El Alquiler en Bolivia: Pasos | Requisitos | Precauciones | Guía Completa

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El alquiler es una de las actividades inmobiliarias más comunes en Bolivia, pero a menudo no se realiza formalmente, y si no se conocen bien las leyes se puede incluso perder el inmueble que se alquila, por malos contratos, estafas, entre otros.

El alquiler de inmuebles en Bolivia debe realizarse siempre mediante contrato con al menos el reconocimiento de firmas, y mejor si está elevado a documento público. Si el alquiler es de varios años, por ley, éste debe ser inscrito en Derechos Reales.

Aquí veras todos los detalles sobre los alquileres en Bolivia, incluyendo los pasos, requisitos, condiciones y costos, además de las precauciones y peligros. Aprenderás cómo realizar un alquiler y su contrato, y además, evitar ciertas trampas legales, que te podrían llevar a perder el inmueble sin posibilidad de recuperarlo.

¿Qué es el alquiler de inmuebles en Bolivia?

El alquiler en Bolivia funciona de la misma forma que en otros países y se trata sobre: otorgar de forma temporal el derecho de «uso y goce» de un bien inmueble por un tiempo determinado a cambio de una cuota mensual o «canon de alquiler». El alquiler no da el derecho de disposición (derecho de vender o hipotecar un inmueble).

En Bolivia, el contrato de alquiler solo es válido para «bienes» o «cosas» muebles e inmuebles. En cambio, para la prestación de servicios y realización de obras existen otros contratos específicos.

Utilidad del alquiler de bienes inmuebles en Bolivia

Las principales utilidades del alquiler en Bolivia, y también de su contrato, son las siguientes:

• Permite obtener el pago mensual por el alquiler de un bien inmueble.
• Permite sacar provecho de espacios que no se utilizan.
• Logra «que alguien más cuide» un inmueble, y además, pague una cuota por el derecho de ocupar este inmueble.
• El contrato de alquiler bien hecho «evita» que el ocupante (el inquilino) se apropie del inmueble.

Advertencia:

Si no se realiza un contrato de alquiler y el inquilino pasa más de 5 años ocupando un inmueble, éste puede adueñarse del inmueble. Es por esto que siempre se debe realizar un contrato de alquiler con:

1. Reconocimiento de formas, donde un abogado.
2. Y elevado a documento público, donde un notario de fe pública.

Este contrato de alquiler, elevado a documento público, sirve como prueba irrefutable para evitar que te quiten el inmueble. Estos contratos cuestan entre bs. 150 y bs. 350, tomando en cuenta el abogado más el notario.

No te confíes, podrías perder tu casa si no realizas un buen contrato de alquiler.

Funcionamiento del alquiler de inmuebles en Bolivia

Normativa

La regulación escencial de los alquileres en Bolivia se encuentra en 4 normativas principales:

1. El Código Civil (descargar). El cual contiene:
   1. La regulación general para el arrendamiento, desde el Art. 685 al Art. 712.
   2. La regulación específica para el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, desde el Art. 713 al Art. 722.
   3. La regulación general de los contratos aplicable a todos ellos, incluido el contrato de arrendamiento (está repartido por todo el Código Civil).
2. El Código de Procedimiento Civil (descargar). El cual contiene:
   1. Las regulaciones del proceso de desalojo para bienes destinados a vivienda, desde el Art. 621 al Art. 631.
   2. Las regulaciones del proceso de desalojo para locales comerciales e inmuebles destinados a la producción, desde el Art. 632 al 634.
3. La Ley del Inquilinato de 1959 (descargar). El cual contiene:
   1. Todas las regulaciones sobre la esencia, el funcionamiento, la convivencia, y la resolución de conflictos, para el alquiler de inmuebles urbanos destinados a vivienda en Bolivia. Esta ley sigue vigente en la actualidad.
4. La Ley Excepcional del Arrendamiento Financiero del 2020 (descargar). Esta ley, surgida a causa de la pandemia, contiene:
   1. La regulaciones para la rebaja y el diferimiento de los cánones de alquiler (cuotas de alquiler) por parte de los arrendatarios (inquilinos).

