La Institución Derechos Reales en Bolivia, Todo lo que Debes Saber

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Quién no ha oído hablar alguna vez a la institución Derechos Reales, en la cual generalmente se hacen los trámites para comprar un inmueble, inscribir una hipoteca o simplemente solicitar información acerca de una casa que se quiere comprar, esta institución es fundamental para los bienes raíces en Bolivia y debes conocerla.

Derechos Reales es la institución registral oficial del gobierno de Bolivia. Se encarga de recopilar, mantener y brindar información técnica y referente al dueño, acerca de todos los inmuebles existentes en el país. Su misión fundamental es brindar seguridad jurídica a los dueños de bienes inmuebles.

A continuación, te mostramos todos los detalles de la institución Derechos Reales, cuál es su misión principal, objetivos, funcionamiento, normativas, principios fundamentales, servicios que brinda, estructura, además de otros detalles importantes a la hora de conocer esta institución esencial para la propiedad privada y pública de los inmuebles en el país.

¿Qué es Derechos Reales en Bolivia?

Derechos Reales es una institución pública que se encarga de registrar todos los datos más importantes, tanto técnicos como del dueño, de todos los inmuebles que están ubicados en Bolivia. Esta entidad organiza, mantiene y verifica toda la información registral de un inmueble y la otorga tanto a dueños como a terceros interesados cuando sea necesario o requerido.

Derechos Reales es la institución oficial para el registro, obligatorio por ley, de bienes inmuebles y otros bienes sujetos a registro en Bolivia. Esta institución es fundamental para la protección de la propiedad tanto pública como privada de los bienes inmuebles, y además, para la resolución de conflictos entre poseedores de derechos sobre los inmuebles.

La misión y función de la institución Derechos Reales

El objetivo y misión fundamental de la institución Derechos Reales es dar seguridad jurídica a los dueños de inmuebles y proteger la propiedad privada y pública del país, registrando y organizando los derechos que tienen personas naturales y jurídicas sobre los inmuebles en Bolivia. 

Esta institución logra su objetivo mediante el mantenimiento de un registro obligatorio oficial y detallado de todos los inmuebles existentes en el país, junto con toda su información asociada. Este registro es una prueba legal de mucho peso ante cualquier posible conflicto o demanda entre dueños, compradores u otros interesados.

Los principales objetivos de la institución Derechos Reales en Bolivia son:

• Mantener un registro de todos los inmuebles existentes en el país.
• Organizar la información sobre todos los bienes inmuebles y los bienes muebles sujetos a registro del país.
• Servir como una prueba oficial acerca de los datos de un inmueble ante posibles conflictos.
• Dar las características de publicidad y oponibilidad a terceros a los derechos existentes sobre un inmueble.
• Dar acceso a la información de un inmueble a cualquier persona, aún si ésta no es dueña del inmueble, evitando de esta forma fraudes y estafas.
• Asegurar que los derechos de un dueño sobre un inmueble sean respetados por terceros.
• Dar información sobre gravámenes, hipotecas, restricciones, demandas judiciales y anotaciones preventivas a terceros interesados acerca de un inmueble.
• Hacer valer las garantías inmobiliarias sobre los préstamos a los cuales se aplican.
• En resumen: Dar seguridad jurídica a dueños y terceros poseedores de derechos sobre bienes inmuebles y muebles sujetos a registro.

Todos los objetivos anteriores se logran mediante la existencia de un registro oficial y totalmente detallado de los datos técnicos del inmueble, de los dueños actuales y pasados, además, de los gravámenes, hipotecas y otras demandas o restricciones que pesen sobre el inmueble desde que éste existió hasta el momento actual, actividad que realiza Derechos Reales.

Funcionamiento de Derechos Reales en Bolivia

Principios fundamentales

A continuación, te mostramos los principios y características fundamentales que gobiernan el funcionamiento de la institución Derechos Reales en Bolivia.

