Las Hipotecas en Bolivia: Funcionamiento | Pasos | Requisitos | Guía Completa

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Las hipotecas son uno de los instrumentos financieros y legales más utilizados en Bolivia para conseguir un préstamo, ya sea de un banco o entre personas particulares. Cuándo se realizan con un banco, son bastantes seguras, pero si se realizan entre particulares, se debe tener cuidado y saber lo que se hace. Son además, la principal forma de adquirir inmuebles en el país.

La hipoteca en Bolivia es una forma de garantizar el pago de la deuda que alguien adquiere con el banco o con otra persona. La hipoteca compromete un bien, si no se paga la deuda, este bien se vende o remata para cubrirla. Realizar una hipoteca en el país cuesta ~Bs.2,500 y tarda de 1 a 4 meses.

A continuación, veremos de forma muy detallada todo lo relacionado a las hipotecas en el país, su funcionamiento, normativa, características, riesgos, ventajas y desventajas. Además, te mostraremos las condiciones, requisitos, pasos, costos y tiempos de realizar una hipoteca en Bolivia.

¿Qué es una hipoteca en Bolivia?

La hipoteca en Bolivia es un instrumento por el cual, se garantiza el pago de una deuda «comprometiendo» un bien, ya sea inmueble o mueble, qué se rematará o venderá en caso de que la deuda no se pague. 

Las hipotecas son muy comunes y son casi en su totalidad iniciadas y utilizadas por los bancos (aunque también se realizan entre particulares) para otorgar créditos de vivienda o créditos de diversa índole. Estás instituciones se aseguran de que se les devolverá el dinero mediante hipotecas.

La hipoteca tiene una ventaja sobre otros tipos de garantía y es que se puede comprometer inmuebles de muy alto valor como casas, autos o empresas, pero a pesar de que son garantías, se pueden seguir utilizando mientras se paga la deuda.

¿Cómo funcionan las hipotecas en Bolivia?

Tipos de hipoteca

El marco normativo de Bolivia permite y contempla varios tipos de hipotecas:

• Hipotecas voluntarias. Son las que se realizan entre partes, por voluntad de las partes, por ejemplo 2 personas qué acuerdan una hipoteca a causa de un préstamo entre ellas. Ambas de forma voluntaria aceptan la hipoteca.
• Hipotecas judiciales. Son las que las ordena un juez, en un fallo judicial, para pagar deudas o resarcir daños y perjuicios en una demanda judicial específica, entre otras razones parecidas.
• Hipotecas legales. Son las que están enmarcadas en la ley boliviana, ya de forma previa, y se aplican a muchas situaciones comunes. Por ejemplo, cuando los funcionarios públicos están obligados por ley a hipotecar sus bienes personales para garantizar pérdidas que puedan provocar en bienes del estado. O también, cuando arquitectos y albañiles no reciben sus sueldos, la ley les permite hipotecar el bien dónde han trabajado para conseguir su sueldo (Art. 1368 C.C.).
• Hipotecas suplementarias. Esta es una figura legal específica en el Código Civil boliviano, que indica que en muchos casos cuando un deudor no puede pagar una deuda con sus bienes muebles, el acreedor automáticamente puede hipotecar sus bienes inmuebles, está hipoteca es una garantía suplementaria a la deuda.
• Hipotecas inversas. Las hipotecas inversas transfieren la propiedad de un bien al banco para que éste le pague al dueño una renta vitalicia hasta que fallezca o hasta que cancele esta hipoteca inversa. La hipoteca inversa no existe en Bolivia, hablamos del tema más adelante.

Características de las hipotecas en Bolivia 

La hipoteca es una garantía en contra de una deuda

Las hipotecas no se hacen porque sí, tienen una razón de ser, y esta es que son un tipo de garantía para una deuda. Si una persona se presta, debe garantizar que de alguna forma pagará la deuda. La hipoteca cumple esta función, garantizando que si no se paga la deuda, el inmueble hipotecado se venderá o se obtendrá como pago de la deuda.

