Bolivia se caracteriza por tener un mercado de bienes raíces siempre en crecimiento y con una subida constante y estable de los precios. El mercado inmobiliario boliviano no experimenta demasiada volatilidad. Pero esto cambió durante la pandemia y también trajo algunos cambios permanentes para la década del 2020.
El mercado inmobiliario en Bolivia ha crecido sólida y continuamente en la última década, tendiendo una recesión en 2020, con una bajada del 10% en precios de venta y 30% en alquiler. En 2022, casi se han recuperado los precios pre pandemia, y hasta el 2025, se prevé un crecimiento continuo y sólido.
A continuación, veremos todos los detalles y proyecciones acerca de cuál es el estado y funcionamiento del mercado inmobiliario boliviano y cómo prevemos que se comportará en el futuro. Además, conocerás algunas de las estrategias de inversión inmobiliaria más rentables actualmente.
¿Qué es el mercado inmobiliario en Bolivia?
El mercado inmobiliario en Bolivia es el lugar donde vendedores y compradores se encuentran para realizar transacciones de compra, ventas, permutas alquileres, anticréticos de distintos tipos de inmuebles.
El número de compradores, así como el número de vendedores, entre otras variables microeconómicas y macroeconómicas, determinan el precio de venta de un inmueble en el mercado de inmuebles de Bolivia y en cualquier otro país del mundo.
A continuación, veremos cuál es el estado actual del mercado inmobiliario boliviano según nuestro análisis y nuestra opinión, basada en apreciaciones de expertos, tanto como en conocimiento económico, financiero, mercadológico, demográfico y de bienes raíces en el país.
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Estado general del mercado inmobiliario en Bolivia
Bolivia actualmente en el 2022 se encuentra en una etapa de recuperación de los precios que existían a finales del 2019, los precios de sus inmuebles estaban creciendo de forma sostenida durante toda la década del 2010. Pero llegó la pandemia y generó un impacto en los precios de las propiedades, así como también en los alquileres.
Lo que sucedió es que los precios de venta del mercado inmobiliario de Bolivia:
- Estaban en un crecimiento estable hasta el 2019 desde principios de la década
- Bajaron un 10% durante el 2020.
- Se recuperaron un 5% durante el 2021.
- Se espera que alcancen niveles de finales del 2019 durante el 2022.
- Se espera que crezcan a un ritmo parecido al de la década del 2010 desde el 2023 hasta el 2025.
Además, sucedió que los precios de alquiler en el mercado de Bolivia:
- Tuvieron también un crecimiento estable y continuo durante la década del 2010 hasta el 2019.
- Experimentaron una baja del 30% en el 2020.
- Se recuperaron para alcanzar cerca de un 10% menos que el 2019 en el 2021.
- Se espera que los precios de alquiler de viviendas se estabilicen a niveles de finales del 2019 en el año 2022. Y que a partir del 2023 crezcan a un ritmo previo a la pandemia.
- Se espera que los precios de alquiler de oficinas y centros de trabajo, alcancen precios del 2019 en el 2023, y a partir de ese año, tengan un crecimiento más lento (a causa del cambio de las formas de trabajo, de presencial a más virtual).
En resumen, lo que sucede actualmente en el mercado inmobiliario de Bolivia es:
- La década del 2010 hasta el 2019 fue un período de crecimiento estable.
- En 2020 fue un año de recesión.
- El 2021 fue un año de recuperación.
- El 2022 es un año de estabilización.
- Del 2023 al 2025 se espera otro periodo de crecimiento estable, partiendo de los precios de finales del 2019.
1) Los últimos 10 años
En los últimos 10 años, el mercado inmobiliario en Bolivia ha tenido un crecimiento estable y constante de los precios de los inmuebles, esto se debe principalmente a 3 variables:
- El crecimiento demográfico acelerado y sostenido de la población. Mientras hay más población en una región, más valor tiene sus inmuebles.
- El crecimiento del PIB se ha mantenido en el 4% en la década del 2010. Mientras más dinero tiene la gente, más puede pagar por los inmuebles.
- La migración hacia las ciudades de mayor crecimiento ha sido constante y muy acelerada. Mientras más personas hay en una ciudad o zona, más valor tienen los inmuebles de esta ciudad o zona.
En la última década estas 3 variables simplemente han impulsado más y más el precio de los inmuebles en Bolivia disminuyendo y casi dejando sin impacto la especulación y los eventos inesperados que pudieran crear burbujas inmobiliarias y provocar volatilidad de los precios del mercado inmobiliario.
