Venta con Reserva de Propiedad en Bolivia: Requisitos, Precauciones, Guía Completa

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Las ventas con reserva de propiedad son a muy utilizadas para comprar lotes y terrenos en Bolivia, y además en algunas ocasiones departamentos, ya que permiten al comprador dar una pequeña suma de dinero al principio, sin recurrir a un crédito bancario, para reservar la compra del inmueble y pagar después cuotas mensuales, cada mes, durante unos años, para adquirirlo.

La venta con reserva de propiedad en Bolivia es una forma de comprar un inmueble, pero no al contado, sino mediante cuotas pagadas en plazos determinados. Se debe realizar mediante una escritura pública de reserva de propiedad. Su costo va de los $300 a los $1,300 y se realiza en 1 semana a 2 meses.

En esta guía sobre la venta con reserva de propiedad, llamada también compraventa con reserva de propiedad, veremos todos los detalles, características, precauciones, así como pasos, requisitos, costos y tiempos para llevar a cabo esta forma de compra de inmuebles, a menudo terrenos, en el país.

¿Qué es la venta con reserva de propiedad en Bolivia?

La venta con reserva de propiedad en Bolivia permite comprar un inmueble mediante cuotas o pagos futuros, pero a pesar de esto, se puede usar el inmueble antes de que se paguen todas las cuotas. Mientras no sé paguen todas ellas, el inmueble legalmente aún no pertenece al comprador.

La venta con reserva de propiedad es una forma de compraventa, la única diferencia es que en una compraventa normal el inmueble se adquiere totalmente el mismo momento en que se hace la compra, en cambio, en el otro caso se «reserva o asegura» la compra futura de la propiedad, siempre y cuando se paguen las costas y se cumpla con el contrato de reserva de propiedad.

Utilidad y usos de la venta con reserva de propiedad

La reserva propiedad se utiliza mucho en la compra y venta de lotes en urbanizaciones, pero también puede utilizarse en cualquier inmueble, por ejemplo, departamentos.

La principal utilidad y usos de la venta con reserva de propiedad son:

• Comprar lotes y terrenos a cuotas, con la opción de poder, ya desde inicio, utilizar estás propiedades.
• En muchos casos, para suplir a la hipoteca, ya que en la reserva de propiedad se paga al dueño en vez de al banco, con la ventaja de que si se deja de pagar, el dueño debe devolver las cuotas pagadas (C.C. Art. 585, Inc. 3).
• Para poder comprar otros tipos de inmuebles, como departamentos, en cuotas o mediante un pago inicial y algunos pagos futuros, y no tener que dar todo el dinero en ese mismo instante, o mediante un crédito del banco, para ya usar el inmueble.

Advertencia:

El contrato de «reserva de propiedad» no es lo mismo que el contrato de «promesa de compraventa».

Los contratos de promesa de compraventa o también llamados contratos de preventa, son muy peligrosos, a menudo son usados por embaucadores y estafadores para recibir adelantos de dinero sin después cumplir con la promesa de vender el inmueble. 

La promesa de venta no está estrictamente normada en el Código Civil boliviano como la reserva de propiedad. Además, en la promesa de venta no se transfiere la posesión del inmueble, así que no puedes usar este bien, cómo sucede en la reserva de propiedad (C.C. Art. 584 al 589).

Siempre que compres lote de terreno en una urbanización o propiedad similar, deberías firmar un contrato de reserva de propiedad, y no un contrato de promesa de venta.

La reserva de propiedad tiene las siguientes ventajas respecto a la promesa de venta:

• Es un contrato nominado (esto significa que está específicamente normado en el Código Civil, Art. 584 al 589, Art. 615).
• Permite la devolución de todas las cuotas sí ya no se las paga, aunque perdiendo el derecho a la venta (con el contrato de reserva de propiedad, deberían devolverte todo lo que pagaste hasta el momento en que desistes del inmueble).
• Permite que poseas el bien inmueble, lo que significa que puedes hacer uso del inmueble mientras aún pagas las cuotas, pero si desistes del inmueble, deberás devolver y resarcir todos los daños en éste, además de dar una compensación justa al vendedor.

