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La propiedad horizontal en Bolivia está regida por 2 principales leyes y también por otras leyes mucho más genéricas. Estas 2 leyes regulan casi todo lo concerniente a la propiedad horizontal en el país.

Las 2 leyes de la propiedad horizontal en Bolivia se encargan de regular la creación, administración, sanciones y destrucción de este tipo de inmueble. Además, regulan la convivencia entre copropietarios, la creación del estatuto de propiedad horizontal, entre otros.

A continuación, te explicamos todos los detalles de estas leyes, y también te mostramos las mismas, actualizadas al 2020.

Marco legal de la propiedad horizontal en Bolivia

La normativa las leyes y reglamentos legales de la propiedad horizontal en Bolivia están normados por 2 leyes principales (actualizadas al 2020):

  1. La ley de propiedad horizontal, del 30 de noviembre de 1949.
  2. El Código Civil Bolivia en sus artículos Nro. 184 al 200.

Otros reglamentos (como la ley de Derechos Reales de 1887, o el artículo 21 de la constitución política del estado) sólo se aplican de manera genérica a las propiedades horizontales, así como a todos los demás tipos de inmuebles, por tanto, no las describiremos aquí.

A continuación, te mostramos una explicación y resumen de estas 2 normas, que regulan la propiedad horizontal en Bolivia.

Aclaración:

Estas son descripciones rápidas y simplificadas de los artículos de las leyes que regulan la propiedad horizontal en el país. Encontrarás hasta el más mínimo detalle en las mismas leyes (Ley de Propiedad Horizontal, Código Civil de Bolivia).

Ley de propiedad horizontal del 30 de noviembre de 1949

Disposiciones generales

  1. Esta ley regirá la división de unidades funcionales, y además permitirá asistencia y convivencia de varios propietarios en un mismo inmueble.
  2. Todo propietario podrá ser dueño de su propiedad exclusiva o unidad funcional y también copropietario, o dueño comunero, de las áreas comunes.
  3. Los bienes comunes comprenden todo lo que permita, complemente y facilite el uso y goce de los bienes exclusivos.
  4. El propietario es dueño de un bien común de manera proporcional al tamaño de su bien exclusivo, y también deberá pagar los gastos comunes de manera proporcional al tamaño de su bien exclusivo.
  5. El propietario está obligado a pagar los gastos comunes del inmueble, incluso antes de que éste exista, o incluso los gastos que haya dejado en mora, después de haber pasado el inmueble a otro dueño.
  6. Cada propietario puede hacer un uso arbitrario de los bienes comunes siempre y cuando respete el derecho de los demás propietarios.
  7. La propiedad común será inseparable de la propiedad exclusiva (ej. un pasillo del 2do piso no puede corresponder a un propietario que tiene un departamento en el 3er piso)
  8. El propietario de un bien exclusivo no puede usar este bien o propiedad horizontal para otros fines que no sean los que se acordaron al principio (ej. si el bien exclusivo es para vivienda en un principio, no podrá ser destinado a negocio o a un centro de entretenimiento). Los infractores podrán ser arrestados hasta por 15 días y tener una multa de hasta 1000 bolivianos, esta penalización se puede repetir hasta que se deje de cometer la infracción.
  9. El dueño de una propiedad horizontal podrá hipotecar y grabar este bien de forma arbitraria, sin consultar a los demás.
  10. Si se hipoteca una unidad funcional o departamento a ser construida, se grabará esta hipoteca en el terreno y también en la unidad funcional futura, sin necesidad de realizar una inscripción adicional en Derechos Reales.
  11. Cuándo se realiza la primera inscripción de propiedad de un departamento o unidad funcional, se deberá adjuntar el plano del edificio del que forma parte, este plano se quedará en Derechos Reales. Cuando se realiza la inscripción de esta unidad funcional, se debe seguir los reglamentos de la Ley de 15 de noviembre de 1887, en su artículo Nro. 25.
  12. Los anteriores incisos están estrictamente detallados en la ley original.

