Cuando se compra un inmueble, urbano o rural, de otro dueño, o se vende un inmueble que se ha creado mediante por ejemplo urbanización o construcción, se debe pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Este es un impuesto que en realidad está compuesto de otros 2, y es que:
El impuesto a la transferencia de inmuebles en Bolivia graba todas las compraventas de inmuebles. Tiene una alícuota del 3% que se aplica al precio de venta, el cual es la base imponible. Este impuesto se compone de otros 2: el IT o el IMT, y se aplica uno u otro según sea el caso.
A continuación, vamos a hablar de todos los detalles de este impuesto, su razón de ser, funcionamiento, normativa, pasos y requisitos, y además una calculadora, así como otros detalles que necesitas conocer para pagar de forma óptima este impuesto cuando realizas la compraventa o transferencia por compraventa de un inmueble.
¿Qué es el impuesto a la transferencia de inmuebles?
El impuesto a la transferencia de inmuebles grava el evento o hecho de transferir o pasar la propiedad de un inmueble (urbano o rural) de un dueño a otro a cambio de un pago, por ésto se llama «transferencia onerosa» o «transferencia por compraventa», ya que se paga a cambio de volverse dueño del inmueble.
El impuesto a la transferencia de inmuebles se compone en realidad de 2 sub-impuestos, el IT y el IMT. Uno de estos dos impuestos se aplicará según la situación en la que se realice la transferencia.
Aclaración:
A continuación, vamos a hablar del impuesto a la transferencia onerosa de inmuebles. Si vas a realizar una transferencia gratuita, por ejemplo mediante:
- Herencia
- Donación
- Anticipo de legítima
- O similares
Existe otro impuesto que se cobra en estas situaciones, el cual es el «Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes« (ITGB), del cual tenemos una guía detallada en el enlace.
Existen otros impuestos que se aplican a los bienes inmuebles, como el impuesto a la propiedad, al alquiler, etcétera, tenemos una guía dedicada a todos ellos.
¿En qué casos se cobra este impuesto?
Este impuesto se paga siempre que existe una transferencia de inmueble a cambio de un pago de un dueño a otro.
Cada vez que un inmueble cambie de dueño, dependiendo de la situación, uno de los dos, el vendedor (paga el IT) o el comprador (paga el IMT) deberá pagar este impuesto. Hablamos de esto más adelante.
Este impuesto se aplica de igual manera a inmuebles urbanos y rurales. En el caso de inmuebles rurales, la aplicación del IT en vez del IMT es más común, ya que en general son las primeras ventas de inmuebles, o inmuebles aún no registrados en Derechos Reales.
Calculadora del impuesto a las transferencias de inmuebles
Tenemos una guia dedicada a esta calculadora, con todos los detalles sobre como utilizarla, en el siguiente enlace: Calculadora del impuesto a la transferencia de inmuebles, todos los detalles.
Los 2 impuestos a la transferencia de inmuebles
Como dijimos, existen 2 impuestos que se aplican a la transferencia de inmuebles, dependiendo de la situación específica. Se paga uno de los dos impuestos y no ambos. Los dos impuestos tienen una alícuota del 3%.
¿Por qué existe esta distinción entre el IT y el IMT?
Esto es así porque hace unos 25 años hubo un conflicto entre los municipios y el gobierno central. Los municipios querían parte de los ingresos que otorgaba el impuesto a las transferencias, el cual beneficiaba inicialmente al gobierno central.
Visita el directorio de CasasenBolivia
Al final llegaron a un acuerdo, en el cual el impuesto por las 1ras. transferencias sería para el gobierno central y el impuesto de las 2das. o posteriores transferencias sería para las alcaldías.
Eso está muy bien detallado en una investigación realizada por la UMSA, la cual además analiza el conflicto entre el IT y el IMT.
A continuación, vamos a explicar cuándo se paga un impuesto u otro, sus detalles y normativa.
1) Impuesto a las transacciones (IT)
Este impuesto es de dominio tributario nacional (lo administra el gobierno), graba todas las primeras transferencias de inmuebles no registrados.