Es por esta razón que los precios, de forma sostenida y con una importante aceleración en la primera década del 2010, subieron de cerca de los $400/m2 en el 2010 a los cerca de $1,100/m2 en el 2019, en las zonas más comerciales y residenciales de Bolivia.
Pero todo esto cambió por un evento fortuito o de fuerza mucho mayor, la pandemia.
La década del 2010 fue una década de crecimiento estable y continuo de los precios de venta y alquiler, multiplicándose éstos en un 250% durante esta década.
2) Durante la pandemia
A principios del 2020 se empezaron a sentir los efectos de la pandemia por el Covid-19 en Bolivia. Empezó la cuarentena y la gente entró en pánico, tratando de limitar sus transacciones inmobiliarias, teniendo menos dinero para pagar los alquileres, y en muchos casos, necesitando liquidez para pagar tratamientos y costos inesperados.
Todo esto causó que durante el 2020, los precios de los inmuebles lleguen a bajar un 10% situándose alrededor de los $1,000/m2 en las zonas residenciales y comerciales. El impacto fue aún más grande en los alquileres, que llegaron a bajar alrededor del 30% de los precios que tenían a finales del 2019.
Durante el 2021, los inmuebles empezaron a recuperar su valor, y en muchos casos se vio que los precios de venta casi alcanzaron niveles pre pandemia, pero no en todas las zonas ni ciudades, ni para todos los tipos de inmuebles. Eso sí, los alquileres aún estaban entre un 15% y 20% por debajo de su precio a finales del 2019.
También se observó el fenómeno de que la virtualidad se adelantó 5 años en Bolivia. Y este cambio, que no es solamente en Bolivia sino en todo el mundo, está ocasionando que los inmuebles destinados a oficinas, empresas y centros de trabajo pierdan de forma permanente su velocidad de crecimiento en los precios de alquiler.
Ahora, en el 2022, se observa qué los inmuebles destinados a vivienda casi ya han alcanzado los precios que tenían a finales del 2019 y que durante este año se estabilicen en este nivel. Pero los precios de ambientes destinados a oficinas y empresas aún siguen rezagados y se espera que alcancen niveles pre pandemia en el 2023, ya partir de ese momento, crecerán a una velocidad más lenta que la década del 2010.
El 2020 fue un año de recesión en la economía, lo que causó una bajada en el 10% en los precios de venta y 30% los precios de alquiler.
3) Los futuros 2 años
En 2022, como actualmente ya se ve, se espera que sea un año de estabilización en los precios que se tenían a finales del 2019, recuperando precios muy parecidos en casi todas las zonas y ciudades de Bolivia, con excepción de los alquileres para oficinas y empresas que se espera que lleguen a niveles pre pandemia en 2023.
Durante el 2023, se prevé un crecimiento qué se hubiera visto el 2020, incluso un poco más acelerado durante ese año, a causa del «efecto rebote de recuperación» qué podría darse después de la finalización total de la pandemia, aunque esto es bastante incierto y probablemente este efecto rebote no se de.
Pero al menos se espera que durante estos 2 años los precios se mantengan por lo menos en niveles y precios de finales del 2019, esto significa con alrededor de 1,100/m2 el precio de venta para los lugares más residenciales de la ciudad de Bolivia.
El año 2022 y el 2023 serán años de estabilización de los precios de venta y alquiler en el mercado inmobiliario, y probablemente crecimiento más allá de los niveles de finales del 2019 en 2023.
4) Los futuros 5 años
En general, desde mediados del 2023, los precios de los inmuebles se espera que continúen creciendo a al menos a la velocidad que llevaban durante la década del 2010. Probablemente exista algún efecto rebote durante el 2023 que haga que los precios en ese año y parte del 2024 crezcan aún más rápido de lo esperado.
Esto sucederá si la economía de Bolivia tiene un «efecto rebote» y que después de finalizada totalmente la pandemia, trate de alcanzar niveles de crecimiento como si ésta emergencia sanitaria «no hubiera existido», generando un pico de crecimiento de más del 5% del PIB durante el 2023. Sí este efecto rebote no ocurre, al menos existirá un crecimiento a la misma velocidad que durante la década del 2010 desde el 2023 hasta el 2025.