El contrato de la hipoteca es un contrato solemne

Todo contrato de hipoteca es formal y solemne. Eso significa que se deben cumplir unas condiciones legales muy específicas para celebrar un contrato de hipoteca. Estas condiciones son:

• La hipoteca siempre debe estar plasmada en un contrato escrito, sino no tiene ninguna validez.
• Además, este contrato de hipoteca siempre debe ser elevado a escritura pública, si no no tiene ninguna validez.
• Además, la hipoteca siempre debe ser inscrita en Derechos Reales, (o en Tránsito, o en el BDP, para otros bienes sujetos a registro), si no tiene ninguna validez.

Las hipoteca tiene prioridad sobre las deudas privadas

Sí existen muchas deudas sobre un inmueble y este está como garantía de todas ellas, las hipotecas y los anticréticos tienen prioridad sobre las deudas privadas.

Además, si existen varios anticréticos e hipotecas sobre un inmueble, los que se han registrado primero son los que se pagan primero con el remate del inmueble.

Por ejemplo, digamos que un bien de $100,000 tiene una hipoteca de $50,000, un anticrético de $40,000 y 1 deuda privada (por contrato privado de deuda) de $30,000. El anticrético se instituyó primero qué la hipoteca. Entonces, el dueño ya no puede pagar y se remata el inmueble, pero solo se recibe $60,000 del remate.

En este caso, en anticrético tiene prioridad sobre la hipoteca porque se instituyó antes. Se salda entonces todo el anticrético y quedan $20,000. Con este restante se salda parte de la hipoteca, siendo no posible pagar toda la hipoteca, al menos con este bien. La deuda privada no recibe nada, ya que tiene menos prioridad que la hipoteca.

La hipoteca es uno de varios tipos de garantía

La hipoteca es un tipo de garantía, pero es uno de los más sólidos, es por eso que los bancos la usan tanto. Es un tipo de garantía muy bien normado en la ley boliviana qué requiere un contrato solemne para llevarse a cabo, además que permite colocar como garantía un bien de mucho valor del deudor.

Pero también existen otros tipos de garantías para una deuda, todos estos son:

• El anticrético. (casi igual de sólida que la hipoteca, pero no permite pagos mensuales con intereses, aunque sí gozar del bien en garantía)
• La hipoteca (permite ser garantía de deudas con pagos mensuales con intereses, y además, permite al deudor seguir usando el bien).
• La garantía quirografaria (es el préstamo a sola firma, en el cual solo se confía en un contrato escrito y en que la persona, con su compromiso firmado, pagará la deuda).
• La garantía personal (se pone como garante de la deuda a otra persona solvente, quien en caso de incumplimiento, pasé a pagar la deuda).
• La garantía prendaria (se deja bienes no sujetos a registro como garantía, por ejemplo, joyas, electrodomésticos y similares, el prestamista se queda en custodia de la prenda).
• La garantía informal (la deuda que se acuerda de palabra, es la menos recomendada, ya que ¿cómo, en caso de incumplimiento, se podría cobrar la deuda?).

Las hipotecas son muy utilizadas por los bancos para otorgar créditos hipotecarios, pero entre particulares no es recomendable para cualquiera por su relativa complejidad.

En caso de que quieras obtener dinero por tu inmueble, te recomendamos que antes trates de darlo en anticrético, es mucho más seguro, y además, no pagarás cuotas mensuales. Tenemos una guía dedicada al anticrético y todos sus detalles: El anticrético en Bolivia, pasos, requisitos y precauciones.

Las hipotecas se crean, se modifican, se ejecutan y se extinguen

Las hipotecas tienen un ciclo, desde que se adquiere la deuda hasta que se paga la deuda, este ciclo es el siguiente:

• Se crea una hipoteca para respaldar un préstamo un crédito (de lo que se habla más en esta guía). Está creación se respalda con la inscripción de esta hipoteca en Derechos Reales.
• Se modifica la hipoteca. Las hipotecas pueden reducirse, o también refinanciar, este cambio también debe hacerse constar en Derechos Reales.
• Se ejecuta la hipoteca. En los casos en los que el deudor ya no paga la deuda, se ejecuta el derecho de esta hipoteca, y mediante un proceso de remate, se recupera el préstamo.
• Se extingue la hipoteca. Después de pagado el préstamo o por un nuevo acuerdo entre las partes. Está extinción se respalda con la cancelación del registro de esta hipoteca en Derechos Reales.