Se aplica en los siguientes casos:
- Cuando el inmueble no está registrado en Derechos Reales.
- Cuando el inmueble ya está registrado, pero es su 1ra. venta.
Cuando se paga el IT y no el IMT, lo paga el vendedor.
Cuando se paga el IT, se considera el inmueble «nuevo», ya que en la mayoría de los casos, este ha sido creado por su propio dueño (mediante construcción de propiedad horizontal, urbanización de tierras, división, partición, etcétera), generando ingresos por su venta, y por esto se aplica el IT y no el IMT.
Esto puede suceder cuando, el inmueble es completamente nuevo, por ejemplo, un lote creado en una nueva urbanización, el departamento de un edificio recién construido, un terreno agrario que se vende por primera vez y similares.
2) El impuesto municipal la transferencia de inmuebles (IMT)
Este impuesto es de dominio tributario municipal (lo administran las alcaldías), graba todas las transferencias segundas o posteriores de inmuebles ya registrados.
Se aplica en el siguiente caso compuesto de 2 condiciones:
- Cuando se transfiere un inmueble que ya está registrado en Derechos Reales.
- Y además, es su 2da. venta o venta posterior.
Cuando se paga el IMT y no el IT, lo paga el comprador.
El IMT se paga cuando se considera al inmueble «ya existente», porque ya estaba registrado en Derechos Reales con anterioridad, y además, el vendedor lo adquirió de un dueño anterior, por eso se aplica el IMT y no el IT.
Este es el caso más común, cuando un dueño vende una propiedad ya registrada a su nombre en Derechos Reales, la cual este dueño no ha creado o registrado por primera vez, sino que lo adquirió de otro dueño anterior.
Normativa del impuesto a la transferencia de inmuebles
La normativa para el impuesto a la transferencia de inmuebles (que engloba el IT o el IMT, según sea el caso) se resume en 4 principales documentos:
Impuesto municipal a la transferencia de inmuebles (IMT)
1) La Ley 843, Art. 107
La Ley 843 se encarga del establecimiento y creación del Impuesto Municipal a las Transferencias (IMT), junto con otros impuestos. Esta ley dicta las regulaciones esenciales para este impuesto, todo lo que comprende al impuesto IMT está en el artículo 107.
Este enlace contiene tanto la misma Ley 843 como el Decreto Supremo 24204 actualizados al 2014.
2) El Decreto Supremo 24204
El D.S. 24204 se encarga de la creación de reglas más específicas para el impuesto a la propiedad de bienes inmuebles (IMT).
Impuesto a las transacciones (IT)
3) La Ley 843, desde al Art. 72 al 78
La Ley 843 también se encarga del establecimiento y creación del Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IT). Esta ley dicta las regulaciones esenciales para este impuesto, todo lo relacionado al impuesto IT está en los artículos 72 al 78.
Este enlace contiene tanto la misma Ley 843 como el Decreto Supremo 21532 actualizados al 2014.
4) El Decreto Supremo 21532
El D.S. 21532 se encarga de la creación de reglas más específicas para el impuesto a la propiedad de bienes inmuebles (IT).
Funcionamiento del impuesto a la transferencia de inmuebles
A continuación, te presentamos los principales detalles y variables relacionadas al funcionamiento de este impuesto.
Base imponible
Tanto para el IT como el IMT, la base imponible es el precio de venta que acuerdan las partes en el contrato.
Por ejemplo, si se acuerda que se venderá el inmueble por $100,000, este valor será la base imponible. A este valor se le aplicará la alícuota del 3%, o sea que el impuesto final será de $3,000.
El monto mínimo de la base imponible
La ley establece que la base imponible del IT o IMT en ningún caso puede ser menor a la base imponible del Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IPBI), más información en el D.S. 21532 Art. 6 y D.S. 24054 Art. 6.
De acuerdo a esto, por ejemplo, si un inmueble que para la alcaldía (en relación al Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles IPBI) vale mediante un avalúo fiscal $50,000, pero este inmueble se vende a un precio de $10,000, supuestamente su base imponible sería $10,000. Pero según esta ley, no puede ser menor a $50,000, monto es la base imponible del Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles.