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Oscar Uzín Saavedra, Santa Cruz de la Sierra, BoliviaEsto sucederá con excepción de los inmuebles destinados a oficinas en los centros comerciales y centros de las ciudades del país. Se espera que este tipo de inmuebles, al principio en sus precios de alquiler y después también en sus precios de venta, ya no crezcan a la velocidad que tenían durante la década del 2010. Esto a causa de los cambios en la forma de trabajo de las personas, la llegada de soluciones como Meta de Facebook, el 5G y la virtualidad como un fenómeno permanente.
Más allá del 2025 hasta el 2028, es difícil ver de forma detallada, pero nada nos hace pensar que los inmuebles bajarán de precio o mantendrán sus precios de ahora, simplemente continuarán subiendo en precios, al menos a la misma velocidad que se vio en la década del 2010. Solo eventos catastróficos de recesión en Bolivia, cómo ocurre en Venezuela, o alguna catástrofe a nivel mundial podrían cambiar esa tendencia.
Nada nos hace pensar que haya un «aumento más acelerado» de los precios de los inmuebles residenciales a causa del cambio a la virtualidad, simplemente habrá una «recombinación de éstos en las zonas y barrios». La gente preferirá algunas zonas más residenciales, y más casas qué departamentos, lugares más espaciosos y cómodos, con ambientes como estudios, que permitan el trabajo virtual y a distancia.
Las zonas e inmuebles que tengan estás características de comodidad y ergonomía para el trabajo a distancia «posiblemente» tengan precios de venta y alquiler más altos, y una velocidad de crecimiento más alta en éstos, que zonas que no ofrezcan estás características. Aunque esto es bastante incierto aún, es muy posible que suceda.
Desde el 2023 hasta el 2025, y muy probablemente hasta el 2028, el crecimiento de los precios de los inmuebles será otra vez constante y continuo cómo se vio en la década del 2010, a excepción de los precios para inmuebles destinados a oficinas.
Variables que más impactan en el mercado inmobiliario boliviano
Lo más importante qué se debe determinar en cualquier mercado inmobiliario es el precio de venta de los inmuebles, tanto en el presente como en el futuro.
Pero para lograr esto, se deben tomar en cuenta los 5 componentes más importantes el mercado inmobiliario en Bolivia:
- Los vendedores. Las personas que ponen a la venta su inmueble. Por ejemplo, si hay muchos vendedores, entonces, hay mucha oferta de inmuebles y el precio baja.
- Los compradores. Las personas que quieren comprar un inmueble. Por ejemplo, si hay muchos compradores, entonces hay mucha demanda de inmuebles, y el precio sube.
- El precio de venta. La variable más importante donde se concentran y producen efectos todas las demás variables. Al final del día, lo que queremos saber es cuánto vale un inmueble y pronosticar también cuánto valdrá en el futuro.
- Los intermediarios. Son los bancos, y las inmobiliarias, unos ofrecen servicios de compraventa y otros financiamiento para comprar un inmueble. Por ejemplo, si la tasa de interés de los créditos baja, entonces muchas más personas querrán adquirir un inmueble con créditos y el precio sube.
- Los reguladores. Son las entidades del estado que norman y regulan el mercado de bienes inmuebles. Por ejemplo, si hay buena regulación, la gente tiene menos miedo a ser estafada, entonces hay más oferta y el precio sube.
Estás variables determinan en gran medida el precio de venta de los inmuebles en un mercado inmobiliario, pero también influyen otras variables como:
- El crecimiento del PIB del país. Una de las variables más importantes que afectan al mercado inmobiliario. Por ejemplo, si las personas tienen más dinero, entonces pueden ofrecer más dinero para comprar un inmueble, y el precio sube.
- El movimiento migratorio. Otra de las variables más importantes que afectan al mercado inmobiliario. Por ejemplo, si las personas migran al borde de las áreas de Santa Cruz, y a gran escala a esa ciudad, entonces, el precio de los inmuebles en esa ciudad y sus zonas marginales sube.
- La especulación y eventos inesperados. Los eventos totalmente inesperados y la especulación a causa de las emociones e incertidumbre pueden cambiar los precios del mercado de inmuebles. Por ejemplo, a causa de la pandemia, que paralizó la economía del país y puso en crisis a la gente, hubo necesidad de más liquidez y menos demanda de compra, y entonces, el precio bajó.
- La información asimétrica. Cada inmueble es distinto y a menudo las personas no saben cómo determinar exactamente el precio de una casa, los que saben más a menudo sacan ventaja de los que saben menos de un inmueble. Por ejemplo, sí un comprador sabe que si un inmueble es refaccionado puede valer 20% más de su valor actual, entonces, ofrece 10% más para comprarlo y aún así obtiene una utilidad del 10%, y entonces, el precio sube.
