La 1ra normativa para el crédito de vivienda social entró en vigencia el 23 diciembre del 2013 mediante la Ley No. 393 de Servicios Financieros. Después, se fueron añadiendo otras normas, entre decretos supremos, circulares y leyes. Actualmente, son 5 las normas que regulan este crédito:
Las 5 leyes y reglamentos que regulan el crédito de vivienda social en Bolivia son: la Ley No. 393 de servicios financieros, el Decreto Supremo No. 1842, la Circular 217/2014 de la ASFI, la Circular 223/2014 de la ASFI y La Ley No. 850 de Pérdida de Beneficio.
A continuación, te explicamos todos los detalles que contienen estas leyes y normas, y además, cómo afectan al crédito de vivienda social en cuanto a sus restricciones, características y funcionamiento.
Existen 5 principales leyes y normas que rigen el crédito de vivienda social, estas son:
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- La Ley No. 393 (ley de servicios financieros, establece las generalidades para el crédito de vivienda social).
- El Decreto Supremo No. 1842 (reglamentación de la ley de servicios financieros, reglamenta de forma específica los montos, límites, tiempos y similares para crédito de vivienda social).
- La Circular 217/2014 de la ASFI (reglamento para operaciones de crédito de vivienda social, reglamento de los procesos y forma de otorgamiento de la vivienda social).
- La Circular 223/2014 de la ASFI (adiciona los créditos para anticretico a las operaciones de crédito de vivienda social).
- La Ley No. 850 (ley de pérdida de beneficios, establece las penalizaciones y restricciones para los beneficiarios que vendan, alquilen o destinen su vivienda social q fines comerciales).
Existen otras circulares modificaciones y normativas específicas que aparecen a lo largo del tiempo, pero se aplican de forma esporádica y sólo a situaciones puntuales (al final de esta nota hablamos de ellas).
A continuación, hablaremos solamente de estas 4 principales normas.
1) La Ley No. 393
El principal objetivo de esta ley es crear y sentar las bases para el crédito de vivienda social.
Esta ley (enlace oficial) se encarga de regular y normar todos los servicios bancarios financieros y de créditos que existen en Bolivia, incluyendo los para créditos de vivienda social, pero de manera general, está vigente desde 2013.
Está es una ley matriz, que norma todo lo relacionado a créditos, cuentas bancarias remates, tasas de interés, entidades financieras, etcétera. De esta ley se desprenden las otras 4 normas.
Puntos clave de la Ley No. 393:
- Determina dos tipos de crédito de vivienda social:
- Uno con garantía hipotecaria del bien que se va a comprar.
- Otro sin sin garantía hipotecaria, sino personal.
- Determina el límite máximo de las tasas de interés, que son del 5.5% al 6.5%.
- Enfatiza que las tasas de interés se regularán mediante ley dictada por el gobierno central.
- Determina los plazos máximos de deuda, de hasta 20 años plazo para los créditos hipotecarios y de hasta 5 años plazo para los créditos no hipotecarios.
- Determina que el 60% de la cartera de créditos de los bancos debe componerse del crédito de vivienda social, junto con el crédito social productivo. Recientemente se determinó que este porcentaje baje al 50%.
- Determina los tipos de operaciones inmobiliarias a los que va dirigido el crédito, que son:
- Compra de casa
- Compra de departamento
- Compra de terreno
- Construcción sobre terreno
- Remodelación
- Ampliación
- Mejoramiento
- Crédito para anticrético
- Determina los montos máximos de préstamo para este crédito:
- Determina el límite de las tasas de interés de acuerdo al monto del préstamo:
- Del 5.5% hasta 255,000 UFVs
- Del 6% hasta 380,000 UFVs
- Del 6.5% hasta 460,000 UFVs
- Determina que las tasas de interés no incluyen ningún tipo de costo adicional, como seguros, costo de trámites, formularios, etc.
- Determina que el crédito es válido para cualquier compra de vivienda horizontal. Los departamentos son viviendas horizontales, ya que sólo forman parte una propiedad inmobiliaria más grande (un edificio, el cual tiene muchos dueños).
- Determina el monto para los terrenos, y que si se construye en un terreno, el monto total de préstamo debe incluir el valor del terreno (aunque ya sea del prestamista), junto con el valor de las construcciones existentes.
- Establece que la hipoteca se registrará a favor de la entidad en la que pediste el préstamo.
