El funcionamiento del crédito de vivienda de interés social en Bolivia pareciera ser muy diferente al de otros créditos de vivienda, y además pareciera ser complejo, por la normativa y leyes que lo regulan, pero en realidad:
El crédito de vivienda social funciona igual que cualquier otro crédito de vivienda, excepto que, al ser social, tiene tasas de interés fijas y bajas (5.5%-6.5%), financia el 100% de la deuda, acepta ingresos más bajos (bs. 3500) y aplica a casas, departamentos, anticréticos y terrenos.
A continuación, vamos a presentarte todos los detalles acerca del funcionamiento del crédito de vivienda social, cuáles son sus tasas de interés, cómo financia al 100%, cuales son sus años plazo, sus limitaciones, restricciones y requisitos, entre otros aspectos.
A continuación, verás todas las variables en detalle que influyen en el funcionamiento del crédito de vivienda social. En el último inciso también verás las restricciones y limitaciones más importantes que tiene este crédito. No olvides tomarlas en cuenta.
1) El alcance de este crédito
Veamos a qué tipo de situaciones puede aplicarse el crédito de vivienda social. a continuación te mostramos las transacciones o actividades que pueden que pueden ser beneficiadas:
- Compra de casa
- Compra de departamento
- Anticrético
- Construcción de casa sobre terreno
- Remodelamiento o ampliación de vivienda
- Compra de terreno
2) Las tasas de interés
Estas tasas cuentan con 3 niveles de acuerdo al monto del préstamo y su porcentaje máximo está limitado por el monto del préstamo, el cual se mide en UFVs:
| Valor comercial del inmueble | Taza de interés maxima |
|---|---|
| Hasta 255,000 UFVs | 5.5% |
| De 255,001 a 380,000 UFVs | 6.0% |
| De 380,001 a 460,000 UFVs | 6.5% |
La tasa a la cual se dará el préstamo social variará desde el 5.5% al 6.5%, dependiendo del volumen del préstamo, como se muestra en la tabla de arriba. Esta tasa nunca será mayor al 6.5%, pero sí puede ser menor al 5.5%, ya que en ocasiones los bancos ofrecen tasas más bajas.
Por ejemplo durante el 2018, por un tiempo, el Banco Nacional de Bolivia ofreció un crédito social para la compra de vivienda, que tenía una tasa del 4.5% y un plazo de 30 años. Esta oferta duró un tiempo y se revocó. Ofertas como estas son bastante esporádicas. Al momento de la redacción de este artículo no existe ningún banco que ofrezca una tasa menor a 5.5%
Cabe notar que la tasa de interés con la que se adquirió el préstamo no cambiará de ninguna manera durante el período de pago o plazo del préstamo.
En el siguiente enlace evaluamos esta tasa de interés fija con todo detalle: Tasa de interés del crédito de vivienda social.
3) Requisitos para los ingresos
La ley para este crédito dice que con cualquier ingreso se puede acceder pero los bancos en la práctica piden unos ingresos mínimos de unos 4000 bolivianos. Los ingresos pueden ser tanto de personas dependientes o como independientes, estas personas tienen que demostrar sus ingresos (como para cualquier otro crédito).
Veamos ahora cómo pueden demostrar sus ingresos las personas dependientes e independientes.
A) Para las personas dependientes:
Aunque la forma más sencilla de demostrar los ingresos es mediante los aportes a las AFPs, también se pueden demostrar de manera directa, con una cuenta de banco en la cual depositan el sueldo. Si la cuenta está en el mismo banco donde se quiere adquirir el crédito, aún mejor, porque agiliza el procesamiento del crédito. No es obligatorio aportar a la AFP sólo es una forma de demostrar el ingreso que tiene la persona. El tiempo mínimo de ingresos pasados que se deben demostrar varía de 3 a 12 meses.
B) Para las personas independientes:
Los trabajadores independientes tienen varias maneras de demostrar sus ingresos:
- Teniendo una cuenta en el banco con ingresos relativamente fijos, durante por lo menos los últimos seis meses. Si los ingresos varían poco de mes a mes, los bancos van a tomar un período de análisis de los últimos 6 meses, o incluso 3, pero si los ingresos mensuales a la cuenta varían bastante de un mes a otro, el banco hará una valoración de los últimos 6 a 12 meses. De todas formas lo más aconsejable es demostrar un ingreso continuo, en al menos durante los últimos 12 meses.
- Mediante la comprobación de ingresos y egresos de un negocio. Un comerciante puede demostrar sus ingresos teniendo comprobantes de lo que recibe por las ventas que realiza, como ingresos depositados en una cuenta bancaria o facturas de venta, así como las facturas de compra de su mercadería.
