Bolivia es un buen lugar para realizar inversiones inmobiliarias, los inmuebles generalmente solo suben de valor y las estrategias de inversión de a) reventa de inmuebles b) retorno por alquileres, y más que todo, c) apreciación del inmueble, funcionan muy bien en el país.
Es por esa razón que te traemos una calculadora bastante avanzada y detallada que te permitirá estimar el rendimiento de la inversión inmobiliaria que realices en el país.
Está calculadora es un complemento a nuestra guía sobre inversiones inmobiliarias en Bolivia. Recuerda leer esta guía antes de utilizar este simulador.
¿Cómo usar este simulador?
Recuerda utilizar con mucho cuidado este simulador de inversión inmobiliaria, no tomes los resultados como dados, ¡esta es solo una estimación!
Para sacarle el máximo partido a este simulador, debes entender cómo se invierte en bienes raíces en el país. Tenemos una guía dedicada qué trata a fondo este tema, en el siguiente enlace: ¿Cómo invertir en bienes raíces en Bolivia? Guía completa.
Te recomendamos encarecidamente que leas la guía sobre inversión inmobiliaria antes de usar esta calculadora. Dicho lo anterior continuemos.
A) Datos generales del proyecto de inversión
A1) Duración de proyecto de inversión
Cuánto estimas que durará tu proyecto de inversión inmobiliaria en el país, ¿tal vez 12 años 5 años o incluso 20 años? Indica este plazo de tiempo en este campo.
La duración de un proyecto de bienes raíces depende de cómo quieras invertir:
- Si revenderás el inmueble (de 1 a 5 años).
- Si utilizarás la apreciación inmobiliaria (de 5 a 20 años).
- Si le sacaras la máxima rentabilidad al inmueble (de 10 a 20 años).
- O si utilizarás métodos mixtos (de 2 a 20 años).
A2) Precio del inmueble
Indica aquí el precio al que comprarás el inmueble. Este debe ser el precio pactado en el contrato de compraventa, o el precio qué crees que acordarás con el dueño para comprar el inmueble.
A3) Descuento al comprar
Indica aquí el descuento que obtendrás durante la compra del inmueble.
El descuento en la compra es la diferencia entre lo que realmente vale el inmueble y el precio en el cual lo adquiriste. Conseguir descuentos en la compra del inmueble dependen de la buena negociación que realices, así como de un entendimiento avanzado del mercado inmobiliario.
Sin hacer mucho esfuerzo es muy difícil conseguir descuentos más allá del 10%, pero lo recomendable es que te consigas un descuento del 20% para obtener buenos rendimientos.
En el resultado «Valor real del inmueble» verás cuánto realmente vale éste de acuerdo al descuento que conseguiste.
A4) Costos de compra del inmueble
Más allá del precio pagado por el inmueble, el costo de compra incluye:
- Los costos de los trámites y procesos de compra.
- El impuesto a la transferencia de inmuebles.
- El pago al notario de fe pública, los aranceles en Derechos Reales, en la alcaldía y otros.
Todos estos costos habitualmente rondarán entre el 3% al 4% del precio de compra del inmueble, pero nunca serán menores al 3% del precio de compra, ya que el impuesto a las transacciones es igual al 3% de la compra de la propiedad.
Todos los detalles en nuestra guía dedicada a ¿Cómo comprar una casa en Bolivia?.
Resultados de esta sección
Entre los resultados de esta sección se puede ver el «valor real del inmueble», el cual indica cuál es el valor comercial real que tiene el inmueble de acuerdo al descuento que has conseguido en la compra.
Por ejemplo, si compraste un inmueble a $100,000, pero con un descuento del 20%, entonces tiene un «valor real» comercial en el mercado de $125,000 ($100,000/0.8 = $125,000), y este dato es lo que indica este resultado.
B) Datos de la posible construcción
B1) M2 a construir
Si realizarás una construcción adicional después de comprar el inmueble, o llevarás a cabo una ampliación, remodelación, mejoramiento, etcétera, o simplemente construirás en un terreno baldío, indica los metros cuadrados de la construcción que realizarás.
Si no cuentas con el dato en metros cuadrados (m2), puedes colocar un número de metros cuadrados que aproxime el valor que gastarás en la construcción o mejoramiento del inmueble.