De todas formas, esto es muy difícil que ocurra, ya que un inmueble casi siempre se vende a un precio mayor que que el precio determinado en los avalúos fiscales de las alcaldías.
En el caso del Leasing
El impuesto a las transferencias, IT o IMT, se paga en cada cuota, y aquí, la base imponible es un porcentaje de esta misma cuota (D.S. 21532 Art. 6 y D.S. 24054 Art. 3)
Después de pagar ya todas las cuotas, cuando se compra el inmueble a un precio residual, el monto de este precio residual es la base imponible, y el impuesto se paga cuando se compra el bien al precio residual.
Eso significa que, en el caso del Leasing:
- Se paga un poco de este impuesto en cada cuota.
- Y se paga al final, el restante faltante del impuesto, cuando se compra el inmueble a un precio residual.
En el caso del Leasing Back, la primera transferencia (cuando vendes tu bien al banco) no se aplica este impuesto a la transferencia.
Recuerda que las comisiones por el servicio de inmobiliarias, casas de compraventa de inmuebles y similares, no entran dentro de la base imponible de este impuesto. Estos servicios más bien pagan el IVA.
Alícuota
Tanto el IT como el IMT tienen una alícuota del 3% sobre la base imponible del inmueble.
Al margen de que pagues el IT o el IMT (porque no puedes pagar ambos impuestos al mismo tiempo), pagarás un 3% sobre la base imponible determinada.
Entidad recaudadora
En el caso del IT, es el gobierno central el encargado de recaudar este impuesto, ya que el Impuesto a las Transacciones es de dominio tributario nacional.
En el caso del IMT, es la alcaldía a la que pertenece el inmueble la encargada de recaudar este impuesto, ya que el Impuesto Municipal a las Transferencias es de dominio municipal.
A qué se aplica (hecho imponible)
Tanto el IT como el IMT graban el acto o evento de «transferir un inmueble» de un dueño a otro «a cambio de un precio». Este acto también es llamado transferencia onerosa o transferencia por compraventa. Para las transferencias gratuitas se paga otro impuesto totalmente distinto.
Siempre que haya una transferencia de inmueble «a cambio de un pago en moneda o en especie», debe pagarse uno de estos dos impuestos (IMT o IT).
Quienes pagan
Como dijimos antes, el IT se aplica en unos casos y el IMT en otros:
En el caso del IT
El Impuesto a las Transacciones lo pagan todas las personas naturales o jurídicas que vendan de un inmueble, el cual:
- No ha sido registrado aún en Derechos Reales.
- O si ya está registrado, es su 1ra. venta.
Este impuesto lo paga el vendedor.
En el caso del IMT v naturales o jurídicas cada vez , el cual:
ff
- Ya estaba registrado en Derechos Reales y es su 2da. venta o posterior.
Este impuesto lo paga el comprador.
Recuerda que sólo debes pagar uno de los dos impuestos, dependiendo de la situación.
El caso las permutas
En las transferencias por permuta, los 2 dueños pagan el impuesto a la transferencia, ya que la permuta legalmente se entiende como una doble transferencia. Un dueño paga el 3% de un inmueble, y el otro dueño paga el 3% del otro bien de cambio, ya sea mueble o inmueble.
Si existen más de 2 bienes muebles e inmuebles involucrados en la permuta, se paga el impuesto a la transferencia (IT o IMT) para cada uno de ellos.
Quienes no pagan
Algunas excepciones en las propiedades agrarias
Cuando el estado realiza la dotación, regularización o adjudicación de tierras mediante el INRA, no se paga el impuesto a la transferencia de inmuebles (D.S. 29215 Art. 16 y también Ley 843 Art. 76 Inc. c). Esto sucede cuando se compra propiedad agraria del estado mediante adjudicación, o los campesinos, pueblos y comunidades indígenas adquieren estas tierras mediante dotación o adjudicación.