Administración del edificio

a) Si se crea un estatuto o reglamento de copropiedad

  1. Se podrá crear un reglamento de copropiedad, en el cual figuren los derechos y obligaciones de los copropietarios. Este reglamento de propiedad se deberá elevar a escritura pública mediante un notario de fe pública, además será inscrito en Derechos Reales. Los posteriores dueños tendrán que adherirse a este reglamento de manera obligatoria. Se podrá crear e inscribir este reglamento de copropiedad antes incluso de construir el edificio. Para modificar o destruir este reglamento, se aplicarán las mismas reglas.
  2. El anterior inciso inciso está estrictamente detallado en la ley original.

b) Si no se crea un estatuto o reglamento de copropiedad

  1. Si no existiera este reglamento, la convivencia entre copropietarios se regirá mediante los artículos 14 y 15 de la ley de propiedad horizontal (los explicamos a continuación).
  2. Si no existiera este reglamento, se nombrará como administrador de todo el inmueble a una persona natural o jurídica. Este administrador será elegido con por lo menos dos tercios (⅔) de aprobación de todos los copropietarios. El administrador durará un año en sus funciones y podrá quedarse indefinidamente, si es reelegido. El administrador puede ser removido en cualquier momento, pero se necesitará una aprobación mayor a dos tercios (⅔) para removerlo de supuesto. El administrador se encargará de cuidar y vigilar los bienes y servicios comunes, también de recaudar los gastos comunes para esta administración. Si el administrador falta o no ha sido nombrado, cualquier copropietario puede realizar actos urgentes de cuidado y administración. Si existe desacuerdo o negligencia para nombrar a un administrador, esta tarea la tomará un juez, que designará obligatoriamente a uno de los propietarios como administrador. 
  3. La administración de los bienes comunes se definirá mediante una asamblea de copropietarios, que tomará las siguientes medidas: 1) el administrador convocará a una reunión si lo considera necesario o a petición de los propietarios 2) el administrador convocará personalmente a los propietarios y dejará una constancia de este hecho 3) las sesiones de la asamblea deberán realizarse en el edificio, a menos que se acuerde lo contrario, esta sesión deberá ser precedida por el propietario que tenga el mayor porcentaje de los bienes comunes 4) la asamblea no podrá celebrarse si no concurren los propietarios que sumen al menos 2/3 de propiedad del bien total 5) cada propietario tendrá un solo voto y éste será proporcional al tamaño de su propiedad exclusiva respecto a la propiedad total 6) todo dictamen de la asamblea de copropietarios se aprobará mediante 2/3 como mínimo, una vez aprobado este dictamen, será obligatorio para todos los propietarios, sin embargo, cualquier deuda o gravamen destinado a la mejora significativa del bien total, o un cambio significativo en este, requerirá la unanimidad total.
  4. Una vez aprobados por la asamblea, los gastos comunes serán obligatorios y tendrán un carácter ejecutivo (podrán ser obligados por un juez si es necesario).
  5. Los anteriores incisos están estrictamente detallados en la ley original.

Destrucción total y parcial del edificio

  1. El edificio deberá quedar totalmente destruido, o al menos tres cuartos (¾) de este, para poder exigir la división y partición de todo el inmueble (incluído el terreno), de otra manera no será posible
  2. Si la destrucción fuera de menos de esta magnitud, los copropietarios estarán obligados a reparar el edificio. Cada propietario aportará una cantidad proporcional al tamaño de su inmueble exclusivo para las reparaciones. Esa cuota podrá ser obligada de manera judicial. El copropietario que no arregle su parte del inmueble total, o no lo arregle de manera satisfactoria, será responsable de todos los daños y perjuicios y tendrá que pagarlos.
  3. Todo inmueble sujeto a la propiedad horizontal debe estar asegurado contra incendios.
  4. Si el edificio es reconstruido o arreglado, las hipotecas que existían sobre los departamentos, o unidades funcionales, antes del desastre continuarán vigentes en las mismas condiciones.
  5. Los anteriores incisos están estrictamente detallados en la ley original.

