El el área bienes raíces en Bolivia muestra un próspero crecimiento y ofrece oportunidades importantes de inversión, así como también retornos importantes por el dinero que inviertes. Este campo tiene regulaciones estándar que en general son también aplicadas en otros países. Sí sabes lo que haces, puedes obtener buenos rendimientos en este área en el país.
Los bienes raíces en Bolivia funcionan casi igual que en el resto del mundo, con parecidas regulaciones comerciales, legales, impositivas y técnicas. Lo diferente es el alto nivel de riesgo en los procesos de compra y alquiler de inmuebles y también la existencia de mejores retornos de inversión.
En esta nota, conocerás todos los detalles y números que rodean cada aspecto de los bienes raíces en Bolivia, incluidas las variables del entorno, los comportamientos y tendencias del mercado inmobiliario, los cuales pueden afectar tus decisiones futuras sobre si vale la pena o no tener actividades e invertir en este campo en Bolivia.
Viendo en detalle los bienes raíces en Bolivia
El área de bienes raíces en Bolivia es un área compleja que tiene muchas vertientes las cuales trabajan en conjunto para dar vida a esta industria.
Los componentes o lados más importantes de los bienes raíces en Bolivia son:
- El lado comercial
- El lado legal
- El lado financiero
- El lado técnico
- El lado de inversión
- El lado administrativo
- El lado de las precauciones
En las siguientes secciones te mostraremos los detalles de estos lados o componentes que tiene la industria inmobiliaria en Bolivia. Y también las fortalezas y debilidades de cada uno de ellos.
1) El lado comercial de los bienes raíces en Bolivia
El mercado de bienes raíces en Bolivia está en continuo desarrollo. Grandes empresas como ReMax y Century 21 ya ingresaron al país hace más de 5 años. Combinados, tienen alrededor de 50 oficinas repartidas por todo el país, en 7 de las 10 principales ciudades. Actualmente ambas empresas tienen un promedio de 3,000 inmuebles a la venta o alquiler en un momento dado.
También hay cerca de 2,500 empresas inmobiliarias y varios miles de agentes inmobiliarios independientes que trabajan a tiempo parcial o completo, pero la mayoría de estas empresas y trabajadores son informales, y cuentan con una licencia adecuada para operar legalmente. Estas empresas implican mucho riesgo para los clientes, y además, muchos estafadores se esconden entre ellos.
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Pero también debes saber que el mercado inmobiliario en Bolivia es actualmente muy rentable, por las siguientes razones:
- Los inmuebles urbanos aumentan de precio a una tasa promedio de 1,5 en 5 años. Esto se debe a que mucha gente de las áreas rurales se está mudando a las áreas urbanas, también mucha gente se está mudando a la ciudad de Santa Cruz o El Alto, además, la población de Bolivia está aumentando a un ritmo acelerado, aún más, el PIB de Bolivia también está aumentando a razón del 3% al 5% cada año. Entonces, si se compra un inmueble de $100,000 ahora en Bolivia, se espera que tenga un precio de venta de $150,000 en 5 años. Este rango de apreciación va de 1.3 a 1.7 dependiendo de varios factores, como la ciudad, ubicación de la propiedad, tipo de propiedad, etcétera.
- El mercado inmobiliario en Bolivia es muy estable. Aquí en Bolivia no existen grandes caídas o subidas en los precios de las casas, esto se debe a que el mercado no es muy dinámico como en otros países, donde las propiedades pueden apreciarse hasta 2 veces o más bajar un 50% su precio en cuestión de unos años. En Bolivia es normal ver bajadas y subidas del 20% al 30% en el precio de venta. Pero, en general, el precio base aumenta poco a poco todo el tiempo debido a las razones que hemos descrito anteriormente.