Los principios y características esenciales del funcionamiento de Derechos Reales son:

1. La característica de publicidad.
2. La característica de oponibilidad a terceros.
3. El principio del tracto sucesivo.
4. El registrador de Derechos Reales.
5. El sistema de registro de Derechos Reales.
6. El Folio Real como documento fundamental.

1) La característica de publicidad

Derechos Reales logra proteger la propiedad privada y pública de los dueños, y de los terceros poseedores de derechos, mediante la publicidad de los registros, esto significa que cualquier característica en cuanto a quién es el dueño o cuales son los datos técnicos del inmueble una vez inscritos en Derechos Reales se presuponen públicos, y que por tanto, todos conocen estos datos y no se puede alegar lo contrario ante la ley.

Todo registro realizado en Derechos Reales es público y accesible a cualquier persona, esto se logra mediante el Informe Rápido que brinda los datos más importantes de un inmueble a cualquier tercero que incluso no tenga ninguna relación con esta propiedad.

Estos datos son también fácilmente accesibles mediante el Folio Real el cuál es el documento central de Derechos Reales y brinda toda la información detallada de los registros, aunque el Folio Real debe ser proporcionado por el dueño y debe estar actualizado.

Ante cualquier demanda o conflicto judicial sobre la propiedad de un inmueble, o sus características y/o gravámenes, el registro de Derechos Reales tiene un peso muy fuerte para defender al dueño, o a cualquier tercero, y a sus derechos legales sobre el inmueble.

Es por esto que se dice que antes de la inscripción en Derechos Reales el inmueble, aún puede considerarse tuyo.

2) La característica de oponibilidad a terceros

La característica publicidad da lugar a la característica de oponibilidad a terceros (que es defendible ante terceros), una vez que un registro es «público» por estar en Derechos Reales, nadie puede alegar lo contrario a lo que se indica en este registro, a menos que exista una prueba contundente y muy específica.

Por ejemplo, nadie (un tercero) puede alegar que es dueño del inmueble a pesar de que su nombre no esté en Derechos Reales. Si esta persona inicia una demanda judicial, tendrá todas las chances de perder, porque el registro de Derechos Reales tiene muchísimo peso legal, y haría falta demostrar que realmente ha habido una estafa o algo similar para que este registro no tenga validez.

De forma similar, si alguien tiene una hipoteca sobre el inmueble, pero viene otra persona a decir que también tiene como garantía el inmueble bajo otro préstamo, siempre se dará preferencia al que tiene inscrita la hipoteca en Derechos Reales, solamente después de haber finiquitado esta hipoteca se podrá dar lugar a pagar el préstamo de la segunda persona.

Cualquier declaración contraria a los registros existentes en Derechos Reales casi nunca tendrá validez, ya que estos registros por ley son oficiales, de conocimiento público y oponibles (defendibles) ante terceros.

3) El principio del tracto sucesivo

Derechos Reales también debe saber toda la historia del inmueble, desde que ha existido hasta hasta la actualidad, esto para prevenir y solucionar conflictos entre comprador y vendedor, vecinos, propietarios, entre otros, y como soporte a su misión principal de dar seguridad y protección de la propiedad privada y pública.

El registro histórico del inmueble lo logra mediante la aplicación del «principio de tracto sucesivo«, el cual indica de forma clara y totalmente detallada la sucesión de dueños y cambios que ha tenido el inmueble desde que ha existido hasta el momento de hoy.

Por ejemplo, un inmueble puede:

1. Haber aparecido siendo una propiedad agraria en 1957.
2. Después pasó a ser una urbanización.
3. Seguidamente cambió de dueño 2 veces.
4. Entonces se dividió en muchos lotes.
5. Cambió de nuevo de dueño.
6. Se convirtió en un edificio de 8 pisos.
7. Y finalmente uno de estos pisos se dividió mediante bienes gananciales.