Realizar construcciones, mejoras o reparaciones al inmueble es habitual en las inversiones inmobiliarias, para aumentar el valor de reventa o el valor del alquiler que puede tener la propiedad.
B2) Costo por m2 de construcción
Indica aquí el costo por m2 de la construcción ampliación y mejoramiento que realizarás.
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El costo por m2 de construcción habitualmente está entre los $250/m2 a los $300/m2 para los inmuebles que no pasen de los 3 pisos de altura. Aunque este costo puede variar mucho para distintos tipos de inmuebles.
Tenemos una guía dedicada a cuánto cuesta construir un inmueble en Bolivia, incluyendo las mejoras y reparaciones, en el siguiente enlace: Cuánto cuesta construir una casa en Bolivia, todos los detalles.
Visita esta guía para saber de forma precisa cuánto valdrá la construcción que realizarás en tu inversión inmobiliaria.
Resultados de esta sección
Un resultado de esta sección es el «costo total de la construcción», el cual indica cuánto costará la construcción que vas a realizar, de acuerdo al número de metros cuadrados que vas a construir y al costo por m2 (No. de m2 * C/m2).
Otro resultado es el de «costo del inmueble + construcción», el cuento indica cuál es el costo sumado de la construcción más el costo de compra del inmueble. Por ejemplo, si el inmueble costó $100,000 y realizarás una construcción $20,000, ese resultado te mostrará $120,000.
C) Datos del financiamiento
C1) Aporte inicial
Indica aquí el aporte inicial que darás al banco para comprar el inmueble.
Sí comprarás el inmueble solamente con tu dinero, indica como aporte inicial el precio total de compra del inmueble.
Los bancos generalmente no permiten un aporte inicial menor al 20% del precio total del inmueble. Y para que una inversión no sea tan riesgosa, en términos de no poder pagar el préstamo, generalmente se tendría que dar un aporte de entorno al 50% del precio de compra del inmueble, para así poder pagar solo con los alquileres la cuota del préstamo.
Conoce todos los detalles sobre cómo invertir, con la ayuda de un crédito bancario, en nuestra guía dedicada a las inversiones inmobiliarias en Bolivia.
C2) Años plazo
Coloca en este campo la cantidad de años plazo que tendrá el crédito de vivienda con el cual comprarás el inmueble.
Los bancos suelen ofrecer años plazo desde los 2 años hasta los 30 años para créditos de vivienda.
Determinar cuál es la cantidad de años plazo óptima para tu inversión depende principalmente del tipo de inversión que realizas, si será reventa, rendimiento mediante alquileres, apreciación o algún tipo de inversión mixto.
C3) Tasa de interés del préstamo
Indica en este campo la tasa de interés del contrato del préstamo de vivienda que celebraste o celebrarás con el banco.
La tasa del contrato es una tasa fija, habitualmente de entre 5.5% a 10.5%, que no cambia durante todo el plazo de la deuda.
Los bancos a menudo realizan promociones exponiendo las tasas de sus créditos de vivienda, por ejemplo:
- 7.5% + la TRe
- 8.5% más la TRe
- Y similares ofertas.
Para esos 2 ejemplos, tú deberías indicar aquí la tasa del 7.5% en el primer caso y al 8.5% en el segundo caso.
Si quieres conocer todo lo relacionado a la taza de contrato, así como a los créditos de vivienda en Bolivia, visita nuestra guía dedicada en el siguiente enlace: Los créditos de vivienda en Bolivia, todos los detalles.
C4) Valor TRe promedio
El valor TRe promedio se refiere al valor de la Tasa de Referencia (TRe), encontrarás este valor en el sitio oficial del Banco Nacional de Bolivia BCB:
La tasa de referencia TRe se suma a la tasa de contrato del crédito de vivienda, para determinar la tasa total del crédito. Por ejemplo si la tasa del contrato será igual al 7.5% y la TRe igual al 2.5%, la tasa de interés total del crédito será de 10%.
Está tasa del 10% es la que realmente se aplicará durante este mes al crédito. Como puedes ver, la TRe varía cada mes, entonces, la tasa total del crédito de vivienda variará cada mes de forma correspondiente.
Conoce todos los detalles de la tasa de referencia TRe en nuestra guía dedicada, incluyendo todos los detalles de su forma de cálculo valores en los que oscila etcétera: La tasa TRe en Bolivia, guía completa.
Resultados de esta sección
El resultado más importante de esta sección es la «cuota por mes», que de acuerdo a los datos que indicaste, deberás pagar al banco.