- El mercado inmobiliario en Bolivia tiene muchas oportunidades. Aquí en Bolivia no hay listados de inmuebles detallados o algo similar, entonces hay mucha información asimétrica en el mercado. Muchas personas normalmente subvaloran o sobrevaloran sus inmuebles, y también la mayoría de las personas aquí venden sus casas por sí mismos y no confían en las compañías de bienes raíces e inmobiliarias. Esta situación crea muchas oportunidades para las personas que saben cómo encontrar las mejores ofertas en bienes inmuebles y localizar fácilmente buenas ofertas después de ver unas pocas decenas de propiedades o incluso menos.
Estas razones, entre otras más técnicas, explican por qué al final del día invertir en bienes raíces en Bolivia es altamente rentable. Además, es relativamente fácil administrar esta inversión, porque se pagan pocos impuestos, y la mayoría de las veces el inquilino es responsable de cuidar la casa y los servicios básicos, entre otros.
2) El lado legal de los bienes raíces en Bolivia
Contrariamente a lo que piensa la mayoría de las personas, los bienes raíces en Bolivia pueden ser muy seguros si se sabe cómo evitar estafas y llevar adelante los trámites. Esto se debe a que es muy difícil y costoso en Bolivia realizar procesos legales para intentar obtener (o robar) una casa de esta manera. Estos procesos legales pueden durar hasta una década y costar miles de dólares, mucho tiempo, estrés y recursos.
Es por esto que los bolivianos tratan de evitar a toda costa los conflictos legales en materia inmobiliaria, por lo que en general los dueños de casas no suelen enfrentar juicios o conflictos legales. Este tipo de juicios complejos son causados a menudo por herencias y suelen suceder dentro de las familias bolivianas. Algunos abogados poco éticos también tratan de llevar a cabo estos procesos judiciales para obtener la propiedad de un mueble.
Las entidades públicas de bienes raíces y las leyes bolivianas hacen en general un buen trabajo para proteger los derechos de los dueños de casas en el país. Pero otra cosa es con algunos abogados y profesionales similares. Muchos intentarán engañar a las personas y aprovecharse de sus clientes, esta es una triste realidad que hay que tener en cuenta.
Esta es la razón por la que realmente debes tener mucho cuidado al contratar a un abogado o al obtener asistencia legal en el país. Es mejor para ti obtener el mejor profesional posible y el más ético disponible, de lo contrario puedes enfrentar la pérdida de tu casa o pérdida de decenas de miles de dólares y mucho estrés.
Todo esto da como resultado un fenómeno legal interesante que surge en el sector inmobiliario en Bolivia:
- Es significativamente arriesgado llevar adelante los procesos de compra o alquiler de inmuebles en este país.
- Pero es bastante seguro, una vez comprado el inmueble, tener su propiedad a tu nombre en Bolivia.
¿Por qué es significativamente arriesgado comprar o alquilar propiedades en Bolivia?
Esta situación se debe a como dijimos, gente sin ética, entre vendedores que quieren estafar a los compradores, abogados con malas intenciones, burocracia, la entidad Derechos Reales que comete errores en los registros, la presencia de ocupantes ilegales, el usucapión, la ausencia de algo parecido a un seguro de título de propiedad. Todo esto causa que durante el proceso de compra o alquiler existan bastantes más riesgos.
Además, existen inquilinos que tratan de quedarse con la casa mediante ocupaciones ilegales o contratos de alquiler mal hechos y varias otras razones, el riesgo en esta fase de actividad inmobiliaria en el país es alto.
¿Por qué, en cambio, es más seguro tener una propiedad en Bolivia?
Esto es porque, como ya dijimos, una vez que la casa tiene todos los trámites y papeles bien hechos, completados y el proceso de venta de la casa ha terminado de buena forma, las leyes e instituciones bolivianas, particularmente la institución llamada «Derechos Reales» hacen un buen trabajo en la protección de los dueños de inmuebles en Bolivia.
Además, las personas tratan de evitar los conflictos legales a toda costa cuando los papeles de la casa están completos y saneados, ya que sus posibilidades de ganar un conflicto legal son bastante bajas y los costos y el tiempo a gastar son muy altos. Además, cuando se alquila una casa, si se ha hecho escritura pública del alquiler, entonces no es posible que el inquilino la intente ocupar y robarla.