Funcionamiento de la venta con reserva de propiedad en Bolivia

La compraventa con reserva de propiedad es un tipo de compraventa, pero que aplaza la adquisición del derecho propietario del inmueble hasta que se pague la última cuota. Antes de esto, se puede usar el inmueble, pero este aún no pertenece al comprador.

A continuación, veamos los aspectos más importantes, normativos y técnicos, de la venta con reserva de propiedad.

Características técnicas

Obligaciones del vendedor

Las obligaciones del vendedor son cumplir con la consolidación de la venta y con los términos del contrato una vez que se paga la última cuota pactada. En ese momento, de forma inmediata, el inmueble debe ser transferido, legalmente y con todos los registros necesarios, al comprador.

Obligaciones del comprador

Las obligaciones del comprador son mantener el inmueble tal cómo se lo ha entregado. Ante un posible impago de las cuotas o arrepentimiento de comprar el inmueble, éste debe ser devuelto en las mismas condiciones en las que se entregó al principio. 

Además el comprador debe cuidar el inmueble, y hacer todos los mantenimientos y reparaciones necesarias en este. Tampoco debería hacer cambios importantes en la propiedad antes de obtenerla totalmente, ya que de arrepentirse tendrá que revertir todos estos cambios y devolver al inmueble tal cómo se lo entregó.

De todas formas, si se ha hecho muchos cambios en el inmueble, digamos construido una habitación y muros, para recuperar lo invertido antes de dejar de pagar, es mejor transferirlo a otro posible comprador para que éste pague las cuotas restantes.

La reserva de propiedad permite que el vendedor reclamé una compensación

El contrato de reserva de propiedad implica que el vendedor, cuando el comprador se arrepiente de comprar el inmueble, debe devolver todas las cuotas que ha recibido. Pero también indica que el comprador «debe compensar de forma justa y equitativa» cualquier beneficio del uso que haya hecho del inmueble mientras lo ocupaba.

Por ejemplo, digamos que el comprador usó 2 años el inmueble, y qué de otra manera este inmueble se hubiera alquilado a $100 al mes. Entonces el comprador hizo un uso del inmueble sin pagar estos alquileres, por tanto, una compensación justa es que le devuelva al vendedor $2,400 de alquiler sí desiste de comprar el inmueble.

El Código Civil indica que el comprador tiene derecho a que se le devuelvan las cuotas, pero también que tiene la obligación de «compensar equitativamente» al vendedor por cualquier beneficio del uso de esta propiedad  (C.C. Art. 585, Inc. 3).

La reserva de propiedad permite que las cuotas se paguen como indemnización

La ley (C.C. Art. 585, Inc. 3) también permite que, sí se acuerda en el contrato reserva de propiedad, el vendedor se quede con parte de las cuotas para cubrir los posibles daños al inmueble, gastos de indemnización, entre otros. Si las cuotas son muy altas respecto a la indemnización, el juez puede decidir reducirlas en una demanda posterior.

El terreno si cambia de posesión en la reserva de propiedad

Una vez que se firma el contrato de venta con reserva de propiedad, el comprador ya puede hacer uso de este inmueble, se le entrega éste aunque aún no sea el dueño. 

El comprador, entonces, ya puede utilizar esta propiedad (aunque ante un impago de las cuotas, deberá devolverlo en las mismas condiciones y compensar al vendedor «equitativamente»).

Pero el comprador no es para nada dueño del inmueble, esto significa que no puede hipotecarlo, alquilarlo o venderlo, y sus hijos no pueden heredarlo, y en resumen, no puede hacer uso de los derechos de propiedad sobre este inmueble. 

Además, el comprador solo tiene el contrato de reserva de propiedad, pero no tiene ni el Testimonio de Propiedad, ni el Folio Real, ni otros documentos que un dueño tiene.

El terreno no cambia de dueño hasta pagar todas las cuotas

Solamente si paga todas las cuotas en los plazos acordados en el contrato de reserva de propiedad, el comprador puede entonces convertirse en dueño permanente del inmueble. Cuándo se paga la última cuota, el vendedor tiene la obligación, de forma inmediata, de transferir la propiedad del inmueble al comprador.