Todo lo anterior es la historia o tracto sucesivo del inmueble. Si hubiera un conflicto entre uno de los dueños del inciso 3, entonces en una demanda judicial, un documento emitido por Derechos Reales daría prueba de que el inmueble pertenecía a uno u otro dueño. Y también, en un conflicto de bienes gananciales entre esposos, Derechos Reales daría prueba de si este piso era o no de ambos esposos en un principio.

Es por lo anterior que Derechos Reales debe mantener un registro de la historia del inmueble mediante el tracto sucesivo, para sustentar y validar la información actual de un inmueble mediante su información histórica.

El tracto sucesivo se muestra en el antecedente dominial de un inmueble, más información en nuestra guía dedicada al antecedente dominial de un inmueble en Derechos Reales.

El trato sucesivo también se puede averiguar mediante el certificado de tradición o el certificado treintañal, ambos documentos emitidos por Derechos Reales generalmente en un plazo de varias semanas.

4) El Registrador de Derechos Reales

Otro elemento importante de la institución Derechos Reales es «el registrador», funcionario que está encargado de realizar todas las inscripciones, correcciones cancelaciones, subinscripciones y otros registros para un inmueble determinado.

Este funcionario tiene la facultad de revisar que la información y requisitos presentados para un trámite, y que éstos no tengan errores y sean coherentes y correctos, pero no puede dar prueba de que estos datos sean verídicos.

Eso significa que el registrador de Derechos Reales no tiene la facultad de verificar que los datos registrados sean verdaderos, sino que solamente sean coherentes y tengan la información correcta.

Muchas veces el registrador, al ver datos que no concuerdan o que no coinciden entre los diferentes requisitos, puede rechazar la realización de la inscripción, cancelación, etcétera, para lo cual entonces se deberá, mediante orden judicial, intentar realizar estos registros.

El registrador de Derechos Reales es el funcionario central de su institución, que se encarga de realizar todas las inscripciones, cancelaciones, correcciones y similares. Este funcionario tiene la facultad de revisar la información, pero no de verificar que sea verdadera.

5) El sistema de registro de Derechos Reales

Actualmente Derechos Reales se basa en un sistema de registro informático. El Folio Real que entregan en las oficinas de esta entidad sólo es una prueba escrita y oficial de los registros digitales que esta institución tiene de todos los datos del inmueble y de sus dueños.

Es por esta razón que un inmueble debe matricularse y tener un código único para identificarlo en las bases de datos de Derechos Reales, y de esta forma, toda esta información disponible en formato digital se vacía en el Folio Real Actualizado que se entrega habitualmente al usuario.

En el pasado esto no era así y se manejaba un sistema de registro «personalizado* en el que, en vez de números o matrículas, se utilizaban los nombres de los colindantes o vecinos, y en general la información estaba muy dispersa, pero ahora el sistema registral se basa en «registros digitales plasmados en el Folio Real» para organizar toda la información.

6) El Folio Real como documento fundamental

El Folio Real resume, organiza y sintetiza toda la información más importante que tiene Derechos Reales sobre un inmueble en particular. Este documento es fundamental porque es como una fotografía del inmueble en un momento dado, mostrando todos sus datos técnicos, de gravámenes, de los dueños, etcétera, válidos para ese momento.

El Folio Real en Derechos Reales existe tanto digital como físicamente, esta es la forma de organizar la información que tiene el sistema de registro informático de esta institución. El Folio Real se basa en 5 componentes importantes:

1. El código o número de matrícula que identifica al inmueble.
2. La descripción del inmueble y todos sus datos técnicos.
3. La columna de datos de los propietarios actuales y anteriores del inmueble (columna A).
4. La columna de los gravámenes. hipotecas y/o restricciones vigentes y anteriores sobre el inmueble (columna B).
5. La columna de todas las cancelaciones a estos gravámenes, hipotecas y/o restricciones.