3) El lado financiero de los bienes raíces en Bolivia
En cuanto al lado financiero, casi las mismas variables que afectan a los bienes raíces en otros países también existen en Bolivia. Debes evaluar los gastos y costos de la adquisición de la casa, la construcción, los impuestos, alquiler, mantenimiento, servicios básicos, préstamo de vivienda, comisiones de la inmobiliaria, pagos al notario, etcétera, como te mostramos a continuación.
Las siguientes son las cifras más relevantes que tiene el sector inmobiliario en Bolivia en relación al aspecto financiero:
- Existe una apreciación a 5 años en el futuro de los inmuebles, de 1,3x a 1,7x, con un promedio de 1,5x.
- El ingreso bruto de alquiler anual es del 4% al 8%, y el ingreso neto de alquiler anual del 3.5% al 7%.
- El precio de venta de una casa oscila entre $3,000 y $2 millones, para condominios o edificios oscila entre $0.5 millones y $20 millones.
- El impuesto a la compraventa de una casa es del 3% del monto pactado para la venta, que se paga durante el proceso de venta de la casa.
- El promedio del costo de construcción es de $250 por m2 y oscila entre $210 y $350 en la mayoría de los casos. Las construcciones de lujo pueden tener un costo de $500 a $1000 por m2.
- El impuesto sobre la propiedad del inmueble oscila entre el 0,001% y el 0,01% del valor de mercado de éste, el cual se paga anualmente.
- El costo mensual de los servicios básicos para una casa de $100,000 en un vecindario promedio es de alrededor de $50.
- La tasa de vacancia para viviendas en alquiler en Bolivia es de alrededor de 1 mes por año.
- Los agentes de bienes raíces y las inmobiliarias obtienen una comisión del 2% al 4% del precio de venta por vender una casa.
- Los agentes inmobiliarios y las inmobiliarias obtienen una comisión del 50% al 100% del monto de alquiler (pagado solo una vez) por alquilar una casa.
- Las empresas administradoras de bienes raíces cobran alrededor del 10% de los ingresos de alquiler por prestar sus servicios de administración.
- Si una persona física es propietaria de una casa, esta persona necesita pagar del 5% al 10% en impuestos el ingreso por alquiler cada año. Si el dueño de la casa en alquiler es una empresa, deberá pagar el 25% de su ingreso neto anual, y la contabilidad de la casa se mezclará con otras fuentes de ingresos.
- Contratar abogados especialistas en bienes raíces costará de $50 a $200 por todos los servicios prestados.
- El notario de fe pública que realice la escritura pública de compraventa o alquiler, hipoteca, etcétera, cobrará entre $50 y $100 por sus servicios.
- La inscripción de propiedad del inmueble en Derechos Reales, producto de una compraventa, a nombre del nuevo dueño costará cerca del 0,5% del precio de venta.
- Para comprar una casa en Bolivia, se necesitará entre el 3,5% y el 5% del precio de venta de la casa en efectivo y con esto cubrir todos los gastos de compra, impuestos de compraventa, trámites, entre otros.
- Los bancos de Bolivia esperan un mínimo del 20% de aporte inicial para aprobar un préstamo de compra de casa, aunque con el crédito de vivienda social, el aporte inicial puede llegar a ser 0%.
- Las tasas de interés de las hipotecas están entre el 8% y el 13% para créditos normales y en torno al 5.5% para créditos de vivienda social. Por tanto, si se compra una casa de $100,000 con un préstamo bancario y un aporte inicial del 20%, se pagará cada mes entre $600 a $800 al banco.
Puedes obtener conclusiones importantes de estos números, por ejemplo, si deseas comprar una casa en Bolivia, necesitarás alrededor del 4% del precio de venta acordado para cubrir todos los costos y gastos de compra. Este porcentaje incluye todo, incluso los gastos en asistencia jurídica, el notario, impuestos a la compraventa, cambio de nombre, etcétera.