Además de lo anterior, no existen otras excepciones al pago de este impuesto. Todas las personas (naturales o jurídicas), que realicen la transferencia de un inmueble, urbano o rural, deben pagar este impuesto.
Cuando pagar
El impuesto a las transferencias (IT o IMT) se paga dentro de los 10 días hábiles a la firma de la minuta de transferencia o acto similar que hace nacer la transferencia misma.
Algunas propiedades listadas en nuestro directorio
Alquiler Departamento amoblado Parque Lincoln
Quilla 277, Cochabamba, Bolivia
amplio Garzonier en Venta con parqueo en Un Condominio de Lujo
Kanarancho, Bolivia
Amplio Departamento en Venta sobre la Dirvinng
JQ8M+H96, Colcapirhua, Bolivia
Amplio Garzonier en Alquiler con Parqueo
Kanarancho, Bolivia
En VENTA casa en BERMEJO !!!
España 58, Santa Cruz de la Sierra, BoliviaAdvertencia (cuando se desiste de la transferencia):
Pagado el impuesto a la transferencia (IT o IMT) en ningún caso el estado o la alcaldía te lo devuelve.
Explicamos esta situación a continuación:
Si pagas el impuesto (IT o IMT):
- Pero desistes de la transferencia antes de elevar la minuta de transferencia a documento público (acto que de forma legal constituye la transferencia), el estado o la alcaldía no te devuelven el impuesto pagado.
- Pero si desistes de la transferencia después de elevar la minuta de compraventa documento público, el estado del alcaldía tampoco te devuelve el impuesto pagado.
- Si realizas la transferencia de devolución del inmueble después de pasados 5 días de la elevación de la minuta de compraventa documento público, se te pedirá que pagues otra vez el impuesto para la transferencia de devolución.
Ten mucho cuidado en este aspecto, si dejas que pase más de 5 días, a partir de la fecha de constitución de la 1ra. de transferencia, y se arrepienten de la compraventa, deberás pagar de nuevo el impuesto para devolver el inmueble al dueño inicial. Todo esto está detallado en el D.S. 21532, Art. 3.
Descuentos
De vez en cuando, las alcaldías y también el gobierno central conceden descuentos para el pago de este impuesto. Por ejemplo en marzo del 2020 la alcaldía de la paz concedió un descuento del 65% para el pago de este impuesto.
No olvides estar atento a los posibles descuentos al IMT o al IT, que podrían existir en el momento que realizas tu transferencia de inmueble.
Descuentos legales
Las empresas pueden deducir este impuesto del pago del impuesto a las utilidades de las empresas (IUE). Esto significa que el pago que hayan hecho por el IMT o IT puede ser restado de su IUE y reducirlo (más detalles en el D.S. 24051 Art. 14).
Pero de forma inversa, el IUE no puede ser deducido del pago de este impuesto, ya sea el IMT o el IT, pagado por la compraventa del inmueble. Según el D.S. 21532 Art. 7, el IUE no es deducible del IT y según el D.S. 24054 Art. 8 el IUE no es deducible del IMT.
Penalizaciones
Debes pagar el impuesto a las transferencias (IT o IMT) para continuar con los trámites de transferencia del inmueble, ya que es un requisito indispensable por ley.
Esto se aplica en el notario de fe pública, el notario pedirá como «requisito indispensable» el comprobante de pago del impuesto a la transferencia (IT o IMT) para elevar la minuta de transferencia a documento público (D.S. 21532 Art 9).
¿Cuánto se paga en realidad?
El impuesto a las transferencias de inmuebles por compraventa (IMT o IT) tiene una alícuota 3% que se aplica de la base imponible. Como la base imponible es en todos los casos el precio pactado de venta del inmueble, se pagará siempre un 3% del precio o valor comercial del inmueble.