Características técnicas

A continuación, te presentamos las características técnicas resumidas de los contratos de alquiler en Bolivia, cuáles son sus términos, plazos y qué cursos de acción se siguen en situaciones específicas. 

Aquí no están detalladas todas las características, asegúrate de revisar las leyes de arriba para conocer todos los detalles:

• Este contrato debería siempre elevarse a documento público, para servir como prueba irrefutable ante posibles problemas y demandas legales, como usucapión, procesos de desalojo, impago de alquileres etcétera.
• Además, todo contrato de alquiler debería contar con el reconocimiento de firmas.
• El plazo de desocupación después del término del contrato es de 90 días para una habitación, una casa, un departamento, o cualquier otro inmueble destinado a vivienda (Art. 709 C.C.)
• El plazo para el desalojo forzoso, dictado por ley, es de a) 30 días para habitaciones, b) 60 días para departamentos y c) 90 días para casas completas (Art. 628, Código de Procedimiento Civil)
• Generalmente las partes acuerdan un año forzoso y otro voluntario para el plazo del alquiler.
• El arrendador (el que alquila) es el que paga y realiza las reparaciones, y no el arrendatario, a excepción de reparaciones muy pequeñas.
• El arrendatario es el que responde por los daños y el deterioro del inmueble.
• Si no existe un reclamo o aviso «explícito y claro» de desocupación, la ley sobreentiende que ambas partes están de acuerdo en continuar con el contrato de alquiler (peligroso, siempre hacer otro contrato) (Art. 710 C.C.).
• Si se vende el inmueble mientras hay un alquiler, el nuevo dueño debe respetar el contrato de alquiler.
• El canon de alquiler se debe reajustar de acuerdo al nuevo valor del inmueble en catastro, si este valor se ha actualizado.
• El canon máximo (cuota de alquiler) es del 10% del valor catastral del inmueble.
• Está prohibido que el arrendador cobre alquileres adelantados (Art. 15 de la Ley del Inquilinato de 1959)
• El que alquiló el inmueble no puede a su vez subalquilar éste, a menos que se acuerde lo contrario (Art. 719 C.C.).
• El contrato de alquiler bien realizado es la clave para evitar usucapiones y apropiaciones indebidas del inmueble, mediante la Ley 247 o el Usucapión.
• Ante el impago del pago de alquiler se puede iniciar un proceso de desalojo mediante una «demanda de desalojo por incumplimiento de alquiler», en un proceso simple.
• El contrato mixto de anticrético y alquiler está prohibido por la ley (Art. 716 C.C), si existiera ese contrato se anulará el anticrético y el dueño tendrá que devolver lo que se le ha prestado, no sé anulara el alquiler.
• Se debe pagar, por ley, el impuesto al valor agregado (IVA) del 13% por el alquiler que se recibe.
• El contrato de alquiler no puede indicar un plazo mayor a 10 años. Aunque después de terminado este tiempo, se puede celebrar otro contrato completamente nuevo.

No se deberían aceptar contratos tácitos o «de palabra», siempre debe haber un documento público, y con reconocimiento de firmas, para dar total validez legal y prueba al contrato de alquiler. Esto dará la posibilidad enfrentar demandas de apropiación del inmueble, entre otros difíciles casos.

Los impuestos que se pagan por bienes alquilados en Bolivia

Cuando una persona alquila un inmueble está encargado de pagar todos los impuestos del inmueble. Hay un impuesto en particular que se debe pagar siempre que se alquila un inmueble: El impuesto al valor agregado IVA, el cual es del 13% del monto mensual del alquiler. A continuación te brindamos los pasos y detalles sobre este impuesto.

Pasos:

Para cumplir con el pago del impuesto al alquiler, relacionado al alquiler de inmuebles en Bolivia, debes: 

1. Registrarte en el padrón nacional de contribuyentes (al régimen general).
2. Emitir facturas (y no recibos) para cada pago de alquiler.
3. Llenar el formulario 200 del SIN (Impuesto IVA, cada mes).
4. Llenar el formulario 400 del SIN (Impuesto IT, cada mes).
5. Llenar el formulario 610 del SIN (RC-IVA, cada trimestre).