Está cuota es un promedio, pero muy cercano a las cuotas que pagarás todos los meses. Esto a causa de que la cuota mensual que se paga varía de acuerdo a la variación de la TRe.
Sí pagaste con todo tu dinero el inmueble (indicando un aporte inicial del 100%) la cuota en este campo resultante será igual 0. Resaltamos esta situación a causa de que de esta forma puedes simular el caso en que pagas el inmueble solo con tu dinero.
El resultado «ratio de financiamiento con aporte propio» indica qué porcentaje del financiamiento del inmueble a adquirir será pagado con tu dinero, y cambia de acuerdo al aporte inicial que indicas.
El resultado «interés total anual de crédito» es simplemente la suma de la tasa de interés del contrato más la tasa TRe. Este resultado es aproximado, ya que cómo sabes, la tasa TRe varía cada mes y hará que el interés mensual también varíe un poco cada mes, pero en promedio, estará muy cerca al interés anual del préstamo.
D) Datos del alquiler y mantenimiento
D1) Alquiler recibido por mes
Indica el monto de alquiler que te brindará el inmueble en el cual vas a invertir. Debes poner el monto bruto, no el monto descontado de impuestos al alquiler.
La calculadora, de forma automática, descuenta los impuestos del alquiler que recibes y te muestra el «alquiler efectivo» en un campo de resultados de esta sección.
Los inmuebles en Bolivia comúnmente generan rendimientos, o rentas por alquiler, que son de entre 3% al 7% anual respecto al valor total del inmueble.
Por ejemplo, si el inmueble que compraste vale $100,000 se espera que pueda generar de $3,000 a $7,000 por alquileres cada año. Eso sí, el inmueble debe ser apto para alquilarse, no cualquier inmueble generará estos rendimientos.
D2) Nro. de meses sin inquilino (tasa de vacancia)
La tasa de vacancia es una métrica importante para las inversiones inmobiliarias, esta indica cuántos meses en promedio durante el año el inmueble estará sin un inquilino.
Lo normal es indicar una tasa de vacancia de 1 o 2 meses, ya que es muy poco probable que tengas todo el tiempo el inmueble alquilado.
La tasa de vacancia puede variar mucho, de acuerdo a la administración que se hace del inmueble, el precio que se pide por los alquileres, el inquilino que se elige, entre otros aspectos.
D3) Costos de mantenimiento por mes
Los costos de mantenimiento por mes generalmente incluyen todo lo que se guarda para eventualidades con el inmueble, como ser reparaciones y reemplazo de los materiales de la construcción a causa de daños y deterioros.
Cada año deberías guardar un 1% del valor de la construcción del inmueble, o cerca del 0.1% del valor de la construcción del inmueble por mes.
Por ejemplo, si la construcción del inmueble vale $40,000 entonces cada año se debería guardar para reparaciones y mantenimiento unos $400 al año o cerca de ~$40 por mes.
Recuerda que este dinero es acumulativo y al siguiente año no deberás gastar lo guardado el último año.
Quieras o no, estos gastos ocurrirán y debes estar preparado con efectivo para afrontarlos, y además, debes incluirlos en la calculadora.
D4) Impuesto anual IPBI
El monto del Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles que se paga cada año (impuesto IPBI) también debe indicarse en el simulador.
Este impuesto generalmente será del 0.1% del precio del inmueble. Pero variará drásticamente como se indica a continuación:
- Para terrenos baldíos e inmuebles cerca a áreas rurales, el impuesto IPBI estará en torno al 0.01% del valor del inmueble.
- Para inmuebles promedio en zonas promedio de las ciudades, el impuesto IPBI estará en torno al 0.1% del valor del inmueble.
- Para inmuebles residenciales en zonas céntricas y comerciales, el impuesto estará en torno al 1% del valor del inmueble.
Estos datos son solo aproximados, si quieres saber de forma exacta cuánto pagarás por el Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IPBI), visita nuestra guía dedicada en el siguiente enlace: El impuesto IPBI en Bolivia, todos los detalles.
Resultados de esta sección
El «flujo de efectivo mensual» es el resultado más importante aquí, porque indica cuánto efectivo entra o sale de tu bolsillo cada mes.