- Mediante la verificación de que es dueño de algún capital de trabajo. Por ejemplo, un taxista puede demostrar su nivel de ingresos dejando al banco verificar que es dueño de su taxi. Un comerciante puede brindar un comprobante de es dueño o inquilino de la tienda o kiosco donde comercia.
Si la demostración se realiza mediante una cuenta bancaria, no es necesario tener los ingresos paralizados en la cuenta, con el comprobante de que hubo depósitos de ingresos en la cuenta durante los meses anteriores es suficiente.
Se puede unificar el ingreso de los miembros de la familia, incluyendo el del conyugue y los hijos, y crear un ingreso familiar unico para el préstamo social.
4) Monto del préstamo y sus límites
El crédito de vivienda social tiene por ley límites de préstamo a los que puedes acceder, pero también depende de varios factores, como si pagas un alquiler, del tipo de inmueble, el valor de las UFVs, etcétera. A continuación hablamos de ellos, y al final de esta sección encontrarás el enlace a una calculadora que te permitirá calcular este monto.
Los factores que afectan al monto de crédito de vivienda social que te puedes prestar son:
- El monto de tu ingreso personal, o el del ingreso familiar que puedas unir entre tu pareja e hijos. La cuota que deberás pagar variará desde el 30% al 45% de tu ingreso o del ingreso familiar.
- Si pagas o no alquiler. Sí pagaste alquiler durante al menos los últimos 12 meses, antes de aplicar para el préstamo, la cuota mensual de tu préstamo puede ser de hasta 45% de tus ingresos mensuales, significando un mayor monto de préstamo. Si no pagaste alquiler la cuota de tu préstamo no superará el 40% de tus ingresos mensuales y generalmente te lo dejaran en torno al 30%.
- El tipo de inmueble. Si estás adquiriendo una casa, puedes acceder un mayor préstamo que si estás adquiriendo un departamento o un terreno. Para anticréticos, el valor máximo del préstamo depende de un porcentaje del valor de la propiedad.
- El valor de la UFV en ese momento. La cantidad máxima de préstamo que puedes adquirir se mide en UFV y el valor de este cambia a medida que pasa tiempo, generalmente aumenta. Mientras más alto sea el valor de la UFVs más te podrás prestar. Si quieres saber más sobre las UFVs y cómo afectan a tu préstamo visita el siguiente enlace: Las UFVs y el crédito de vivienda social, todos los detalles.
- El monto de dinero inicial que posees. Si deseas financiar menos del 100% de tu inmueble, contando con un monto inicial. Esto puede hacer que varíen tus cuotas mensuales y el monto máximo que puedes prestarte.
- La cantidad de años plazo que eliges o que te ofrecen los bancos. El crédito de vivienda social está orientado a largo plazo pero los diferentes bancos ofrecen desde los 5 a los 30 años plazo, dependiendo este plazo de la oferta de cada banco.
Por ejemplo, al momento de la redacción de este artículo, abril del 2020, el monto máximo prestarse y las cuotas mensuales se muestran en la siguiente tabla:
| Tipo de inmueble | Monto máximo de préstamo |
|---|---|
| Terreno | 184,000 UFVs |
| Terrreno + contrucción* | 460,000 UFVs* |
| Departamento | 400,000 UFVs |
| Casa | 460,000 UFVs |
Puedes usar nuestra calculadora automática y neutral para calcular el monto de préstamo al que puedes acceder acuerdo a tus ingresos y también si sobrepasas el límite de préstamo determinado por decreto.
5) Porcentage (%) de finaciamiento
Cualquier crédito social se beneficia de un financiamiento del 100%, pero de todas formas no es necesario financiar el 100% del inmueble, uno puede tener o no un monto inicial. Si este monto inicial existe, se fusionará con el monto que te prestará el banco.
Actualmente solo algunos bancos ofrecen un porcentaje del 100% de financiamiento, esto es así porque los bancos ya no están obligados por ley a ofrecer un financiamiento del 100%. Hace varios años si era mandatorio financiera 100%, pero los bancos ya cumplieron con varias de las metas de la vivienda social y ya no están financiando 100%.
Puedes ver también qué bancos están financiando al 100% actualmente y todos los detalles respecto en nuestra revisión dedicada.