La información de un inmueble en Derechos Reales se registra así de esta manera, en formato digital, teniendo estos componentes o columnas específicas para cada característica del inmueble y cuándo se pide un Folio Real, estos datos se plasman en físico en el Folio Real Actualizado (documento físico que se entrega al dueño).

Entonces el Folio Real, con todas sus secciones y componentes, sintetiza y cohesiona casi toda la información que el sistema registral informático de Derechos Reales tiene para un inmueble determinado. Es por esto que el Folio Real es el documento registral fundamental de esta institución.

Normativa

Las leyes que norman todo el actuar, funcionamiento, así como la misión de Derechos Reales son:

• La Constitución Política del Estado
• La Ley de Derechos Reales (1887)
• El Decreto Supremo 27957
• Ley 247 y su modificatoria la Ley 803
• El Código Civil de Bolivia

La Constitución Política del Estado

En la Constitución Política del Estado Plurinacional de Bolivia, en los artículos artículos 56 y 57, se fundamenta la existencia misma de Derechos Reales, ya que todo ciudadano boliviano tiene derecho a la propiedad privada y a tener seguridad jurídica sobre ésta. La institución Derechos Reales se convierte entonces en un componente central para el cumplimiento de estos 2 artículos.

La Ley de Derechos Reales (1887)

La institución de Derechos Reales, junto con todo su funcionamiento, forma de registro, características, tipos de trámites, documentos, estructura orgánica, así como otras regulaciones, se crea mediante la Ley de Derechos Reales de 1887, que sigue vigente hasta el día de hoy.

El Decreto Supremo 27957

El Decreto Supremo 27957 emitido en diciembre del 2004, significó un antes y un después en la institución de Derechos Reales, ya que cambió el sistema registral, del personalizado al informático. 

Con el sistema registral informático, como dijimos antes, la información de Derechos Reales se digitaliza, y se vuelve mucho más organizada, basándose en el Folio Real. Por tanto, la seguridad de los datos está más garantizada y los trámites son más rápidos.

Ley 247 y su modificatoria la Ley 803

La Ley 247 y su modificatoria la Ley 803 significó también un paso importante hacia la modernización y agilización de la institución Derechos Reales, permitió que los trámites de corrección de datos fueran administrativos y ya no mediante largas y tediosas órdenes judiciales.

Además, permitió que la regularización del derecho propietario de los dueños sobre inmuebles fuera realizada mediante juicios extraordinarios, de duración de sólo 6 meses, y no mediante demandas de usucapión, que pueden durar hasta 5 años.

El Código Civil de Bolivia

El Código Civil de Bolivia también tiene importantes conexiones con Derechos Reales, ya que en este código se norma todo lo referente a la propiedad privada, a los alquileres, anticreticos, compraventas, y todo tipo de contratos con sus variantes, así como las formalidades en los registros que deben seguirse.

Un artículo, de los tantos que regulan Derechos Reales, que destaca en el Código Civil es el Artículo 1538, ya que éste indica específicamente qué contratos y situaciones inmobiliarias deben ser registradas en la institución Derechos Reales.

Algunas referencias al código de familia, de minería entre otros

La normativa que regula Derechos Reales en Bolivia también tiene conexión con el Código de Familia mediante las divisiones o particiones en bienes inmuebles, herencias, anticipos de legítimas, así como bienes gananciales que pertenecen a ambos esposos y situaciones similares.

También tiene conexiones con el Código de Minería, a causa de que algunos de los bienes inmuebles que se pueden registrar son efectivamente minas o recursos naturales de ese tipo.

Resoluciones y circulares emitidas por el Consejo de la Magistratura

Finalmente, el actuar, objetivos y funcionamiento de la institución Derechos Reales es regulada por continuas resoluciones y circulares que emite el Consejo de la Magistratura, entidad estatal judicial que es la supervisora de esta institución.

Estructura

Al ser una institución pública, Derechos Reales cuenta con una estructura orgánica y depende de otras entidades del estado para ejercer sus funciones. 