Por ejemplo:
Si se compra un inmueble a un precio indicado en el contrato (minuta) de $200,000, entonces, este monto será la base imponible, y por tanto, se deberá aplicar al 3% a este monto, lo cual dará resultado un impuesto IMT de $6,000.
| Detalles del impuesto a la transferencia de inmuebles (IMT o IT) | |
|---|---|
| Base imponible | IMT: el precio pactado de venta, IT: precio pactado de venta |
| Alícuota | IMT: 3%, IT: 3% (misma alícuota para ambos) |
| Entidad recaudadora | IMT: la alcaldía del inmueble, IT: el Sistema de Impuestos Nacionales SIN |
| A que se aplica (hecho imponible) | Al hecho o evento de pasar un inmueble de cualquier tipo, urbano o rural, de un dueño a otro |
| Quienes pagan | IMT: el comprador, al adquirir un inmueble ya existente en su 2da. venta o posterior. IT: el vendedor, al vender un inmueble creado por el mismo, o en su 1ra. venta |
| Quienes no pagan | En caso de obtener una propiedad rural por dotación, regularización, o adjudicación de tierras mediante el INRA. No existen otras exenciones. |
| Cuando pagar | Durante los 10 días hábiles posteriores a la celebración del contrato de transferencia, ambos impuestos |
| Descuentos y penalizaciones | Tanto el IMT como el IT pueden ser deducidos del pago del impuesto IUE, pero el IUE no puede ser deducido del pago de ninguno de esos impuestos. El no pagar este impuesto paraliza los trámites de transferencia. |
| ¿Cuánto se paga en realidad? | Siempre el 3% de la base imponible del inmueble. Se paga el IT o el IMT, no ambos. En las permutas se paga el impuesto para cada bien. |
| ¿Cómo pagar? | IMT: Con formulario de declaración jurada, en bancos u oficinas habilitadas por la alcaldía (varios requisitos). IT: Con formulario 430 de declaración jurada, en bancos u oficinas autorizados por el SIN. |
Requisitos y pasos para pagar el impuesto a la transferencia de inmuebles
A continuación, te mostramos los requisitos y pasos, además del tiempo de tramitación, que necesitas seguir para pagar este impuesto.
Recuerda que (más información).:
- Si el comprador debe pagar el IMT, el vendedor ya no paga el IT.
- Si el vendedor debe pagar el IT el comprador ya no paga el IMT.
Requisitos
Existen distintos requisitos para el pago del IT o el IMT según sea el caso.
Impuesto Municipal a las Transferencias (IMT)
Los requisitos varían de alcaldía en alcaldía, ya que cada municipio puede poner sus propias normas para este impuesto, pero en general:
- El inmueble debe tener todos sus demás impuestos pagados (más que todo, el Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles IPBI).
- El inmueble debe haber sido registrado en el padrón de contribuyentes de la alcaldía correspondiente.
- Fotocopia del comprobante del pago del Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IPBI).
- Cédulas de identidad del comprador y vendedor.
- Fotocopia de la minuta de transferencia.
- El formulario de declaración jurada, el cual proporciona la alcaldía correspondiente, debidamente llenado.
- Fotocopia del Folio Real del inmueble
- Fotocopia del Testimonio de Propiedad del inmueble.
- Si la venta se realizará en representación de un tercero, fotocopia de los testimonios de poder notariales correspondientes.
Nota: Algunas alcaldías pedirán los originales de algunos de estos documentos.
Impuesto a las transacciones (IT)
Los requisitos para el pago de este impuesto por concepto de una transferencia por compraventa son los siguientes:
- Estar inscrito como contribuyente en el Sistema de Impuestos Nacionales SIN, ya sea siendo persona natural o jurídica (empresa).
- El Formulario 410 debidamente llenado.
- El Número de comprobante de trámite del formulario 430.
- El Número de cédula de identidad (para el pago virtual), la cédula de identidad (para el pago presencial).
- Los principales datos del bien inmueble de la transferencia.
Pasos
Impuesto Municipal a las Transferencias (IMT)
Para realizar el pago de este impuesto en el caso del IMT debes:
- Ir a la alcaldía o municipio a la cual pertenece el inmueble.
- Presentar tu declaración jurada en el formulario que proporciona la alcaldía correspondiente.