- Establece que para créditos sin garantía hipotecaria el porcentaje máximo de cuota inicial respecto al ingreso es del 30%, qué se debes tener un ingreso estable al menos el último año.
- Norma que el plazo de deuda del crédito para anticrético no debe superar el plazo del contrato de ese anticrético.
- Indica que el beneficiario no debe tener a su nombre ninguna vivienda en derechos reales en el momento en que se le otorga el préstamo.
- Indica también que los créditos que se realizaron anterior a esta ley pueden ser renegociados para que se los incluya en el crédito de vivienda social.
- Determina que el valor comercial del inmueble tendrá que ser determinado por un especialista en el área.
- Define también el «grupo familiar», que incluye abuelos, padres, hijos,nietos pareja, y suegros, del beneficiario así como hermanos en situación de abandono u orfandad. Esto es importante porque, por ejemplo, si el inmueble está siendo ocupado por alguien del «grupo familiar» del beneficiario, se considera que este inmueble aún está cumpliendo su función social.
- Indica también que, la condición de vivienda social se mantendrá mientras dure el crédito de vivienda social. La vivienda adquirida mediante este crédito mantendrá su condición de vivienda social, sin importar si su valor comercial cambia en el tiempo y supera los límites indicados para viviendas sociales.
En varios de sus artículos, esta ley hace referencia al crédito de vivienda social (no están incluidos todos):
- El artículo 17 en su inciso f) dice que: La regulación y supervisión financiera se encargarán de controlar los créditos destinados a vivienda social junto con todas sus regulaciones.
- El artículo 59 dice que: El poder ejecutivo será el encargado de controlar el porcentaje y el régimen de las tasas de interés para el crédito de vivienda social.
- El artículo 67 dice que: Se deberá asignar los recursos de los créditos de vivienda social y productivos a los sectores más vulnerables y más desfavorecidos de la población.
- El artículo 82: Si un beneficiario deja de pagar el crédito, entonces la vivienda social se rematará para recuperar el monto del crédito, pero de ninguna manera, se podrá afectar otro patrimonio del beneficiario, aunque el remate del inmueble no alcanza para cubrir la deuda.
- El articulo 119: Autoriza a los bancos y otras entidades financieras otorgar créditos de vivienda social.
- El artículo 123: autoriza los bancos y otras entidades financieras a otorgar créditos complementarios para vivienda social.
- Y otras varias disposiciones que puedes ver en la misma ley.
En el anexo de esta ley:
Se define estrictamente la vivienda social, esta definición dice que es una vivienda no comercial, o no destinada a fines comerciales, que comprende el terreno más la construcción, y qué a) para terreno más el departamento construido por construir no puede superar los 400,000 UFVs, y b) para terreno más la casa construida o por construir ese valor no puede superar los 460,000 UFVs.
También dice que en un terreno más construcción el valor del terreno no puede superar el 40% del valor total. Por último dice que este valor en UFVs será a) el valor comercial del inmueble o b) el valor del costo final de la construcción más el costo del terreno.
Acabamos de describir todas las referencias que hay a la vivienda de interés social en la Ley No. 393, pero puedes ver la misma ley y los artículos que hacen referencia a la vivienda social para saber todos los detalles.
2) El Decreto Supremo No. 1842
El principal objetivo de este decreto es establecer el régimen de las tasas de interés del crédito de vivienda social.
Los puntos claves del Decreto Supremo No. 1482 (enlace oficial) son:
- Regula las tasas de interés, y su porcentaje (%) de acuerdo al nivel de préstamo del beneficiario en UFVs.
- Indica que las tasas de interés no contemplan el pago indirecto ningún seguro adicional, y que estos seguros serán reglamentados por la ASFI.
- Determina el porcentaje mínimo en la cartera de las entidades financieras que debe tener este crédito junto con el crédito productivo.
- Indica que la cualidad de la vivienda de interés social no cambiará a pesar de que el valor de mercado de esta vivienda cambie.
- Y otras varias disposiciones que puedes ver en el mismo decreto.
3) La Circular 217/2014 de la ASFI
El principal objetivo de esta circular es a) aprobar el reglamento para operaciones del crédito de vivienda social y b) modificar el reglamento de la cartera de créditos y c) modificar el reglamento de los créditos no hipotecarios.