La estructura de Derechos Reales en Bolivia es la siguiente:

1. Todo inmueble pertenece a una jurisdicción o distrito judicial de Derechos Reales.
2. Un departamento (ej. La Paz) está compuesto por varios distritos judiciales, para los cuales existe una oficina departamental, y en muchos casos, existen también oficinas descentralizadas y ubicadas en los diferentes distritos judiciales.
3. Cada departamento es una regional que se reporta a la oficina nacional de Sucre.
4. La oficina nacional de Derechos Reales es una dependencia del Consejo de la Magistratura.
5. El Consejo de la Magistratura es una dependencia del Poder Judicial del Estado Plurinacional de Bolivia.

Recuerda que para realizar tus trámites de Derechos Reales, acude primero a la oficina regional más cercana a tu inmueble. Si no se pueden realizar los trámites en este lugar, o la oficina no existe, acude entonces a la oficina departamental. Más información en nuestra guía oficinas de Derechos Reales.

Funciones

Derechos Reales en Bolivia ejecuta las siguientes funciones: 

• Registra todo lo que sucede con los inmuebles a nivel titularidad, cambios en los derechos sobre un inmueble, así como gravámenes y restricciones y procesos judiciales que pesan sobre este.
• Lleva un registro histórico de todos los inmuebles desde que han existido.
• Garantiza la propiedad privada otorgando una prueba pública y oponible a terceros de que un inmueble tiene ciertos datos asociados, tanto técnicos como referentes a los dueños.
• Otorga, bajo pedido y mediante trámites, toda la información necesaria de los inmuebles de los cuales tiene registro, utilizando el Folio Real, el Informe Rápido, distintos certificados y otros informes.

Servicios

Los servicios que ofrece Derechos Reales a la población se pueden clasificar en varias categorías:

• Emisión de documentos el inmueble
• Emisión de certificados
• Las inscripciones
• Las cancelaciones
• Las subinscripciones
• Las correcciones de datos
• Registro y matriculación del inmueble
• Otros trámites varios

Puedes ver todos los detalles de estos servicios en el siguiente enlace: Servicios que brinda derechos reales en Bolivia.

Pero en general, podemos decir que Derechos Reales debe emitir documentos del inmueble, registrar sus datos y cambios ocurridos, registrar gravámenes y procesos judiciales, corregir datos erróneos, matricular inmuebles, entre otros. Todo esto para manejar la información de los inmuebles en Bolivia y proteger la propiedad privada de los dueños.

Esto se logra mediante los «trámites» de inscripciones en los registros, de modificaciones de registros, de subinscripciones, de correcciones, de cancelaciones o anulaciones, etcétera. Todo trámite está enfocado en modificar de alguna forma el registro de un inmueble en Derechos Reales.

Tenemos una guía dedicada a los 47 trámites que actualmente se realizan en Derechos Reales, con todos los pasos requisitos, costos y tiempos de estos trámites.

Oficinas

Derechos Reales cuenta con una oficina central en Sucre, que es la oficina nacional. También cuenta con 9 oficinas centrales departamentales en cada ciudad capital del departamento. Por último, cuenta con otras «oficinas descentralizadas» en zonas destacadas de las ciudades y también en poblaciones y comunidades importantes del territorio boliviano.

La oficina central de Sucre puede realizar todos los trámites (ya que varios de ellos que se manejan a nivel nacional, por ejemplo, el certificado negativo a nivel nacional), las oficinas departamentales pueden realizar también todos los trámites a excepción de los de nivel nacional que tienen que remitirse a Sucre y por tanto tardarán más días. Las oficinas descentralizadas pueden realizar la mayoría de los trámites, aunque no algunos, los cuáles son los denominados trámites difíciles.

Tenemos una guía dedicada a las oficinas y horarios de atención de Derechos Reales en Bolivia, visitala en el enlace para saber todos los demás detalles.