Otras disposiciones

  1. La sociedad de constructores o copropietarios del futuro inmueble presentarán el proyecto al alcalde municipal. El alcalde municipal designará un arquitecto o ingeniero para realizar la inspección del futuro inmueble. El arquitecto o ingeniero designado realizará 11 diferentes inspecciones en el futuro inmueble (ej. si el terreno es sólido, si la división en unidades funcionales está correctamente hecha, si el aislamiento entre las unidades funcionales es correcta, entre otras, las cuales están con todo detalle en la ley original). Una vez realizado el informe, el arquitecto o ingeniero designado pondrá éste a consideración del alcalde, la junta directiva y la junta vecinal correspondientes, para ver si aprueban o no la propiedad horizontal.
  2. El arquitecto o ingeniero tendrá libre acceso a la obra durante toda su construcción. Si nota alguna falla o problema, notificará inmediatamente al alcalde para que se suspenda la construcción.
  3. La sociedad de constructores o futuros propietarios podrá solicitar la expropiación del solar (terreno sobre el cual se construirá), si lo consideran necesario, o si este solar se destinará a uso público (como la destinación de ciertas áreas de la propiedad a uso público, como vías, parques, etcétera).
  4. Si la sociedad de constructores es una sociedad de obreros, la alcaldía pondrá a disposición gratuita un ingeniero o arquitecto, así como la creación de los planos de forma gratuita.
  5. No se podrá realizar ni la escritura pública ni la inscripción en Derechos Reales, si no se presenta la autorización de la alcaldía.
  6. Los propietarios podrán asignar de forma unánime (que todos estén de acuerdo en el precio) el valor de cada departamento o propiedad exclusiva. Si no se logra un acuerdo, el juez determinará este valor.
  7. Los bancos y entidades crediticias están habilitadas para hipotecar las unidades funcionales o propiedades exclusivas.
  8. Esta ley se aplicará a todos los proyectos de propiedad horizontal que inicien las sociedades cooperativas.
  9. Cada propiedad exclusiva, unidad funcional, o departamento, tendrá que tener su propio avalúo destinado a determinar sus impuestos inmobiliarios (avalúo catastral o municipal).
  10. Todas las hipotecas existentes anteriores a esta ley podrán ser asignadas a las unidades funcionales (obsoleto, porque la ley es de 1949).
  11. Todo gravamen que se realice a una propiedad horizontal no será aplicable 10 años después de la creación de esta ley. (obsoleto, porque la ley es de 1949).
  12. El poder ejecutivo reglamentará esta ley.
  13. Los anteriores incisos están estrictamente detallados en la ley original.

Puedes ver la Ley Oficial de Propiedad Horizontal en Bolivia, del 30 de noviembre de 1949, en el siguiente enlace: Ley de Propiedad Horizontal Bolivia.

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Artículos 184 al 200 del código civil boliviano 

(Sección 3 Propiedad horizontal, del título IV Copropiedad)