- Presentar también los demás requisitos que exige la alcaldía correspondiente para este impuesto.
- La alcaldía te indicará dónde realizar el pago, generalmente en un banco o en las mismas oficinas de la alcaldía.
- Realizas el pago y obtienes el comprobante de pago.
- Y todo listo.
Impuesto a las transacciones (IT)
Para realizar el pago de este impuesto en el caso del IT debes:
- Ingresar a la oficina virtual del SIN, (previamente, ya debes estar registrado como contribuyente de impuestos).
- Llenar debidamente el formulario 430
- Descargar o imprimir el formulario
- Pagar lo de forma virtual o presencial en cualquier banco autorizado por el SIN, o si los bancos no están habilitados, donde indique el SIN.
- Imprimir el comprobante de pago del impuesto. Pedir el comprobante al cajero, si el pago fue presencial.
- Y todo listo.
Recuerda que este impuesto debe ser pagado en los 10 días hábiles posteriores a la firma de la minuta de transferencia.
Tiempo de tramitación
El impuesto a la transferencia de bienes inmuebles, cuando se cumplen todos los requisitos y no hay contratiempos, puede ser pagado:
- En unos minutos, en las ciudades más grandes.
- Hasta en unos días, en municipios más pequeños.
Otros detalles sobre este impuesto
El notario de fe pública no puede dar lugar a la transferencia del inmueble si este impuesto (IT o IMT) no ha sido pagado antes. Más información en él D.S. 24204 Art. 18.
El IT y el IMT, no pueden pagarse al mismo tiempo, o se paga uno o se paga el otro. En el caso de las permutas, se paga un total del 6%, 3% por cada uno de los bienes inmuebles que se transfieren.
El impuesto a las transferencias de inmuebles se aplica de la misma forma para inmuebles urbanos y rurales.
Recuerda que el pago del impuesto a las transacciones (IT o IMT) no significa para nada que se ya realizó la transferencia del inmueble de un dueño a otro. Esto se realiza mediante un proceso largo, llamado transferencia de inmuebles.
Impuesto a las transferencias y el leasing
El leasing y el leasing back pagan este impuesto de la siguiente forma:
- El impuesto se paga para cada cuota, con base imponible de la misma cuota.
- Y también para la compra residual después de pagar todas las cuotas, con base imponible del precio de la compra residual.
Conclusiones
En esta guía dedicada al impuesto a las transacciones onerosas de inmuebles, o transferencias por compraventa, comprendiste cuál es el objetivo funcionamiento y normativa de este impuesto, entendiste que en realidad está compuesto de 2 impuestos: el Impuesto a las Transacciones IT y el Impuesto Municipal a las Transferencias IMT, y que uno de los dos se aplica según sea el caso.
También te mostramos que, al margen de que pagues cualquiera de los 2 impuestos, siempre pagarás el 3% sobre el precio de venta. Pudiste ver también los pasos y requisitos para el pago de este impuesto, así como otros detalles importantes, como el plazo máximo del pago y que hacer cuando desistes de la transferencia.
Recuerda que este impuesto es un requisito indispensable para completar la compraventa de un inmueble, y que el notario de fe pública no proseguirá con los trámites si no pagas este impuesto.
Esperamos que esta información te haya servido, y si quieres saber más sobre otros impuestos que gravan los inmuebles en Bolivia, visita el siguiente enlace: Todos los impuestos que gravan los inmuebles en Bolivia, guía completa.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
2 comentarios
julio cesar
que ocurre cuando la compra es del50% de la propiedad, aplican los mismos criterios?
CasasenBolivia
Hola, sí, ya sea comprando un porcentaje de la propiedad o, mediante división y partición, comprando una parte del inmueble fraccionado, se paga todo el impuesto pero «solo por la parte comprada».
Por ejemplo, si se compra el 50% de un terreno de $100,000 se pagará el impuesto a la transferencia de inmuebles solo por la parte comprada, que en este caso tendrá uno valor cercano a $50,000, y el impuesto a pagar tendrá un valor cercano a $1,500.