Transferir la propiedad del inmueble al comprador significa: 

• Qué se creará un Testimonio de Propiedad de compraventa entre el vendedor y el comprador.
• Qué en el Folio Real del inmueble, el titular de éste pasará del vendedor al comprador.
• Que todos los demás documentos como el Certificado Catastral, el plano aprobado y los impuestos pasarán a nombre del comprador.

Con todos estos documentos en regla y a nombre del comprador, el inmueble ya es total, legal y permanentemente suyo.

El contrato de venta con reserva de propiedad

También llamado contrato de compraventa con reserva de propiedad, es el contrato escrito y elevado a documento público mediante el cual se plasma la compraventa con reserva de propiedad. 

Este contrato tiene una característica particular, y es como cualquier otro contrato de compraventa, con la característica adicional de que «indica que el inmueble se pagará en cuotas» y que «la propiedad del inmueble pasará al comprador una vez se pague la última cuota»

Este contrato también indica cómo se debe resarcir los daños y perjuicios al inmueble durante el uso que le haya dado el comprador, esto puede realizarse con parte de las mismas cuotas pagadas.

Todo contrato de venta con reserva de propiedad debe:

1. Debe ser escrito. Los acuerdos de palabras son casi totalmente irrelevantes para la ley boliviana.
2. Este contrato escrito debe ser elevado a escritura pública en un notario de fe pública. Una escritura pública es la que tiene peso legal y es prueba suficiente del acuerdo de reserva de propiedad.

Sí solo se a) realiza un acuerdo de palabra, b) firma un contrato «privado» de reserva de propiedad, c) un contrato de promesa de venta o d) una minuta de reserva de propiedad «sin ser elevada a documento público», entonces, todos estos documentos son inválidos para la ley y casi no protegen al comprador en ningún caso. Mucho cuidado y precaución con esto!

Recuerda que todo contrato de reserva de propiedad que realices debe ser elevado a escritura pública en un notario de fe pública.

Normativa

La regulación central de la reserva de propiedad de Bolivia se encuentra en el Código Civil, del Art. 584 al 589, y el el Art. 615. 

Además, la normativa general de los contratos, y también la de los contratos de compraventa, se aplican a los contratos de compraventa con reserva de propiedad. Todas estas regulaciones de los contratos se encuentran en el Código Civil.

Pasos y requisitos para realizar una venta con reserva de propiedad en Bolivia

A continuación, te mostramos los pasos requisitos, costos y tiempos para llevar adelante una venta con reserva de propiedad en Bolivia. Recuerda siempre realizar todas las verificaciones de la empresa o persona con la que celebrarás este contrato primero. Puedes ver algunas recomendaciones de precaución en la sección siguiente.

Requisitos

Los requisitos para realizar una venta con reserva de propiedad son:

• Hacer todas las verificaciones preliminares. (En cuanto al lote o terreno, al vendedor, al costo del inmueble, etcétera, ver siguiente sección para más información)
• El carnet de identidad del comprador y del vendedor
• El monto inicial de pago para empezar con la reserva de propiedad.
• El poder de representación sí el trámite lo realizará un tercero.

Cómo puedes ver, los requisitos son realmente simples, es por eso que es tan sencillo comprar terrenos en otras ciudades y que muchas urbanizadoras se enfocan en vender de esta forma. A menudo, solo necesitas tu carnet de identidad y el dinero inicial para poder empezar con una reserva de propiedad.

Pasos

Los pasos para llevar adelante una venta con reserva de propiedad son:

1. Deberás realizar todas las verificaciones preliminares. Busca asistencia legal para que te asesore en este acuerdo si es posible. Sigue además las precauciones de la siguiente sección. Puedes ver también qué se debe tomar en cuenta al comprar cualquier inmueble, en nuestra guía dedicada a cómo comprar un inmueble en Bolivia. Debes, además, determinar muy bien el valor comercial del inmueble que vas a comprar, esto puedes lograrlo mediante un avalúo comercial, el cual cuesta de Bs.300 y Bs.700.
2. Evitar realizar otros contratos que no sean de reserva de propiedad. Evita tratar de obtener un inmueble mediante un contrato de promesa de venta, mediante un contrato de palabra (digamos solo un adelanto de dinero y ya), mediante un contrato privado o mediante una minuta que no se eleva a escritura pública. No debes comprar mediante ninguno de estos caminos. Si el vendedor se rehúsa a aceptar firmar una «escritura pública de venta con reserva de propiedad», algo muy mal anda con el inmueble y casi siempre es mejor evitar esa transacción.
3. Llegarás a un acuerdo sobre el número de pagos, plazo de estos, y además, sobre el posible resarcimiento de daños y perjuicios, indemnización y compensación equitativa, entre otros, con el vendedor. Estos puntos deberán estar plasmados en el contrato de compraventa con reserva de propiedad. Busca un abogado competente para que te asesore en esto. Recuerda que en caso de desistir del inmueble, siempre tendrás que compensar al vendedor de forma justa por el uso que hiciste del inmueble.
4. Deberás pedir a un abogado que realice una minuta de venta con reserva de propiedad. Está minuta es un contrato escrito, el cual el abogado realizará después de tener en cuenta todos los papeles del inmueble, así como los acuerdos a los que hayas llegado con el vendedor. El abogado siempre debe realizar verificaciones detalladas antes de redactar la minuta. Pide que se realicen siempre estás verificaciones de los papeles del inmueble, de los acuerdos y del vendedor.
5. Deberás llevar la minuta a un notario de fe pública. El notario de fe pública se encargará de elevar esta minuta a «escritura pública» para que tenga todo el respaldo de la ley. El notario realizará de nuevo todas las verificaciones de los documentos presentados, del inmueble, del comprador y del vendedor. Una vez vea que todo está en orden y que se haya entregado el dinero inicial de la reserva de propiedad, procederá a  elevar la minuta a escritura pública.
6. La reserva ha sido hecha y puedes usar el inmueble. La venta con reserva de su propiedad ha sido terminada y ahora debes cumplir con las cuotas y los términos mientras tanto puedes usar el inmueble, recordando los riesgos de no hacer demasiados cambios en este, y también, que ante un eventual arrepentimiento de comprarlo, debes devolverlo en el mismo estado y compensar justamente al vendedor por su uso.
7. En un eventual arrepentimiento de comprar el inmueble. Si te arrepientes de comprar el inmueble, o ya no puedes pagar las cuotas, tienes varios caminos a seguir:
   1. Puedes traspasar el inmueble a otro comprador. De lejos esta es la mejor opción, simplemente busca otra persona interesada en el inmueble y transfierele la reserva de propiedad para que él continúe pagando las cuotas y se quede con el inmueble. Este comprador deberá pagarte las cuotas que ya diste, y además, las adiciones o construcciones que realizaste y él entonces deberá continuar pagando las restantes para obtener el inmueble. Este camino te evitará posibles líos con el vendedor o la urbanizadora.
   2. Puedes ejecutar las cláusulas del contrato y pedir que se te devuelvan las cuotas después de haber compensado adecuadamente al vendedor por el uso del inmueble. También pagar por cualquier daño o perjuicio que se haya hecho en el inmueble. Si ya construiste en éste, o hiciste cambios importantes, habrá a menudo conflictos, y deberás negociar con el vendedor para ver si te devolverá el costo de estas construcciones, o si la cuotas ya pagadas cubrirán parte o la totalidad del uso justo que debes compensar al vendedor.
8. Se registra el inmueble a tu nombre después de pagar todas las cuotas. Una vez pagada la última cuota, de forma inmediata, el vendedor tiene que registrar el inmueble a tu nombre, este registro se debe hacer con:
   1. La creación de un Testimonio de Propiedad a tu nombre.
   2. La creación o actualización del Folio Real a tu nombre.
   3. La creación o actualización del Certificado Catastral a tu nombre.
   4. La creación o actualización del Plano Aprobado a tu nombre.
   5. Registro actualización de los impuestos del inmueble a tu nombre.
9. El inmueble es tuyo, una vez realizados estos cinco registros y obtenidos estos 5 documentos del anterior inciso, puedes tener la absoluta certeza de que el inmueble, a efectos legales, ya es tuyo.

Costos

Los costos para celebrar una venta con reserva de propiedad involucran los honorarios del abogado y del notario de fe pública, así como el pago inicial para empezar con el contrato venta de reserva de propiedad.

