forma paralela, en Derechos Reales, para colocar el inmueble a nombre del comprador.
Más información sobre este proceso en nuestra guía dedicada a cómo comprar una casa en Bolivia, pasos y precauciones.
El proceso de compraventa también requiere la actualización de los registros en la unidad de catastro de las alcaldías, y por tanto con esto, la obtención del certificado catastral a nombre del comprador. Esta actualización hará que los impuestos saldrán, desde ese momento, a nombre del nuevo dueño.
Todo contrato de compraventa por ley también debe hacerse mediante una minuta de compraventa, elevada a documento, público en un notario fe pública. Por tanto, el notario de fe pública llevará un registro de la compraventa realizada en la escritura pública que posee por tiempo indefinido.
2) El anticrético
Todo contrato de anticrético también debe inscribirse en Derechos Reales, esta es una obligación por ley.
Lo que debe suceder es lo siguiente:
- Se celebra el contrato de anticrético.
- Se redacta la minuta de compraventa dirigida al notario.
- El notario eleva o protocoliza la minuta de anticrético a documento público (escritura pública).
- El notario se queda con el documento público pero otorga un testimonio de anticrético, este testimonio deberá inscribirse en Derechos Reales.
Entonces, aquí ocurren 2 inscripciones una que es en Derechos Reales y otra, mediante la escritura pública de anticrético, en el notario de fe pública.
Cabe mencionar también que todo anticrético debe pagar impuestos, los impuestos al anticrético, más información en nuestra guía dedicada.
3) La hipoteca
La hipoteca, así como cualquier otro tipo de gravamen similar que pesa sobre un inmueble, también se debe inscribir de forma obligatoria en la institución Derechos Reales.
El registro del gravamen entonces se mostrará en el Folio Real del inmueble (en la columna de gravámenes), y de esta forma, esta hipoteca o gravamen estará totalmente garantizada sobre el bien inmueble mismo.
El banco te guiará en los pasos necesarios para realizar la inscripción de esta hipoteca en Derechos Reales.
Pero en general, se suscribirá un contrato de préstamo con la institución bancaria, el cual deberá ser elevado documento público en un notario de fe pública. Entonces, con el testimonio de la escritura pública de hipoteca (que proporciona el notario) se hará la inscripción en Derechos Reales de esta hipoteca.
El notario de fe pública también llevará un registro del acuerdo de préstamo, mediante la escritura pública de este préstamo que posee (la escritura pública de hipoteca).
4) Los conflictos judiciales
Los conflictos judiciales que pesan y están en curso sobre el inmueble también deben inscribirse en la institución Derechos Reales. Esta inscripción es una obligación por ley (ver Art. 1540 del Código Civil).
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Oscar Uzín Saavedra, Santa Cruz de la Sierra, BoliviaPor ejemplo, una anotación preventiva a causa de una demanda judicial debe inscribirse en Derechos Reales, y de esta forma, cualquier interesado en el inmueble conocerá, ya sea tanto viendo el Folio Real en el Informe Rápido, que está propiedad efectivamente tiene conflictos legales.
La inscripción de embargos, anotaciones preventivas, etcétera, en Derechos Reales, es obligatoria para que todas las personas e interesados en el inmueble puedan saber que este efectivamente se encuentra en un conflicto legal o en alguna demanda judicial.
5) La construcción
La construcción misma, o los contratos de construcción, no deben ser inscritos en ningún registro formal o legal público (aunque sí pueden elevarse a escrituras públicas para mayor seguridad en un notario de fe pública).
Eso sí, para iniciar una construcción en Bolivia se deben tener todos los papeles al día, por tanto, el inmueble debe estar totalmente registrado en Derechos Reales, tener su testimonio de propiedad el cual sale de la escritura pública de compraventa, tener su registro catastral actualizado y sus impuestos al día.
Entonces, aunque la construcción misma no deba inscribirse en ningún lado, todas las anteriores inscripciones, tanto en Derechos Reales como la alcaldía y el notario de fe pública, son requisitos para empezar un proyecto de construcción.