6) Los años plazo
Los bancos pueden ofrecer como máximo 30 años plazo para créditos de vivienda social hipotecarios y 5 años plazo como máximo para créditos de vivienda no hipotecarios. La cantidad de años finalmente depende de cada banco, pero se puede observar que los bancos generalmente dan:
- 20 a 25 años plazo para compra de casas o departamentos
- 10 años plazo para remodelaciones ampliaciones reparaciones y mejoramientos
- 5 años plazo para anticreticos
Según el destino que le des al crédito (digamos ya sea para compra, anticretico, contrucción, terreno, etcétera) existen diferentes regulaciones que indica la Ley No. 393 del crédito de vivienda social, en cuanto a la forma de garantizar este crédito, ya sea con hipoteca o sin hipoteca.
A continuación te mostramos la disponibilidad de las garantías hipotecarias y no hipotecarias para cada destino del crédito, además de los años plazo máximos:
| Crédito de vivienda social hipotecario | Crédito de vivienda social no hipotecario | |
|---|---|---|
| Años plazo máximos | 30 años plazo | 5 años plazo |
| Compra de vivienda | si | no |
| Compra departamento | si | no |
| Compra de terreno | si | no |
| Compra de terreno + construcción | si | no |
| Construcción | si | si |
| Remodelación o mejoramiento | si | si |
| Refacción o ampliación | si | si |
| Anticretico | no | si |
7) El Tiempo de tramitacion
El tiempo del trámite depende de 2 principales factores: a) si eres dependiente o independiente y b) el nivel de burocracia en los sistemas bancario y público en ese momento. Algunos bancos aseguran que pueden tener tu crédito listo en 10 a 30 días, pero la realidad es que este tiempo puede variar mucho, pudiendo llegar a ser a ser de 3 o 4 meses en el peor de los casos.
8) Los requisitos de la edad
La edad no es tan importante para crédito de vivienda social, ya que normalmente se conceden préstamos hasta los 60 o 65 años (incluso 70 años en algunos casos), dependiendo del análisis que realiza el banco y de sus políticas internas.
Además el préstamo de crédito social tiene un fondo de garantía, provisto por AEvivienda, que sale de la utilidad de los bancos y se almacena en esta institución, el cual les da más capacidad de préstamo a personas de estas edades.
Tenemos una nota exclusiva dedicada a cómo influye la edad en el crédito de vivienda social, junto con todos los detalles que debes saber.
9) Limitaciones y restricciones que tiene este de crédito
Al tener un enfoque social este crédito cuenta con ciertas limitaciones y restricciones que hay que tomar muy en cuenta.
Las principales limitaciones y restricciones que tiene son:
- Si se cuenta con una vivienda a nombre propio ya no se podrá acceder a este crédito.
- La ley dice que los inmuebles que se adquieran mediante este crédito no se podrán vender durante los próximos 10 años a partir de la obtención del crédito.
- El crédito social para anticretico tiene un límite máximo de años plazo de 5 años.
- Para acceder a este crédito también se deben pagar los gastos de compra de la vivienda, los cuáles son: el impuesto a la transferencia municipal de inmuebles (3%) y los gastos de los trámites y otros gastos (1%), que en total llegaran a ser cerca de un 4% del valor de compra del inmueble. Debes tener en efectivo este monto para poder comprar el inmueble con el crédito de vivienda social.
Existen otros detalles acerca del crédito de vivienda social, de los que hablamos en nuestra guía completa sobre este crédito. Para saber todo lo relacionado, visita el enlace: El crédito de vivienda social en Bolivia, todos los detalles.
Conclusiones:
Aquí te hemos presentado una descripción del funcionamiento general del crédito de vivienda social y cómo se compara con los créditos de vivienda normales. Además, hemos visto las ventajas y desventajas de este crédito frente a los créditos normales. Y por último, en qué situaciones sería mejor un crédito de vivienda normal y en cuales un crédito de vivienda social.
El crédito de vivienda social tiene características únicas que lo hacen preferible en ciertas situaciones y una mala opción en otras. Depende de cada persona determinar si le conviene o no de acuerdo a su situación y preferencias individuales y las de su familia.
Si quieres saber con absoluto detalle todos los requisitos, pasos y condiciones del crédito de vivienda social, así como todavía más detalles de su funcionamiento, junto con otros datos y variables, visita nuestra guía definitiva sobre este crédito: Crédito de vivienda social, la guía definitiva.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
2 comentarios
ANGEL JIMENEZ
Estimados
Que pasa si mi primera casa la compre sin vivienda social? hasta la fecha sigo pagando el 8.35% y nunca me bajaron el interes,
Fsvor su apoyo
CasasenBolivia
Hola, lo que puede hacer es buscar un refinaciamiento de la deuda con el mismo banco, o con otro banco haciendo que éste compre su deuda hipotecaria, y así cambiar los términos del préstamo a un interés más bajo.
Lo que sucede es que la casa que usted compró no está en los términos del crédito de vivienda social, por tanto los intereses bajos no aplican.