Ventajas de emitir impuestos por alquileres

A continuación, te mostramos las ventajas más importantes de emitir facturas de alquiler:

• Son una prueba válida e irrefutable en contra de posibles usucapiones o intentos de apropiarse del inmueble.
• Se cumple con la ley y se evitan sanciones y multas.
• Este ingreso mensual demostrado habilita al dueño para acceder a préstamos bancarios.
• Es posible usar estas facturas como crédito fiscal IVA.

Recuerda que emitir facturas por alquileres de tu inmueble es una obligación legal en Bolivia.

El contrato de alquiler en Bolivia

El contrato de alquiler debe ser realizado por un profesional, y además, tener 3 características:

1. Debe estar plasmado en un documento escrito.
2. Debe contar con el reconocimiento de las firmas de las partes.
3. Debe ser elevado a documento público, donde un notario de fe pública.

Los contratos «de palabra» no cuentan ante demandas legales, ya que no se puede obtener prueba de que realmente sucedieron.

No te aventures a realizar un contrato de alquiler por tu cuenta, deja que lo realice un profesional competente, primero un abogado, el cual realizará también el reconocimiento de firmas, y después un notario de fe pública, el cual elevará este contrato privado a un documento público. 

Esto le dará total validez legal y seguridad, así como condición de prueba irrefutable, a este contrato de alquiler.

Pasos y requisitos para alquilar inmueble en Bolivia

Condiciones

Las condiciones para alquilar o recibir en alquiler un inmueble son:

• Ser boliviano o extranjero, ambos ciudadanos pueden ser inquilinos y recibir alquileres en Bolivia.
• Para el dueño, contar con un inmueble a su nombre en Derechos Reales (ser efectivamente el dueño), el cual por tanto puede alquilar.
• Para el inquilino, tener la capacidad de pagar el alquiler.
• Tomar en cuenta que ambos, tanto el dueño como el futuro inquilino, tendrán que dejar de lado un poco de su privacidad, para que así la otra parte efectivamente conozca que son personas de confiar al realizar este acuerdo.
• Tomar en cuenta que un contrato de alquiler, con reconocimiento de firmas y elevado documento público, será indispensable, para hacer frente a futuros problemas legales entre las partes, además de evitarlos, y dejar todo claro.

Requisitos

• Documentos de identidad de ambos, el dueño y el futuro inquilino.
• El abogado y el notario también pedirán algún comprobante de titularidad del inmueble al dueño, como el Folio Real y/o el Testimonio de Propiedad del inmueble.

Pasos

1. Se realizan las comprobaciones previas por parte del inquilino y del dueño.
   1. El dueño le pide al inquilino, su carnet de identidad, y si es posible, revisa los antecedentes penales de este (en Tránsito, de la policía), incluso puede pedirle comprobantes de ingresos para ver su capacidad de pago del alquiler.
   2. El inquilino va a Derechos Reales y pide un Informe Rápido, para verificar que el inmueble está en regla. Le pide ver el Folio Real al dueño, para comprobar de igual forma que el inmueble tenga todo correcto, y además, que el dueño es efectivamente el dueño (contrasta la información del Informe Rápido con la del Folio Real). Le pide también una fotocopia de su carnet de identidad para verificar sus antecedentes penales (en Tránsito, de la policía). También puede sacar fotografías de lo que obtiene en alquiler y adjuntarlo al contrato.
2. Se realizan los acuerdos para el alquiler. Aquí se determina el monto del alquiler, el plazo de este, el uso que se le dará al inmueble (indicar explícitamente en el contrato, importante), entre otros aspectos, y cláusulas adicionales si son necesarias.
3. Se celebra el contrato. Una vez ambas partes están de acuerdo en todos los aspectos del alquiler, se celebra el contrato, el cual debe ser realizado por un abogado profesional. Firmado el contrato, se realiza el reconocimiento de firmas. Se debe exigir el reconocimiento de firmas.
4. Se lleva este contrato a un notario de fe pública. El notario le dará carácter de «público» a ese contrato que hasta ahora es privado. Se pide al notario de fe pública mediante una minuta que eleve este contrato a documento público. Paso muy importante para que este contrato tenga validez legal como prueba irrefutable en cualquier juicio legal.
5. El contrato entra en vigencia. a partir de este momento todas las disposiciones del contrato estarán en vigencia. El inquilino deberá cumplir con las cuotas de alquiler, el dueño deberá ceder lo que se va a alquilar, y ambos deberán cumplir los plazos y términos del contrato.
6. Termina la vigencia del contrato. Una vez terminado el tiempo de alquiler indicado en el contrato, este ya no tiene validez. Se puede volver a realizar otro contrato parecido (siguiendo los pasos anteriores) para continuar con el alquiler.