6) El alquiler
Un contrato de alquiler no es necesario inscribir ni en Derechos Reales o la alcaldía, aunque sí puede ser elevado a escritura pública en un notario de fe pública.
Recomendamos que todo contrato de alquiler se eleve a escritura pública, para evitar tener problemas de usucapión o tener el riesgo de que te quiten el inmueble, más detalles en nuestra guía dedicada a los alquileres en Bolivia.
Los contratos de alquiler a menudo son privados, pero deberían ser públicos (elevados a escritura pública en un notario de fe pública) para evitar posibles estafas o apropiaciones indebidas del inmueble. Las escrituras públicas de alquiler son prueba irrefutable de que existe un contrato de alquiler entre el dueño y el ocupante.
Por ejemplo, si un ocupante intenta quitarle el inmueble al dueño por un mal contrato de alquiler, esto no sucedera o será muy difícil que ocurra si el contrato de alquiler está elevado a escritura pública, ya que el notario tendrá una «prueba irrefutable» de que hay un contrato de alquiler, y entonces la demanda no progresará.
Todo contrato de alquiler debería ser elevado escritura pública en un notario de fe pública.
7) Las transferencias gratuitas
Las transferencias gratuitas de inmuebles que se realizan mediante anticipo de legítima, herencia o donación, entre otros similares, también por ley deben registrarse en la institución de Derechos Reales.
Cada vez que existe una transferencia gratuita, digamos como parte de un adelanto de legítima de padres a hijos, esta transferencia de propiedad del inmueble debe registrarse en Derechos Reales, más detalles en nuestra guía dedicada a las transferencias gratuitas.
Las transferencias gratuitas también se registran en un notario de fe pública, mediante la escritura de transferencia gratuita, y además, se actualizan en la alcaldía, en su registro catastral, y en los datos para los impuestos municipales del inmueble.
Los trámites que están obligados inscribirse en Derechos Reales se encuentran en el Artículo 1540 del Código Civil de Bolivia.
Los costos del registro de inmuebles en Bolivia
A continuación te mostramos los costos para los registros anteriormente mencionados:
- En Derechos Reales, los aranceles de Derechos Reales normalmente están por los Bs.100 a Bs.200. Pero la inscripción de compraventas, de anticréticos, y algunos otros tienen un costo de inscripción 5/1000, esto significa que un inmueble de Bs.100,000 pagará un derecho de inscripción de Bs.500, más información en nuestra guía de Derechos Reales.
- En la alcaldía, consiste la actualización de los datos catastrales del inmueble y la emisión de un nuevo certificado catastral a nombre del comprador, su costo está entre los Bs.600 y los Bs.3,000, dependiendo en gran medida de la extensión del inmueble.
- Impuestos nacionales, la actualización de los registros en Impuestos Nacionales se realiza durante la actualización de los datos en la alcaldía y no tiene ningún costo.
- En el notario de fe pública, este profesional legal por elevar contrato de compraventa, anticrético, alquiler, etcétera, a escritura pública, cobrará entre Bs.150 a Bs.400.
Conclusiones:
En esta guía sobre donde se registran los inmuebles en Bolivia aprendiste que existen 4 lugares donde se registran las propiedades existentes en el país, siendo Derechos Reales como el principal y más importante el registro, seguido de la alcaldía la cual también es obligatoria para todos los inmuebles, también en Impuestos Nacionales, y por último, en el notario de fe pública.
Pudiste ver que registrar un inmueble en Derechos Reales te da la propiedad plena del inmueble y que es un paso urgente para asegurar tu titularidad sobre un inmueble.
Viste también que, dependiendo del trámite, existirán diferentes los registros que se deben hacer como requisitos para llevar a cabo dicho trámite, y que los trámites de compraventa y anticrético son los que más requisitos registrales piden. Por último, conociste los costos de realizar estos registros, los cuales no son demasiado desproporcionados al valor del inmueble.
Esperemos que esta guía te haya servido, y si quieres saber más sobre los registros y pasos a realizar cuando compras un inmueble, visita nuestra guía: pasos y precauciones para comprar un inmueble en Bolivia.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