Si vas a alquilar una casa en Bolivia, entonces de los ingresos brutos mensuales provenientes del alquiler, tomando en cuenta las tasas de desocupación, impuestos, pago de costos de reparación, y a veces, servicios básicos, obtendrás entre el 70% y el 80% de esta cantidad como ingreso neto.
Además, pagarás impuestos muy bajos por ser propietario de una casa, o del 0,001% al 0,01% cada año. Esto significa que si posees una casa común de $100.000 en un barrio promedio en Bolivia, pagarás cerca de $50 cada año en impuestos a la propiedad de inmuebles.
Ten en cuenta todos estos números al evaluar si invertir en bienes raíces en Bolivia realmente tiene sentido para tí.
4) El lado técnico de los bienes raíces en Bolivia
En Bolivia encontrarás diferentes tipos de inmuebles, la mayoría de ellos serán casas mal diseñadas y con poca funcionalidad, pero en zonas donde viven personas de altos ingresos, encontrarás casas que cuentan con diseños y funcionalidades bastante avanzados. La mala calidad en la mayoría de las casas en Bolivia se debe a que la gente tiende a hacer construcciones informales, contratando solo a un grupo de trabajadores y albañiles.
Pero, si contratas a una constructora reconocida y legal, ésta hará un buen trabajo construyendo tu casa, la cual durará unos 30 años sin reformas importantes. También esta casa tendrá todas las características de diseño y funcionalidad para proporcionar una buena calidad de vida. Una constructora en general te cobrará alrededor de $300/m2, y la casa hecha cumplirá con la mayoría de los estándares de construcción aceptados.
Otras es la historia cuando contratas solo a un grupo de albañiles y trabajadores para construir tu casa (como la mayoría de los bolivianos están acostumbrados). Terminarás obteniendo una casa de baja calidad que requerirá muchas mejoras adicionales para ser completamente funcional.
¿Sabías por qué las casas en Bolivia se ven tan extrañas y tan anaranjadas, como en la imagen de abajo? Esto se debe a que estas viviendas han sido construidas únicamente por albañiles y obreros, sin contar con una constructora legal de por medio.
Figura: casa construida por mampostería.
La gente en Bolivia tiende a construir sus propiedades de esta manera, porque quieren ahorrar dinero (normalmente el ahorro es del 10% al 20%), pero esto está mal y a largo plazo estos dueños enfrentan todas las limitaciones que un equipo de albañiles y trabajadores con solo conocimientos empíricos puede ofrecer a la casa que se ha construido.
Te recomendamos qué en casi todos los casos solo contrates a una constructora legal y conocida para construir tu casa en Bolivia. Te costará un poco más, pero obtendrás una casa bien construida, qué a largo plazo será más funcional y también se venderá más cara.
5) El lado inversor de los bienes raíces en Bolivia
Invertir en bienes raíces en el país tiene importantes riesgos, pero también puede ser muy rentable, solo si sabes como invertir en bienes raíces aquí en Bolivia. Si eres capaz de eludir todos los posibles riesgos (por ejemplo, la ocupación ilegal, contratos de compraventa o alquiler mal hechos, abogados poco éticos, estafadores que intentan vender una casa, casas sobrevaloradas, inquilinos que quieren robarte la casa, etcétera), encontrarás que en realidad es muy rentable invertir en bienes raíces aquí en Bolivia.
La clave de esto es que los precios de los bienes raíces en el país solo están subiendo y esta tendencia no va a cambiar en el corto plazo. La situación actual es así por las siguientes razones:
Algunas propiedades listadas en nuestro directorio
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La Paz, Bolivia
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Angel Roca 3140, Santa Cruz de la Sierra, Bolivia
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JR7R+MX5, Cochabamba, Bolivia- Bolivia está aumentando su población muy rápidamente.