Historia de Derechos Reales en Bolivia

Los Derechos Reales surgen desde los tiempos de los romanos, en los cuales se acelera de forma precipitada el desarrollo del derecho y el de la propiedad tanto privada como pública.

En la mayoría de los países del mundo existe la propiedad privada. Por tanto, siempre que existan propiedades pertenecientes a dueños particulares, existirá también una institución de derechos reales. Casi todos los países cuentan con una institución de este tipo actualmente 

Bolivia no es la excepción y la institución Derechos Reales en el país se creó con la Ley de Derechos Reales en 1887. 

Esta institución en un principio adoptó el sistema personalizado como una forma de registro de los inmuebles, y en ese entonces, manejaba 3 libros fundamentales: el libro de propiedades, el libro de hipotecas y gravámenes y el libro de anotaciones preventivas.

A causa de los importantes cambios tanto tecnológicos como civiles en el país durante el último siglo, existieron y se dieron varias modificaciones a la institución de Derechos Reales, las principales fueron las siguientes:

• Se cambia del sistema personalizado al sistema informático el 2004, a causa de esto, se adopta el Folio Real como documento fundamental de la institución a partir de ese momento.
• Se permite la corrección de los datos erróneos tanto técnicos como del dueño por vía administrativa y ya no judicial el 2012, además la regularización del derecho propietario mediante juicios extraordinarios que duran solo 6 meses.
• Se instaura un sistema de 3 tipos de trámites: los rápidos o fast, los de gabinete y los difíciles.
• Se descentralizan las oficinas departamentales, creándose otras en zonas importantes de las ciudades troncales y en otras poblaciones de los diferentes departamentos.

Actualmente Derechos Reales es una institución que se sigue modernizando, pero también enfrenta muchos problemas de trámites burocráticos y morosos, además de bastantes quejas de la población, aun así sus servicios han ido mejorando en los últimos años.

Otros detalles de esta institución

Derechos Reales tiene distintos aranceles y costos por los trámites que realiza, estos costos y aranceles generalmente están en torno a los Bs.100 por trámite, pero algunos costos pueden elevarse incluso hasta los Bs.6,000.

Tenemos una guía dedicada a todos estos aranceles y todos sus detalles, e incluso, una calculadora para que estimes cuánto costará tu trámite específico, en el siguiente enlace: Costos y aranceles de Derechos Reales, guía completa.

Conclusiones:

En esta introducción detallada a la institución Derechos Reales en Bolivia pudiste saber todos los detalles de esta entidad pública, incluyendo que su objetivo fundamental es garantizar y dar seguridad jurídica a los derechos que los dueños y terceros interesados tienen sobre los inmuebles y otros bienes sujetos a registro.

Pudiste ver también que existen 6 características fundamentales que determinan cómo funciona Derechos Reales en el país, los cuáles son: las características de publicidad y oponibilidad a terceros, principio de tracto sucesivo, la función del registrador de Derechos Reales, el sistema registral informático y el Folio Real como documento fundamental.

Pudiste ver también la normativa que regula Derechos Reales la cual se basa en una ley de hace más de 150 años y otros decretos que fueron modernizando la institución, además, de la estructura orgánica, siendo que Derechos Reales depende del Consejo de la Magistratura. Conociste también los servicios que ofrece esta entidad, entre otorgación de documentos, inscripciones, correcciones, subinscripciones, cancelaciones, entre otros.

Viste también, información sobre las oficinas de esta institución, y que las oficinas descentralizadas realizan la mayoría de los trámites, pero todos los trámites lo pueden realizar las departamentales. Por último, viste algo de la historia y los cambios de la institución Derechos Reales, desde su existencia, además de los costos de los trámites, que van desde los Bs.100 hasta los Bs.6,000.

Esperamos que esta información te haya servido, y si quieres saber acerca de todos los trámites existentes en la entidad Derechos Reales, con todos sus detalles, visita el siguiente enlace: Los 47 trámites de Derechos Reales, guía completa.

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