Si el valor es positivo significa que estás recibiendo esa cantidad positiva de efectivo cada mes. Si el valor es negativo, significa que tienes qué compensar esa pérdida mensual con dinero extra de tu bolsillo.
Otro resultado de esta sección es el «alquiler efectivo por mes», el cual indica cuál es el monto de alquiler que efectivamente recibes después de los impuestos al alquiler (IT e IVA) y la tasa de vacancia.
Por último, tenemos el resultado «flujo de efectivo anual», el cual es la multiplicación del flujo efectivo mensual y además descontando el impuesto IPBI, que estima cuál es el monto de efectivo que recibes o tienes que compensar cada año, de acuerdo a los datos de la inversión que indicaste.
E) Datos de la venta
E1) Tasa de apreciación del inmueble
La tasa de apreciación del inmueble es una métrica de inversión muy importante, los inmuebles normalmente se aprecian o suben de valor cada año.
Las propiedades que están en el centro de las ciudades y en áreas urbanas de poco crecimiento casi no se aprecian, mientras que las que están en áreas alejadas de la ciudad, y de alto crecimiento demográfico, se aprecian a gran velocidad.
La tasa de apreciación de un inmueble en Bolivia generalmente va desde 1.2 a 1.7 veces durante 5 años. Por ejemplo, si un inmueble hoy vale $100,000, entonces, a 1.2 dentro de 5 años, valdrá $120,000, y a 1.7 dentro de 5 años, valdrá $170,000.
La tasa de apreciación a 5 años determina en gran parte el rendimiento de una inversión inmobiliaria, y aunque en general está en torno a 1.5 veces, te recomendamos que leas nuestra guía de inversión para entenderla muy bien.
Todos los detalles sobre cómo se aprecian los inmuebles en Bolivia en nuestra guía dedicada a cómo invertir en bienes raíces en el país.
E2) Sobreprecio al vender
Durante la venta de un inmueble, debes buscar siempre poderla vender a un precio un poco más alto que su valor real en el mercado,
Por ejemplo, si el inmueble normalmente se vendería a $100,000, deberías buscar venderlo a $110,000, mediante técnicas de negociación, así como un entendimiento avanzado del mercado inmobiliario. Nuestra guía sobre inversiones podrá ayudarte en este aspecto.
El hecho de poder vender con sobreprecio un inmueble es bastante importante, más que todo, en la estrategia de inversión de reventa de inmuebles, dónde comprar barato y vender caro es lo más importante.
E3) Costos de venta del inmueble
Durante la venta del inmueble, también incurrirás en algunos gastos, aunque mucho más bajos que durante la compra del inmueble.
Estos gastos involucran:
- El pago a los asesores legales.
- El pago al notario de fe pública para el contrato de compraventa.
- Gastos en averiguar quién es el comprador del inmueble y comprobar su honestidad.
- Gastos de promoción del inmueble, si es que vas a vender por tu cuenta, (ya que de otra forma, la inmobiliaria se encargará de estos gastos).
- Entre otros.
Generalmente te recomendamos que los gastos para la venta del inmueble qué preveas sean del 0.5% del valor de venta de éste. Por ejemplo, si el inmueble que vas a vender vale $100,000, deberías tener al menos $500 para cubrir esos gastos.
E4) Comisión de la inmobiliaria
Si vas a contratar a una inmobiliaria para que venda tu inmueble, tendrás que tomar en cuenta la comisión como parte del pago a esta inmobiliaria por su trabajo.
Las inmobiliarias en Bolivia cobran del 2% al 4% de comisión sobre el precio de venta del bien inmueble. Por ejemplo, si el inmueble que vas a vender vale $100.000 mediante una inmobiliaria, entonces, ésta te cobrará entre $2,000 a $4,000 por su trabajo.
Aunque está comisión puede aparecer alta en muchos casos tiene mucho sentido, ya que la inmobiliaria te ahorra mucho tiempo y recursos (la venta de un inmueble puede involucrar de 200 a 500 horas de trabajo). Además, esta empresa corre con los gastos de promoción, y si no puede vender el inmueble, no te cobra estos gastos ya realizados.
No olvides contratar a la mejor inmobiliaria, ya que muchas son estafas y fraudes.
Tenemos una revisión detallada a las mejores inmobiliarias de Bolivia, donde podrás encontrar inmobiliarias que vale la pena contratar, para cada ciudad del país: Las mejores inmobiliarias de Bolivia, revisión exhaustiva.