- El PIB de Bolivia está creciendo a una tasa del 3% al 5% cada año.
- Muchas personas de las zonas rurales se están mudando a las ciudades principales.
- Gente de todo el país se está mudando a las ciudades de El Alto y Santa Cruz.
Todas las razones anteriores conducen a el hecho de que no importa cómo fluctúen los precios inmobiliarios, al final el precio de una casa siempre es más alto que antes, con una tasa de apreciación a 5 años en el futuro de 1,3x a 1,7x en promedio. Entonces, invertir en bienes aquí en Bolivia es menos riesgoso a largo plazo, y la mayoría de las veces, más rentable desde el punto de vista financiero.
Otro hecho que se da en Bolivia es que no existen soluciones muy desarrolladas para clarificar la incertidumbre en el mercado inmobiliario, y con ello reducir la información asimétrica entre vendedores y compradores, como los listados de inmuebles o directorios inmobiliarios enormes, que contengan todos los detalles e información sobre cualquier propiedad disponible para la venta.
Además, casi todos los bolivianos son vendedores independientes, por lo que están acostumbrados a hacer estudios de mercado, publicidad, trámites y valoración de la casa por sí mismos. Algunos de ellos carecen de las herramientas adecuadas para lograr las mejores ofertas para sus casas a la venta, y por esta razón podrás encontrar ofertas ocultas y buenos precios con bastante facilidad.
Tenemos una guía completa sobre cómo invertir en bienes raíces en Bolivia, con las mejores estrategias disponibles y los datos detallados, en el siguiente enlace: ¿Cómo invertir bienes raíces en Bolivia? Las formas más rentables.
6) El lado administrativo de los bienes raíces en Bolivia
En Bolivia también es muy sencillo administrar un inmueble una vez que se obtiene la propiedad de éste. Las únicas tareas que debes completar de vez en cuando para manejar tu inmueble son las siguientes:
- Debes pagar el impuesto a la propiedad de inmuebles todos los años.
- Debes pagar el impuesto a los alquileres, si los recibes, todos los meses.
- Debes conseguir un inquilino para tu casa, de ser posible. En general este inquilino será responsable del mantenimiento de tu casa y también responsable de evitar ocupaciones ilegales o avasallamientos. Recuerda siempre firmar en escritura pública el alquiler con el inquilino.
- Tendrás que cambiar de inquilino cada pocos años (cada dos o cuatro años). No esperes hasta que pasen 5 años para reemplazar a tu inquilino, o correrás el riesgo de usucapión.
- Debes hacer mantenimiento periódico y reparaciones importantes para mantener la casa en pleno funcionamiento para el inquilino.
- ¡Y eso es todo!
Como puedes ver, es fácil administrar una propiedad inmobiliaria en Bolivia. En general debes pagar algunos impuestos, cambiar de inquilinos cada pocos años, realizar reparaciones y mantenimiento importantes, pagar a veces las facturas de servicios básicos, entre otros, y con esto tu propiedad funcionará de manera óptima.
Incluso puedes contratar una empresa de administración de inmuebles disponible en Bolivia, para que ésta haga la mayoría de estas tareas a tu nombre. Hay algunas empresas profesionales que harán un buen trabajo. En su mayoría te cobrarán una comisión del 10% de los ingresos de alquiler cada mes por sus servicios.
7) El lado de las precauciones en los bienes raíces en Bolivia
Este es el lado de la industria de bienes raíces en Bolivia en el que hay que poner más cuidado. En nuestro país, las estafas en bienes raíces son mucho más altas que en otros lugares, hay muchos inmobiliarias y agentes de bienes raíces falsos, vendedores falsos, abogados sin ética, malos empleados públicos, burocracia, albañiles ineficientes, ocupaciones ilegales y usucapiones, burocracia en Derechos Reales, etcétera.