  1. Diferentes propietarios pueden ser dueños parciales de un mismo inmueble, siempre y cuando: a) la construcción en este inmueble respete las regulaciones técnicas, b) sea una construcción permanente y c) no sea propensa a incendiarse.
  2. Cada propietario parcial puede ejercer cualquier derecho en cuanto su propiedad privada que permite la ley (ej. alquilar, poner en anticrético, hipotecar, vender, etcétera). Su porcentaje de la propiedad común estará sujeta a estos eventos.
  3. Cada propietario podrá destinar su propiedad exclusiva solamente al fin que se predestinó en un principio (ej. un departamento fue para vivienda, un local comercial fue para comercio, etcétera) y no podrá destinarlo a otro uso o situación.
  4. Son áreas de uso y derecho común: a) el terreno, los cimientos, los muros exteriores, (los que separan a cada departamento o unidad funcional) las escaleras, pasillos y cualquier espacio que se use de manera comunitaria, b) todas las áreas destinadas a portería y administración, además de las lavanderías, calefacción y diferentes servicios comunes, c) todos los servicios básicos, como agua, luz, gas, similares, hasta el lugar en el que entren a la propiedad exclusiva. Ya dentro de la propiedad exclusiva, estos servicios serán exclusivos.
  5. El derecho de cada propietario sobre las áreas comunes es directamente proporcional al tamaño de su propiedad exclusiva respecto de la propiedad total. Cada propietario puede usar las áreas comunes siempre y cuando no perjudique en su uso a los demás. Ningún propietario puede evitar los gastos comunes.
  6. Cualquier propietario puede mejorar las áreas comunes, pero si esta mejora o cambio es muy importante, deberá haber un acuerdo y unanimidad entre todos. Ningún propietario puede realizar un cambio o mejora que ponga en peligro toda la propiedad, o a otro propietario.
  7. No se puede aplicar la división y partición en las áreas comunes del inmueble.
  8. Los gastos comunes se reparten de manera proporcional al tamaño de las propiedades exclusivas de los propietarios. (ej. un departamento de 200 m2 paga el doble que uno de 100 m2). Si se trata de cosas de uso común, se paga respecto al porcentaje de uso que haya hecho cada propietario.
  9. Las áreas comunes de los propietarios no pueden ser separadas de su propiedad exclusiva (ej. un pasillo del 2do piso no puede corresponder a un propietario que tiene un departamento en el 3er piso)
  10. Si tres cuartos (¾) de la propiedad total o más se destruyen, se puede pedir la división del inmueble, la venta pública, subasta o relacionados. Si menos de esta proporción se destruye, a) los propietarios estarán obligados a reparar el inmueble total, b) la indemnización de cualquier seguro destinado a asegurar las partes comunes, debe ser usado sólo para arreglar estas partes comunes, y c) si un propietario no quiere contribuir a la reparación, está obligado por ley a ceder su unidad funcional a los demás propietarios.
  11. Se debe constituir un reglamento de propiedad horizontal, que contenga los usos y derechos, administración, y normas respecto al uso de los bienes y áreas comunes del inmueble. Para cambiar este reglamento se necesita al menos dos tercios (⅔) de aprobación. Este reglamento tiene que estar en concordancia con las leyes que rigen la propiedad horizontal en Bolivia. Se debe elevar este reglamento a escritura pública (con un notario de fe pública)
  12. Para nombrar un administrador se necesita la aprobación de dos tercios (⅔) de la asamblea, el administrador durará en sus funciones un año y podrá ser reelegido indefinidamente. Si no hay un administrador, lo nombrará la autoridad judicial. Se podrá relevar del cargo en cualquier momento al administrador, mediante una aprobación de dos tercios (⅔).
  13. El administrador deberá ejecutar y administrar las determinaciones de la asamblea general y del reglamento de propiedad horizontal, podrá disponer de los gastos necesarios para este fin. El administrador podrá accionar contra un propietario, porque tiene la representación de la mayoría de los propietarios. El administrador podrá ser demandado en todo su actuar relacionado a las áreas comunes.
  14. La asamblea general se constituye mediante todos los copropietarios que representen al menos dos tercios (⅔) del valor de la propiedad total (ej. si 2 copropietarios son dueños de más de ⅔ del valor del edificio, ellos son suficientes para crear una asamblea general). Cualquier determinación de la asamblea general será aprobada mediante los copropietarios que representen al menos dos tercios (⅔) del valor de la propiedad total (ej. si 2 copropietarios son dueños de más de ⅔ del valor del edificio, son suficientes para aprobar cualquier determinación de la asamblea general). La asamblea general tiene la obligación de a) designar un administrador, b) de aprobar la rendición de cuentas del administrador y c) de promover eventos de bien común que no estén dentro del área de trabajo del administrador.
  15. Se puede aplicar hipotecas a futuras propiedades horizontales. Pero estas propiedades tienen que haber sido totalmente aprobadas, estar en total acuerdo con el régimen de propiedad horizontal y haber sido registradas en Derechos Reales. 
  16. Para inscribir una propiedad en Derechos Reales se deberá seguir todas las formalidades que están en el título VI, del libro V, del código civil de Bolivia. Deberá adjuntarse además a) el plano del edificio o inmueble total, en el cual deberá estar el plano de las unidades funcionales (departamentos, locales comerciales, etcétera), b) ubicación del edificio construido o ya proyectado mediante el régimen de propiedad horizontal, con sus respectivas colindancias c) el número y la ubicación exactas de cada unidad funcional.
  17. Para la construcción de todo proyecto de propiedad horizontal se deberá contar con la autorización y aprobación de la alcaldía correspondiente.
  18. Los anteriores incisos están estrictamente detallados en el Código Civil de Bolivia en los artículos Nro. 184 al 200.

Puedes ver el Código Civil de Bolivia, actualizado al 2020, mediante el siguiente enlace: Código Civil de Bolivia 2020.

Conclusiones:

En esta nota te hemos descrito cada inciso de cada ley importante referente a la propiedad horizontal, de manera sencilla e introductoria. También te hemos mostrado las 2 leyes principales que rigen la propiedad horizontal en Bolivia, así como estas mismas, actualizadas al 2020. 

Si quieres saber todos los detalles de la norma que rige la propiedad horizontal en el país, no dudes en consultar con estas leyes en su formato original.

Tenemos también una guía descriptiva de la propiedad horizontal en la cual explicamos todos sus detalles más allá de las leyes, incluyendo los trámites, sus costos, pasos para realizar estos, etcétera. Visita esta guía mediante el siguiente enlace: Todo sobre la propiedad horizontal en Bolivia.

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