Resultados de esta sección
El principal resultado para esta sección es el «pago neto recibido por la venta del inmueble», el cual te indica cuál será el monto neto, después de:
- Pago de la deuda restante al banco por el crédito hipotecario.
- Pago de los gastos de venta.
- Pago de la comisión de la inmobiliaria.
Que recibirás por la venta del inmueble.
Este resultado puede diferir bastante del precio de venta que estaba en el contrato de compraventa, ya que después de recibir pago de la venta, tendrás que pagar a la inmobiliaria y al banco por el crédito de vivienda restante.
De todas formas, si el crédito bancario ya ha sido pagado, si has comprado solo con tu dinero el inmueble, y/o no has utilizado una inmobiliaria, el precio de venta del inmueble y el pago neto recibidos serán casi iguales.
Otro resultado de esta sección es la «deuda restante al banco», qué te indica, una vez que vendas el inmueble, cuánto del pago recibido por la venta de este debe ir al banco para pagar el resto del crédito de vivienda.
En cualquier momento puedes vender un inmueble que has comprado con crédito de vivienda. El comprador podría obtener el inmueble + la hipoteca y darte solo el residuo, o también comprar todo el inmueble, pero tú tendrás que pagar con lo recibido la hipoteca restante.
Todos los detalles en nuestra guía dedicada al refinanciamiento de créditos de vivienda en Bolivia.
El último resultado de esta sección «saldo después del pago de la deuda», te indicará el monto residual de dinero que te quedará después de pagar la deuda al banco una vez vendido el inmueble, pero sin aún haber pagado la comisión de la inmobiliaria y los costos de la venta.
F) Datos del rendimiento real de la inversión
F1) Inflación promedio anual esperada
Indica aquí la inflación promedio que se espera durante la duración del proyecto inmobiliario que estás estimando.
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Oscar Uzín Saavedra, Santa Cruz de la Sierra, BoliviaEs bastante difícil, y un poco arriesgado, estimar la inflación de los próximos 5 a 15 años, pero en general, asumir un 4% de inflación anual promedio es razonable.
La calculadora te pide este dato para estimar el incremento real de tu riqueza a causa de la inversión inmobiliaria, ya que ésta descuenta el efecto inflacionario que existe sobre el dinero de la inversión que realizas.
Por ejemplo, si inviertes hoy $100,000, dentro de 5 años podrías tener un retorno de $120,000, pero esta no será tu riqueza real en ese momento, ya que en ese monto también está incluida la inflación. Si esta inflación fuera, digamos, el 3% anual, en 5 años llegaría a un acumulado del 20%, dejándote con una riqueza casi igual a la del principio ($120.000/(1-0.2) = ~$100,000).
Por esta razón es tan importante calcular la riqueza real que logras mediante una inversión inmobiliaria.
Resultados de esta sección
El resultado, por mucho, más importante de esta sección es el «crecimiento real anual del capital», el cual estima cuánto realmente crecerá tu riqueza cada año a causa de la inversión inmobiliaria.
El crecimiento real de tu riqueza significa que ésta mantiene su poder de compra. Sí por ejemplo, con $100,000 comprabas 4 autos Nissan del año 2010, y tu riqueza creció en un año un 25% (crecimiento real anual del capital del 25%), entonces ahora podrás comprar 5 autos Mercedes del año 2010.
Esto es a causa de que ahora tienes un 25% más de riqueza, y no un 25% más de dinero, el cual está sujeto a la inflación.
Otra forma de entender esto es con un depósito a plazo fijo en un banco (DPF) el cual digamos es del 5% anual. No es que tú riqueza haya crecido un 5%, primero hay que descontar la inflación, de digamos el 4% en ese año, entonces tú riqueza sólo creció un 1% (5% del DPF – 4% de la inflación = ~1%).
Otro resultado importante en esta sección es la «tasa nominal anual de crecimiento del capital», la cual indica en realidad el ROI de tu inversión, y no descuenta la inflación al crecimiento de tu dinero.
Poniendo el ejemplo de la tasa real, sí al principio de la inversión inmobiliaria tenías $100,000, pero después de 1 año recibes $130,000 este resultado mostrará los $130,000, monto que es en realidad el crecimiento nominal, sin ajustar la inflación, que ha experimentado tu capital. Si la inflación fue del 5% entonces tu riqueza real en este ejemplo será de $125,000.