- El apalancamiento. Esto significa aumentar el alcance de una inversión mediante créditos. Por ejemplo, si los bancos ofrecen créditos a tasas muy bajas de interés, a muchos años plazo y con pocos requisitos, muchas más personas se animan a comprar inmuebles con un crédito bancario, y entonces, el precio sube.
- El valor agregado. La capacidad de darle valor agregado a un inmueble después de comprarlo. Aunque esto no se refleja directamente en el precio de compra, si se refleja en el precio más alto al que se vende un inmueble al que se le ha dado valor agregado mediante construcciones y reparaciones optimizadas, y entonces el precio sube.
Las oportunidades actualmente están en
Todo lo anterior nos hace pensar que actualmente, y muy posiblemente toda la década del 2020, las oportunidades para comprar inmuebles de alto retorno en la inversión estén en:
- La compra de terrenos y pequeñas casas en zonas marginales de las ciudades de Santa Cruz y El Alto, y en menor medida, en ciudades de alto crecimiento poblacional, como Trinidad y Cobija.
- La compra de departamentos de un solo dormitorio entre los 40 m2 y los 60 m2, en zonas muy residenciales de las ciudades como Equipetrol, Calacoto, o Cala Cala, por su alta rentabilidad en los alquileres.
- La compra y alquiler de inmuebles que promuevan el trabajo virtual y a distancia, con comodidades y ergonomía para posibilitar esta forma de trabajo, mediante mayor espaciado, ambientes dedicados como estudios, lugares específicos para los niños, en zonas más residenciales, entre otros.
- La compra de inmuebles de alta calidad y de lujo, por el fenómeno y tendencia Airbnb y la renta «a corto plazo» de estos ambientes a modo de hotel y hospedaje, a turistas tanto nacionales como el extranjero, en zonas muy residenciales como Equipetrol, Calacoto y Cala Cala y el centro de las ciudades. Aunque muy posiblemente el fenómeno Airbnb se acabe alrededor del año 2025 y este mercado se «estabilice», y sus precios de alquiler ya no permitan retornos extraordinarios de la inversión.
De formas, durante la década del 2020, comprar un inmueble en Bolivia en casi todos los casos será «una buena inversión», ya que permitirá guardar la riqueza como si fuera un monedero (y generar más retornos que un DPF de un banco), ya que los inmuebles en Bolivia casi todo el tiempo se aprecian, y esta tendencia no cambiará en esta década, ni muy posiblemente, tampoco en la próxima década del 2030.
Si quieres saber más sobre las oportunidades de inversión existen en el mercado inmobiliario de Bolivia de acuerdo a la situación actual, así como la forma de entender y realizar una inversión inmobiliaria en el país, visita nuestra guía dedicada en el siguiente enlace: ¿Cómo invertir en bienes raíces en Bolivia? Todos los detalles.
Conclusiones:
Aquí pudiste ver cómo funciona el mercado inmobiliario en Bolivia, que entraste de que este mercado ha tenido un crecimiento sólido y constante en la década del 2010 a causa de la migración continúa, el aumento del PIB, y la alta tasa de natalidad del país.
También, que en la pandemia hubo una recepción que afectó 10% los precios de venta y 30% los de alquiler, qué el 2021 fue un año de recuperación y qué el 2022 será uno de estabilización, además, que del 2023 al 2025 o incluso más, prevemos que existirá otra vez un crecimiento similar al de la década del 2010 estable y sólido, con excepción de los inmuebles para oficinas y empresas que empezarán a rezagarse.
Además, viste también que hay actualmente algunas oportunidades importantes en el mercado inmobiliario del país. Por ejemplo, invertir en inmuebles en zonas marginales de ciudades de mucho crecimiento poblacional, en pequeños departamentos en las zonas más residenciales, invertir en la tendencia Airbnb, e invertir en inmuebles diseñados y orientados al trabajo virtual y a distancia.
Esperamos que esta información te haya servido, y si quieres saber más datos técnicos y exactos del estado actual de los bienes raíces y esta industria en el país, incluyendo números sobre rendimientos de alquiler, precios de inmuebles, retorno de la inversión en distintas áreas, visíta nuestra nota dedicada en el siguiente enlace: Los bienes raíces en Bolivia, todos los detalles.
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