Es por eso que realmente necesitas dominar este lado de los bienes raíces en Bolivia, realmente necesitas saber cómo prevenir todos estos problemas y cómo reaccionar cuando aparecen. La buena noticia es que una vez que sepas superar todos estos inconvenientes, tendrás a tu disposición uno de los campos más rentables para hacer crecer tus inversiones y dinero en Bolivia.
Las precauciones más importantes que puedes tomar para evitar estos riesgos son:
- Firma siempre escrituras públicas, tanto para la compraventa como para el alquiler de viviendas. No firmes nunca solo contratos privados.
- Contrata a los mejores abogados posibles y asesores similares.
- Contrata múltiples abogados, al menos 3 de ellos. Cada uno revisará por su lado el proceso de venta, alquiler o anticrético de la vivienda.
- Solicita siempre una revisión profunda del proceso de venta, alquiler o anticrético al notario de fe pública.
- Revisa el Informe Rápido, el cual te da los datos más importantes del inmueble y sus procesos o hipotecas en curso.
- Revisa también el Folio Real de la propiedad. Aquí encontrarás toda la información del inmueble
- Paga siempre todos tus impuestos, éstos son una prueba de mucho peso de que la propiedad te pertenece.
Si deseas saber en detalle cómo evitar estos riesgos al momento de comprar o vender una casa, visita nuestras guías para realizar estas tareas sin mayores inconvenientes en Bolivia, en los siguientes enlaces: 1) ¿Cómo comprar una casa en Bolivia? 2) El alquiler en Bolivia y 3) nuestra guía dedicada a evitar estafas inmobiliarias en el país: 50 medidas para evitar estafas inmobiliarias en Bolivia.
El futuro de los bienes raíces en Bolivia
Desde nuestra perspectiva pensamos que en los próximos 5 años la industria de bienes raíces en Bolivia será casi la misma, sin demasiados cambios en las regulaciones, los precios de las viviendas, el sistema tributario o cómo las personas realizan sus actividades en este campo económico.
Los riesgos que están presentes en nuestro país en relación a los bienes raíces seguirán aquí después de 5 años, pero también las oportunidades de mercado que ya existen. Entonces, pensamos que este campo tiene mucho potencial para inversiones y más negocios que pueden traer nuevos servicios y soluciones al mercado. Un ejemplo de esto es cómo ReMax y Century 21 han ingresado al mercado en los últimos 6 años y todavía hay aún más espacio para ellos.
En general, creemos que el sector inmobiliario en Bolivia mejorará en los próximos años, por lo que ahora es el momento de considerar si vale la pena invertir en este campo para obtener rendimientos en el mediano y largo plazo. En general comenzar con pequeñas inversiones ($10,000 – $50,000) para comprar y mantener inmuebles en el país puede ser un buen punto de partida.
Conclusiones
En esta nota que describe la industria inmobiliaria en detalle en Bolivia, has conocido los aspectos, números y hechos más importantes de cada aspecto o lado de este campo en nuestro país, incluyendo el lado comercial, legal, financiero, técnico, de inversión, administrativo y precautorio.
También te has dado cuenta de que, en general, esta industria se ve muy prometedora, y tiene muchas oportunidades para los inversores, en la que es fácil encontrar buenas ofertas en casas en venta, y que una vez que eres dueño de una casa, las probabilidades de meterte en problemas legales por ésta son pocas.
Sin embargo, has notado que también existen algunos riesgos importantes asociados con el proceso de venta y alquiler de casas que debe dominar sí o sí antes de comenzar a invertir en bienes raíces en Bolivia. De todos modos, estos riesgos son relativamente fáciles de superar con el conocimiento y las herramientas adecuadas, y una vez que lo hagas, el área inmobiliaria en Bolivia puede traerte muchas ganancias.
Esperamos que esta información te haya servido, y si quieres saber aún más sobre cómo invertir en bienes raíces en Bolivia, con aún más estrategias y detalles, visita nuestra guía dedicada en el siguiente enlace: ¿Cómo invertir en bienes raíces en Bolivia? La Guía definitiva.
CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.