Poniendo también el ejemplo del DPF, en este caso, este resultado mostraría un crecimiento del 5% de tu capital, el cual es «nominal», o sin descontar la inflación.
Otro resultado de esta sección es el «crecimiento real total del capital», el cual indica el crecimiento real acumulado del capital, descontando la inflación. Por ejemplo, si el crecimiento anual real del capital fue del 10%, el crecimiento real acumulado del capital en 5 años será del 61.51% (tomando en cuenta el interés compuesto).
Un resultado adicional es la «ganancia neta del capital ajustada a la inflación». Este resultado te muestra cuánta riqueza real en dólares (al dinero de hoy, ajustada la inflación) has adquirido con esta inversión inmobiliaria.
G) Datos del rendimiento sobre la inversión
G1) Tasa de descuento (VPN)
Si tienes conocimientos de finanzas, rápidamente entenderás la importancia del Valor Presente Neto (VPN). El VPN tiene una tasa de descuento que se debe indicar para calcular el rendimiento de una inversión a lo largo del tiempo.
Indica la tasa de descuento que te parezca más aconsejable en este campo. Nosotros recomendamos que está tasa descuento sea igual a la tasa de interés de los DPFs (depósitos a plazo fijo) que ofrecen los bancos.
¿Cómo funciona el Valor Presente Neto?
El valor presente neto es una medida financiera del rendimiento de una inversión, en este caso, de una inversión en bienes raíces.
Este valor indica si un proyecto de inversión es rentable y generará ganancias o pérdidas. De la siguiente forma:
- Si el valor presente es positivo significa que generará más retornos sobre la inversión que la tasa de descuento (en este caso, más retornos de la inversión que un depósito a plazo fijo DPF de un banco).
- Si el valor presente es negativo, significa que generará menos retornos sobre la inversión que la tasa de descuento (en este caso, menos retornos de la inversión que un depósito a plazo fijo DPF de un banco).
Que el resultado del Valor Presente Neto sea positivo o negativo depende totalmente de la tasa de descuento.
Pongamos el ejemplo de que se invierte $100,000 en un proyecto inmobiliario a 5 años, y que cada año tendrá un rendimiento del 5%, entonces, con una tasa de descuento del 5% tendrá un VPN = 0. Pero diferentes inversores pondrán distintas tasas de descuento para calcular el VPN de este proyecto inmobiliario.
Algunas personas pueden invertir muy bien, y por tanto, su tasa de descuento será de 10% o 15% y para ellos está inversión no será rentable. Pero, otras personas solo con acceso a depósitos a plazo fijo (DPFs) tendrán su mejor alternativa de inversión en el DPF de un banco, y por tanto, está inversión les resultará indiferente (les generará lo mismo que un DPF).
En resumen
Indica en este campo el rendimiento o interés de la mejor inversión alternativa que puedes hacer a la inversión inmobiliaria que estás estimando. Sí solo puedes invertir en un DPF del banco, indica la tasa de rendimiento de éste. Pero si puedes invertir en otras inversiones más rentables, indica como tasa de descuento la que tenga la mejor tasa de rendimiento.
Resultados de esta sección
El resultado más importante que se muestra en esta sección es el «Valor Presente Neto», el cual como dijimos arriba, sí es positivo, indica que la inversión es rentable, de acuerdo a tu tasa de descuento personal.
Pero si es negativo, indica que la inversión no es rentable, de acuerdo también a tu tasa de descuento personal.
La inversión inmobiliaria que realices debería generar, no solamente un Valor Presente Neto positivo, sino también uno bastante alejado del 0, pero cuán alejado del 0 debe estar ya es más avanzado y corresponde a nociones financieras.
Te recomendamos que aprendas cómo funciona el Valor Presente Neto para entender totalmente estos resultados.
Otro resultado importante de esta sección son los «flujos de efectivo anuales», los cuales te indican cuánto efectivo (ajustado en el tiempo, mediante el Valor Presente Neto) ingresará o tendrás que gastar cada año para mantener la inversión inmobiliaria.
Los flujos de efectivo sí son positivos indican que ese año recibirás más dinero del que recibirías de tu mejor inversión alternativa. En cambio, si son negativos indican que ese año recibirás tal vez algún dinero, pero menos de lo que recibirías de tu mejor inversión alternativa.