Costos

Los costos de tramitación para celebrar un contrato de alquiler son los siguientes:

• Se debe pagar la asesoría de un abogado y su servicio para: a) la realización del contrato y b) el reconocimiento de firmas (bs. 100 a bs. 200).
• Se debe pagar el servicio de un notario de fe pública para: a) revisar el contrato de alquiler y dar su visto bueno y b) elevar este contrato privado a documento público mediante una minuta (bs. 150 a 250).

A) Costos de tramitación: De bs. 250 a 450 (se paga una sola vez, por contrato).

Pueden surgir otros costos, por ejemplo:

• Conseguir un Informe Rápido, en Derechos Reales, para comprobar la honestidad del dueño, del inquilino, y que el inmueble esté en regla (bs. 70 a bs. 150). Ver los costos detallados, y además, cómo usar el Informe Rápido, en el siguiente enlace: El Informe rápido en Bolivia, guía completa.
• Conseguir un informe de antecedentes penales. Para comprobar el pasado y el riesgo problemático del inquilino o el dueño (bs. 100?).

B) Otros costos asociados: De bs. 170 a bs. 250?

Posibles costos totales: De bs 420 a bs 700.

Algunos costos podrían omitirse, pero no recomendamos bajo ninguna circunstancia omitir los A) costos de tramitación.

¿Quién paga los gastos como impuestos y reparaciones?

De manera obligatoria, ambos deben ser pagados por el que alquila (el arrendador), a menos que las reparaciones sean menores y sin importancia, entonces, estas deben estar a cargo del arrendatario.

Precauciones al realizar un alquiler en Bolivia

Como dijimos en un principio lo más importante de un alquiler, es que cuente con un contrato bien realizado.

De todas formas, a continuación te mostramos las precauciones principales que debes seguir al alquilar un inmueble:

1. Realizar un buen contrato de alquiler.
2. Realizar las comprobaciones previas sobre el dueño.
3. Realizar las comprobaciones previas sobre el inquilino.
4. Emitir facturas en todos los casos.

Verificar de manera simultánea con el Informe Rápido.

1) Realizar un buen contrato de alquiler

Un contrato de alquiler debe tener como dijimos antes 4 características:

• Debe ser realizado por un abogado profesional (no lo realices por ti mismo, te saldrá mucho más caro al final).
• Debe estar plasmado en un documento escrito.
• Debe debe tener el reconocimiento de firmas de las partes.
• Debe estar elevado documento público, mediante una minuta, en un notario de fe pública.

Un contrato con todos los elementos anteriores será muy sólido legalmente y será muy difícil que después tengas apuros legales, o incluso te quiten el inmueble sin que puedas defenderte.

2) Realizar las comprobaciones previas sobre el inquilino

El dueño puede realizar las siguientes comprobaciones para ver si el inquilino es alguien de confiar y no será una fuente de problemas o incluso estafas en el futuro:

• Averiguar sus antecedentes penales en tránsito de la Policía. para esto necesitarás una fotocopia del carnet de identidad del futuro inquilino.
• Pedir un comprobante de ingresos o de capacidad de pago. Esto puede ser tomado como una ofensa por el futuro inquilino, pero de todas formas debería intentar pedirse, para comprobar la honestidad del inquilino.
• Pedir el carnet de identidad. Aunque esto parezca obvio se debe comprobar si la persona es efectivamente quien dice ser.