Estos costos detallados son:

• Los costos del abogado. Los abogados generalmente cobran entre Bs.200 y Bs.500 por sus servicios de asesoría en una venta con reserva de propiedad, incluyendo la escritura de la minuta de venta con reserva de propiedad.
• Los costos del notario de fe pública. El notario de fe pública cobrará entre Bs.250 a Bs.700 por elevar la «minuta de venta con reserva de propiedad» a «escritura pública de venta con reserva de propiedad» (protocolizar la minuta).
• Los costos del avalúo comercial. En todos los casos te recomendamos que realices un avalúo comercial para el terreno lote que vas a comprar. Un especialista en avalúos irá al terreno y determinará su valor de venta de forma bastante certera, con esto verás si no te están dando gato por liebre. Puedes contratar un avaluador comercial por cerca de Bs.500. Está medida te puede ahorrar mucho dinero por una mala compra.
• El pago inicial o 1ra cuota de la reserva de propiedad. El pago inicial que a menudo piden las inmobiliarias va desde los $100 hasta los $1,000. Algunas urbanizadoras pueden pedirte un pago de $100 o $200 sin firmar nada, «cómo adelanto», puedes dar estos pagos a palabra, pero que no pasen de $200, y después de ver el inmueble y realizar las verificaciones previas, siempre pide al vendedor la firma inmediata de la escritura pública con reserva de propiedad para adquirir el inmueble.

Los costos para realizar una venta con reserva de propiedad, incluyendo el pago de la primera cuota, en general están entre los $300 y los $1,300.

Tiempo

La compraventa con reserva de propiedad puede realizarse incluso en unas horas, ya que los pasos son bastante sencillos. Pero en general, después de hacer todas las verificaciones, visitar el inmueble, determinar su valor comercial, consultar con el abogado, con el notario y negociar con el vendedor o urbanizadora, tardarás de 1 semana a unos 2 meses en realizar este acuerdo y contrato.

Precauciones al realizar una venta con reserva de propiedad en Bolivia

Las ventas con reserva de propiedad en Bolivia se utilizan mucho cuando se compran lotes de urbanizadoras y desarrolladoras de inmuebles. Ejemplos de estas empresas y proyectos son: Terrasur, Miradores de Ananta, El Pahuichi, La Nueva Santa Cruz, etcétera.

Estás empresas generalmente convierten terrenos muy grandes, o tierras rurales, en urbanizaciones de muchos lotes, los cuales se venden posteriormente mediante ventas con reserva de propiedad.

Se deben tener las precauciones necesarias al comprar lotes y terrenos de este tipo de empresas, ya que algunas intentan estafar a los compradores, o incluso solo son un grupo de loteadores y empresas informales. A continuación, veamos algunas medidas para evitarlo.

1) Revisar la documentación del terreno madre y la empresa

Toda urbanizadora o desarrolladora que ya está vendiendo lotes o terrenos que aún no están totalmente saneados, debe al menos tener el Folio Real del terreno madre, en el cual se realizará la división de los lotes.

Asegúrate de revisar este Folio Real del terreno madre, el cual debe además estar actualizado, y no tener más de 15 días de haberse sacado de Derechos Reales.

2) Hacer un buen contrato de reserva de propiedad

Todo contrato de reserva de propiedad debe tener todas características que le den la máxima seguridad y peso legal posible:

1. Debe ser un contrato escrito.
2. Debe estar elevado a escritura pública.

Los contratos privados, de palabra o minutas no elevadas escritura pública, simplemente no tienen validez para la ley e implican un riesgo muy alto de que pierdas tu dinero y pases por complicadas demandas legales. Siempre eleva el contrato de venta con reserva de propiedad a escritura pública!

La urbanizadora que solo te ofrece un contrato de promesa de venta, un contrato privado, un contrato de palabra, o no quiere firmar una escritura pública de venta con reserva de propiedad, no es confiable y no deberías comprar de esta empresa.

3) A veces se vende el inmueble casi al mismo precio

Las urbanizadoras y desarrolladoras de lotes y urbanizaciones son negocios y deben vender sus propiedades al máximo precio posible, para sacar la máxima rentabilidad. 