Resultados más importantes
Tasa anual real del crecimiento del capital
Consideramos que este es el resultado, tal vez, más importante que arroja este simulador. Cuánto en % crece realmente tu riqueza o poder de compra cada año, a causa de esta inversión inmobiliaria, es uno de los valores más importantes que debes tener en cuenta para una inversión inmobiliaria, y en realidad, cualquier inversión.
Sí yo hago una inversión $100,000, pero la inflación es del 20% anual, aunque esta inversión me genere un 10% anual de rendimientos, al final perdería dinero. Lo Importante es cuánto crece tu riqueza real medido por su poder de compra.
Tasa anual nominal del crecimiento del capital (ROI anualizado)
Creemos también que esta es otra métrica muy importante para cualquier inversión que realizas, ya que te permite comparar tu inversión inmobiliaria con otras inversiones,
Por ejemplo, si un depósito a plazo fijo (DPF) tiene un rendimiento del 5% anual, pero la tasa nominal de tu inversión mobiliaria es del 15%, habría entonces un 10% de diferencia nominal entre ambos, en este caso los puedes comparar ya que ambos están en términos nominales.
Puedes comparar el resultado de la tasa nominal de crecimiento con otras inversiones disponibles, las cuales, generalmente las presentan en términos nominales.
Crecimiento real total del capital
Este porcentaje también nos parece muy importante ya que te permite ver el porcentaje real total acumulado de crecimiento de tu riqueza a causa de la inversión inmobiliaria.
Este número te indica cuánto ha crecido en total tu riqueza, medida por su capacidad de compra. Con esto puedes ver el rendimiento real de esta inversión inmobiliaria.
Ganancia neta en capital
Sí recibieras todas las ganancias de tu inversión hoy, un instante después de que inviertes, este resultado sería la ganancia en capital o riqueza neta gracias a la inversión.
Por eso es que está ganancia neta real en capital te muestra cuánto dinero ganas a causa de la inversión medido en dinero de hoy, y también es muy importante para ver el rendimiento real de tu inversión inmobiliaria.
Valor presente neto del proyecto (VPN)
El valor presente neto, un estándar para medir el rendimiento de proyectos de inversión, es una métrica muy importante que efectivamente te muestra si este proyecto de inversión mobiliario vale la pena comparado con la alternativa inversión más rentable que puedes tener ahora.
Como ya dijimos, si digamos puedes invertir de forma alternativa solo en DPFs de los bancos, y está inversión te reporta un amplio Valor Presente Neto, entonces, la inversión inmobiliaria es mucho mejor que depositar tu dinero en un depósito a plazo fijo o DPF.
Otros detalles
La apreciación de los alquileres está incluida en este simulador
Seguramente sabes que, cada vez que pasa el tiempo, en la mayoría de los inmuebles en Bolivia, los alquileres suben y suben de valor. Si el 2010 se pagaba por el alquiler de un departamento $300, ahora generalmente se está pagando unos $500.
La calculadora aprecia de forma automática el alquiler inicial que recibes, de modo que éste aumenta de forma gradual a medida que pasa el tiempo.
Esto significa que, si tu proyecto inmobiliario estimado es de muchos años, digamos 10 o 15 años, el simulador tomará en cuenta la apreciación de los alquileres durante este tiempo. Por eso es que, a medida que pasa el tiempo, los flujos de efectivo qué puedes ver en los resultados del VPN son cada vez más altos.
Conclusiones:
Aquí pudiste acceder a una calculadora, bastante detallada y avanzada, qué te permitió estimar el rendimiento de la inversión inmobiliaria que estés pensando en realizar en Bolivia.
Pudiste estimar el crecimiento real de tu capital después de una inversión inmobiliaria de varios años. También pudiste calcular el Valor Presente Neto de esta inversión, así como muchos otros detalles, incluyendo estos flujos de efectivo anuales el capital total que ganarás en efectivo, el crecimiento total de tu riqueza y poder de compra, entre otros.
Pudiste conocer, también, que debes comprender nociones básicas de finanzas para sacarle el máximo partido de esta calculadora, así como entender variables más complejas como la apreciación a 5 años de un inmueble, y además, las estrategias de inversión inmobiliaria que puedes utilizar en el país.
Como dijimos en un principio, este simulador es un complemento a nuestra guía sobre cómo invertir en bienes raíces en Bolivia, la cual te recomendamos que leas para utilizar de forma óptima está calculadora.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