3) Realizar las comprobaciones previas sobre el dueño

El inquilino puede realizar las siguientes comprobaciones para ver si dueño es una persona correcta y no presentará problemas legales en el futuro:

• Pedir el folio real del inmueble. En este documento se puede observar a) quién es el dueño del inmueble, b) si el inmueble está con hipotecas, c) con problemas legales, etcétera. Cualquier dueño honesto no tendrá ningún lío en mostrar el Folio Real. Tenemos mucha más información sobre el Folio Real en el siguiente enlace: El Folio Real de Derechos Reales.
• Conseguir el Informe Rápido y contrastarlo con la información del Folio Real. El Informe Rápido lo puede conseguir cualquier persona en Derechos Reales y no solamente el dueño del inmueble. Este informe muestra un resumen del Folio Real y también todos los datos más importantes acerca del dueño y del inmueble. Se debe contrastar la información de Informe Rápido con la información del Folio Real. Tenemos más información sobre el Informe Rápido en el siguiente enlace: El Informe Rápido de Derechos Reales.

4) Emitir facturas en todos los casos

Una vez que el contrato haya sido celebrado y el inquilino ya esté viviendo y pagando sus cuotas de alquiler, lo mejor es siempre emitir facturas. 

Las ventajas de emitir facturas por los alquileres que se reciben son:

• Brindan una prueba adicional de que el inquilino es «efectivamente un inquilino» y no un «ocupante» el cual podría terminar quitandote el inmueble.
• Es una obligación por ley y podrías meterte en problemas con impuestos nacionales (SIN) si no sigues las normas.
• Las facturas que emites por los alquileres te sirven como crédito fiscal IVA.
• Para obtener préstamos de un banco, e instituciones similares, estas facturas te sirven como un comprobante de ingresos.

Pagar un 13% del alquiler, por concepto de ingresos por alquiler, puede ser difícil, pero recuerda que es la ley y que en un principio tú ya sabías que debías pagar estas facturas, más allá de todos los beneficios que te pueden traer.

El peligro de perder el inmueble por un mal alquiler

No tener un «contrato de alquiler», por escrito, con reconocimiento de firmas y elevado a documento público, puede posibilitar que te quiten el inmueble en menos de 5 años, mediante la Ley 247, o en menos de 10 años, mediante el Usucapión«, los cuales se basan en que: 

• Si alguien ocupa un inmueble de forma pacífica y continuada, por al menos 5 años (Ley 247) o al menos  10 años (Usucapión), esta persona puede reclamar el inmueble a su nombre sin ninguna posibilidad por parte del dueño de evitarlo.

Un contrato de alquiler, cuando está firmado y es totalmente válido, por ley, no deja lugar a esta posibilidad, ya que a efectos legales el ocupante es un «inquilino» y no un ocupante de buena fe.

Tenemos una guía completa que habla sobre la ley 247 y todos los detalles respecto a este tema, el siguiente enlace: Ley 247 en Bolivia, guía completa.

También contamos con una guía completa que habla sobre el usucapión en Bolivia y todos los detalles respecto a esta figura jurídica, en el siguiente enlace: Usucapión en Bolivia, guía completa.

Evitar que te quiten el inmueble se puede lograr también mediante un «contrato de comodato link», en el cual el ocupante ya no es un «inquilino», sino un «cuidador oficial» que no paga alquileres.

Consiguiendo el mejor alquiler posible

¿Cómo conseguir a un posible inquilino?

Para conseguir a un posible inquilino deberías publicitar al máximo el espacio que vas a alquilar, puedes:

• Usar periódicos
• Colocar carteles en el inmueble 
• Utilizar directorios inmobiliarios en línea de Bolivia
• Hacer saber a tu red de contactos y amigos
• Esparcir la oferta en tu familia

Recuerda que: Mientras más interesados haya, más podrás cobrar al que esté dispuesto a pagar el precio del alquiler. 

El presupuesto para publicitar el inmueble puede bordear desde las decenas hasta los cientos de bolivianos.

¿Cómo saber el precio al cual dar una vivienda en alquiler?