Los puntos claves de la Circular 217/2014 (enlace oficial) son:
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13 B, Calle Tucumán 13, Santa Cruz de la Sierra, Bolivia- Establece las regulaciones para créditos hipotecarios y no hipotecarios destinados a la vivienda social.
- Establece las formas de seguimiento para los créditos de vivienda hipotecarios y los no hipotecarios debidamente garantizados.
- Establece los mecanismos de seguimiento del crédito y su utilización cuando se la otorga al beneficiario.
- Cuando existen garantías personales establece las regulaciones y los procedimientos de análisis de la capacidad de pago de estos garantes.
- Se establecen las definiciones de crédito hipotecario de vivienda y crédito de vivienda sin garantía pero debidamente garantizado.
- Y muchas otras cuestiones, en realidad más técnicas y de análisis y evaluación de los créditos de vivienda social, desde el punto de vista técnico y financiero.
- Y otras varias disposiciones que puedes ver en la misma circular.
4) La Circular 223/2014 de la ASFI
El principal objetivo de este decreto es agregar los anticréticos al crédito de vivienda social.
Los puntos claves de la Circular 223/2014 (enlace oficial) son:
- Incluye en el crédito de vivienda social al anticrético.
- Determina que los créditos de vivienda sin garantía hipotecaria incluirán al anticrético como opción del destino del préstamo.
- Indica otras regulaciones para los anticréticos obtenidos mediante el crédito de vivienda social.
- Y otras varias disposiciones que puedes ver en la misma circular.
5) La Ley No. 850
El principal objetivo de esta ley es normar las sanciones de los que incumplan las regulaciones del crédito de vivienda social.
Dado que muchas personas utilizaron este crédito para fines comerciales, algo que no va con el espíritu de la medida, se creó la Ley No. 850 (enlace oficial) de Pérdida de Beneficio, que revoca las viviendas que no fueron usadas para fines sociales.
La Ley de Pérdida de Beneficio se aplica a las personas que no respetaron el carácter social de su vivienda y realizaron transacciones con este, como venta, alquiler, puesta en anticrético, traspaso, o que abandonaron este. Y lo que hace es quitarles el inmueble devolverles parte de las cuotas ya pagaron hasta ese momento.
- Revoca el inmueble, si se comprueba que no se está usando para un fin social, si no comercial.
- Devuelve el monto pagado de crédito de vivienda social hasta ese momento, pero sólo el monto que se pagó a capital y no el que se pagó intereses de la deuda.
- Determina que la persona que no cumplió el contrato nunca más podrá acceder al crédito de vivienda social.
- Indica que si la persona realizó construcciones adicionales o cambios en el inmueble, estos no le serán devueltos y el estado se apropiará de ellos, en calidad de daños y perjuicios.
- Indica también que, desde el momento en que se determina que el bien inmueble no está cumpliendo una función social, el beneficiario del crédito tiene 15 días para demostrar lo contrario. Si no logra demostrar lo contrario, se le quitará el inmueble.
- Indica que es posible, como excepción, otorgar una autorización para la transferencia del bien inmueble a un tercero, pero esta excepción tiene que estar justificada y tiene que analizarse caso por caso.
- Indica por último, que la Ley de Pérdida del Beneficio se aplicará durante los próximos 10 años desde que se adquirió el préstamo y después la vivienda se podrá usar como se quiera, o como cualquier otra vivienda.
- Y otras varias disposiciones que puedes ver en la misma ley.
Para los beneficiarios que hayan logrado demostrar que la vivienda si está cumpliendo una función social, podrán acceder a la reprogramación de su deuda, y también podrán mantener las condiciones iniciales como con los intereses y años plazo, así como otros aspectos del contrato que acordaron en un principio con el banco.
Conclusiones:
Es importante comprender cuáles son las reglas del juego para poder acceder al crédito de vivienda social, entender cuál es el fin de estas normas, qué es lo que está permitido y que no, para no incurrir en errores que pueden ser catastróficos en las finanzas y la vida de las personas.
En este escrito intentamos explicarte a fondo todas las normas que rigen el crédito de vivienda de interés social. Si quieres saber cómo obtener tu crédito de vivienda social, te presentamos la siguiente guía completa y actualizada. Si quieres saber cuál es el mejor banco para adquirir tu crédito de vivienda social realizamos una revisión detallada de todos los bancos que la ofrecen.
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