Algunas de estas empresas venden los lotes con «descuentos al contado» que en realidad son los precios actuales de los inmuebles, y haciendo números, te das cuenta de que pagando en cuotas el lote de terreno, al final pagarás lo mismo que si lo hubieras comprado de aquí a 5 o 10 años.

Por tanto, es probable que casi no ganes nada comprando ese terreno ahora que dentro de 5 o 10 años después.

El anterior es solo un ejemplo de las muchas formas en las que el precio del terreno o inmueble que vas a adquirir mediante reserva de propiedad puede no ser el adecuado. Para evitar esto, siempre debes determinar el valor comercial del inmueble antes de adquirirlo, mediante un experto, llamado también valuador comercial.

Un valuador comercial te cobrará entre Bs.300 a Bs.700, e irá físicamente al terreno, y determinará su valor de forma técnica. Este costo (~$70) es bastante adecuado si lo comparas con el valor del terreno que terminarías pagando, que a menudo va desde los $3,000 a los $20,000. Procura además (sin suplantar al valuador) aproximar el valor del terreno por tu cuenta.

Tenemos una guía dedicada a los avalúos comerciales en Bolivia, con todos los detalles de esta forma de determinar el precio de venta de un inmueble, incluyendo dónde puedes encontrar a los mejores valuadores del país, en el siguiente enlace: El avalúo comercial en Bolivia todos los detalles.

4) Comprar de urbanizadoras y constructoras conocidas 

Se debe comprobar también que esta empresa ya haya realizado muchos proyectos de urbanización en el pasado. Además, que la empresa está legalmente constituida y registrada en el Registro de Comercio, en la alcaldía y en Impuestos Nacionales, y mejor aún si está en alguna cámara de construcción.

5) Seguir los mismos cuidados que para cualquier compraventa

En general, al comprar un lote de empresas, incluyendo urbanizadoras y desarrolladoras de proyectos inmobiliarios, se debe seguir los mismos pasos y precauciones que para comprar cualquier inmueble como una casa, un departamento o un terreno.

Esas precauciones implican varias verificaciones. Tenemos una guía dedicada, las principales precauciones, así como los pasos y requisitos que se deben tomar en cuenta al comprar cualquier inmueble en el país: Pasos y precauciones al comprar un inmueble en Bolivia.

Conclusiones

En esta guía detallada sobre la venta con reserva de propiedad, pudiste ver que esta es una figura jurídica que posibilita que un comprador adquiera un inmueble, y también lo usé, a pesar de no pagar su precio al contado, sino más bien comprometerse a pagar lo en cuotas, con la seguridad de que pagando la última, lo adquirirá del vendedor.

Conociste también, que esta forma de compraventa es muy utilizada por urbanizadoras que venden terrenos y lotes en masa, ya que de cierta forma, suplanta a un crédito hipotecario. Además, que la obligación del comprador es pagar todas las cuotas, sino pierde el inmueble, aunque las cuotas pagadas le deben ser devueltas, la obligación del vendedor es transferir la propiedad del inmueble, de forma inmediata, después de la última cuota pagada.

Supiste además que, para realizar una reserva de propiedad correcta, se debe elevar una minuta de venta con reserva de propiedad a escritura pública en todos los casos, y no se debe, en cambio, realizar un contrato de promesa de venta, qué no es lo mismo que reserva de propiedad, tampoco se debe dar dinero a palabra o realizar contratos privados para adquirir un terreno.

Viste además los pasos y requisitos para realizar una reserva de propiedad, y que éstos son bastante simples, pero en ningún caso se debe dejar de lado el avalúo comercial, ni las verificaciones previas, para evitar posibles estafas al adquirir un terreno. Finalmente, que debes asesorarte con 1 o varios abogados, además del notario, para llevar adelante esta transacción inmobiliaria.

Esperamos que esta información te haya servido, y si quieres saber cómo determinar si el lote o terreno que vas a adquirir es una buena o mala compra, puedes ver nuestra nota dedicada a las inversiones inmobiliarias en Bolivia, dónde te mostramos algunas formas de determinar sí vale o no la pena comprar un inmueble: Como invertir en bienes raíces en Bolivia, guía completa.

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