El alquiler total de un inmueble debería estar entre el 5% al 10% anual del valor de mercado de éste. Por ejemplo, si una casa vale $100,000, debería tener un alquiler que oscile entre 5,000 a $10,000 anuales o $400 a $800 mensuales.

De todas formas, esto puede variar drásticamente, ya sea a causa de la calidad de la vivienda o del inmueble, los metros cuadrados construidos, etcétera.

Si hubiera varios alquileres dentro de este inmueble, se debería dividir este 5% a 10% entre el número ponderado de cada uno de estos espacios, para tener una idea aproximada de cuánto se debería cobrar por cada uno. 

Por ejemplo, si una casa vale $100,000 y tiene un departamento y un garzonier para alquilar por separado, y el departamento corresponde al 70% de la construcción, y el garzón ir al 30%, se debería dividir esos, digamos, $800 mensuales del total de los alquileres en $240 (30%) para el garzonier y $560 (70%) para el departamento.

¿Cómo preparar el inmueble para alquilarlo?

Para conseguir la mejor impresión por el espacio que vas a alquilar:

• Elimina las imperfecciones del espacio, por ejemplo, fallas en la pintura, en los servicios básicos, en el mobiliario incluido, etcétera. El espacio debe quedar como nuevo.
• Trata de que el espacio se vea lo más amplio posible.
• Si el espacio a alquilar está habitado, trata de eliminar la mayor cantidad de cosas que personalicen este espacio, como fotografías, adornos, etcétera. Tiene que verse como un espacio limpio neutral y amplio.
• Sería bueno que agregues algún servicio adicional, por ejemplo wi-fi mobiliario incluido, gas tv cable, etcétera, para mejorar la presentación y por tanto el precio de alquiler.

¿Contratar o no una inmobiliaria para alquilar una casa?

Nosotros recomendamos contratar a una inmobiliaria formal para conseguir a un inquilino, ya que el precio de este servicio realmente no es muy alto. Las inmobiliarias suelen cobrar entre el 50% al 150% de una cuota de alquiler, por conseguir un inquilino.

Esto significa que, por ejemplo, si la cuota de alquiler será de $300, una vez que la inmobiliaria consiga el inquilino, se tendrá que pagar un monto cercano a este ($300), una sola vez y todo listo.

La inmobiliaria se encargará de encontrar al inquilino, realizar las negociaciones, asesorar en los trámites, entre otros aspectos.

Te recomendamos sólo acudir a las mejores inmobiliarias de Bolivia, ya que se calcula que el 95% de las inmobiliarias en el país son informales y brindan servicios malos y tienen incluso riesgo de estafa.

Nosotros realizamos una investigación profunda acerca de cuáles son las mejores inmobiliarias de Bolivia, puedes ver esta investigación en el siguiente enlace: Las mejores inmobiliarias de Bolivia.

Conclusiones:

En esta guía sobre el alquiler en Bolivia pudiste ver todos lo relacionado a este tipo de acuerdo, incluyendo su naturaleza, funcionamiento, utilidad, cuáles son sus pasos, requisitos, así como condiciones, los cuales debes cumplir para poder llevarlo a cabo.

Te enteraste de algo muy importante, que es que un contrato debe ser realizado de forma correcta por un profesional, que debe tener el reconocimiento de firmas y convertirse a documento público, para así evitar la posibilidad de que te quiten el inmueble en el futuro.

Pudiste ver también todos los aspectos técnicos del alquiler, así como de su contrato, qué leyes y normas lo regulan, su duración, cuánto es el canon de alquiler, qué hacer ante conflictos, etcétera.

Por último, te mostramos algunas formas de conseguir al mejor inquilino posible, ya sea tomando precauciones a la hora de elegir uno y realizando las mejores diligencias como publicidad, negociación, uso de las inmobiliarias, entre otros.

Esperamos que esta guía te haya servido, y si quieres saber más bien, cómo poner en anticrético tu espacio inmobiliario, con todas las precauciones y requisitos necesarios, visita nuestra guía en el siguiente enlace: Anticreticos en Bolivia, guía completa.

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