Bienes que pueden ser hipotecados 

Todo bien que pueda ser «registrado en alguna entidad oficial» del Estado puede también ser hipotecado, esto incluye todos los bienes inmuebles y varios bienes muebles sujetos a registro:

• Cualquier bien inmueble, casas, departamentos, terrenos, oficinas, y cualquier otro inmueble, dichos bienes se registran en Derechos Reales.
• Cualquier tipo de vehículo, autos, buses, camiones, y cualquier otro tipo de vehículo. Estos bienes muebles se registran en tránsito.
• Maquinaria pesada y factores productivos, tractores, maquinaria agrícola, herramientas de producción, incluso granjas y ganado. Estos bienes se registran en el BDP (Banco de Desarrollo Productivo).
• Cualquier tipo de aeronave o embarcación, estos vehículos especiales también pueden ser sujetos a hipoteca. 
• Acciones y títulos valores, además se puede hipotecar las acciones del mercado de valores que se tengan sobre empresas bolivianas.
• Empresas y compañías, el Art. 900 del Código de Comercio también permite hipotecar la «empresa mercantil», que en realidad son las empresas comunes y comerciales que desarrollan sus actividades creando bienes y servicios.
• El usufructo sobre distintos bienes. La ley boliviana permite también hipotecar el derecho de usufructo sobre distintos bienes muebles o inmuebles.
• El derecho a construir y el derecho de superficie. Además, se puede hipotecar el derecho que se tenga sobre una superficie o el derecho a construir sobre ésta (estos dos derechos a menudo son entregados por el dueño de un terreno a un tercero mediante contrato). El Art. 1377 del C.C. indica que se puede también hipotecar un inmueble en construcción o un proyecto de construcción, siempre que se tenga el derecho a construir sobre este terreno.

Normativa de las hipotecas

En el Código Civil, del Art. 1,360 al 1,397, está la regulación central de las hipotecas en Bolivia, y además, muchos otros artículos qué norman las hipotecas en el país están también esparcidos a lo largo de este código.

En el Código de Comercio, del Art. 898 al 901, dónde se norma las hipotecas a bienes muebles no sujetos a registro.

En el Código de Procedimiento Civil, del Art. 404 al 428, dónde se regula todo lo relacionado a los remates y procesos de ejecución hipotecaria, cuando el deudor no paga la deuda y no cumple con el contrato de la hipoteca.

La hipoteca inversa en Bolivia

La hipoteca inversa es común en otros países, y permite a las personas mayores o discapacitadas recibir pagos mensuales del banco, una vez que han dado en garantía su casa o bien sujeto a registro a modo de pago anticipado al banco por todo el dinero que éste dará hasta que fallezca, o hasta que decida terminar con la hipoteca inversa.

Se le llama hipoteca inversa porque es el banco quién paga cuotas mensuales al dueño, y no al revés. El banco se vuelve dueño del inmueble, pero se compromete a pagar cada mes o cada cierto tiempo a la persona montos de dinero hasta que fallezca o hasta que decida terminar con la hipoteca inversa. Esto permite, principalmente a personas mayores, tener un sustento de vida y unos ingresos estables cada mes.

La hipoteca inversa no existe en Bolivia. No existe ninguna figura o marco legal boliviano que respalde, o siquiera mencione, la hipoteca inversa. Este producto financiero no está normado y no se ofrece en ningún banco en Bolivia.

Lo que sucede cuando el deudor no paga

Cuándo el deudor que garantiza una deuda con una hipoteca no paga está deuda, los siguientes eventos ocurren:

1. Generalmente se da un plazo extra excepcional para continuar pagando las cuotas o montos de la deuda. Este monto suele ser de un mes o algo más, pero conlleva multas o intereses más altos.
2. Además, se notifica varias veces al deudor para que cumpla con la deuda. Esto es muy utilizado por los bancos, que notifican unos días antes del vencimiento de la cuota y también cuándo existe mora de 1 o 2 meses, alertando que si no se paga pronto, se iniciará un proceso judicial de remate.
3. Si aún así el deudor no paga las cuotas de la deuda, entonces el banco o el acreedor inicia, mediante demanda judicial, el proceso de remate.
4. Este proceso de remate puede durar en promedio 1 mes desde que se inicia la demanda de remate hasta que es la primera audiencia del remate.
5. Si el dueño paga las cuotas faltantes, o el dinero moroso determinado en el contrato del préstamo antes de la audiencia de remate, aún tiene la posibilidad de revertir la situación.
6. Si el dueño en cambio no paga lo que adeuda de acuerdo al contrato del préstamo, el proceso de remate continúa hasta la 1ra audiencia de remate, dónde se subasta el bien de forma pública al 100% de su precio de valuación.
7. Si el bien no se logra rematar en la 1ra audiencia de remate, entonces se programa una 2da audiencia de remate unos días o semanas después, dónde se ofrece el inmueble al 80% de su precio de valuación.
8. Si el bien no se remata en la 2da audiencia de remate, entonces el banco, o el prestamista particular, puede adjudicarse (quedarse) con el bien, o también, se pueden continuar con más audiencias de remate.
9. Con el dinero obtenido del remate se salta toda la deuda que la hipoteca estaba garantizando, si queda algún resto de dinero, después de pagar otras deudas, anticreticos o gravámenes que existieran sobre el inmueble, y también, todos los gastos del juicio y los daños de perjuicios hechos al banco o al prestamista, se entrega este restante al deudor que incumplió con la deuda.

Los bancos en general esperan 2 o 3 cuotas no pagadas antes de iniciar un proceso de remate del bien hipotecado y así recuperar el dinero prestado (los particulares tampoco esperan demasiado). Una vez iniciado este proceso de remate, dentro de 1 a 2 meses el inmueble ya estará totalmente rematado, y ya se habrá repartido el dinero del remate como se indica más arriba.

Pasos y requisitos para hipotecar un inmueble

Precauciones preliminares

Antes de iniciar una hipoteca, tanto bancos como personas particulares que saben lo que hacen, inician en los siguientes procesos de revisión y precauciones:

• Se aseguran de que el deudor podrá pagar la hipoteca y la cuota mensual.
• Se aseguran de que el inmueble tiene todos los papeles saneados.
• Se aseguran de que el dueño es quien dice ser.
• Se aseguran de que el dueño es efectivamente dueño del inmueble.
• Se aseguran de que el inmueble no tiene otros gravámenes o anticréticos, y que si los tiene, aún dejan espacio para una hipoteca.
• Se aseguran de que el inmueble no tiene conflictos legales pendientes o está en demandas judiciales.
• Se aseguran de qué no existen otros dueños ocultos del inmueble. (copropietarios) que si existen ya saben y están dispuestos a aceptar la hipoteca, y además, que el que presta está dispuesto a aceptar que el inmueble pertenece a varias personas.
• Se aseguran de que el inmueble no está en un proceso inconcluso de herencia.
• Se aseguran de que el inmueble vale lo que realmente parece valer.
• Se aseguran de saber si el inmueble pertenece ya sea a una sola persona o a un matrimonio.
• Se aseguran de que el inmueble está apropiadamente inscrito en la alcaldía a la que pertenece.

Requisitos

Los requisitos mostrados aquí son generales y están enfocados tanto a comprobar que el deudor pueda pagar la deuda y a que el bien a hipotecar no tenga ningún problema y no sea una estafa, estos son:

• Demostrar una fuente de ingresos (lo pide siempre el banco, y también debería ser un requisito indispensable entre particulares, siempre).
  • Personas con trabajos o ingresos formales: contrato de trabajo, aporte a las AFPs, cuenta de banco donde se recibe el sueldo, pago del impuesto RC-IVA. A menudo se piden 1 o varios de estos documentos.
  • Personas con trabajos o ingresos informales: título de propiedad de la empresa, comprobante de propiedad de alguna maquinaria o factor de producción, pago de impuestos a las utilidades, contrato de servicios o de obra, títulos de propiedad de valores o acciones en la bolsa de valores, facturas de alquiler, comprobantes de cuentas de banco donde se reciben constantemente ingresos. A menudo se piden 1 o varios de estos documentos.
  • Recuerda que se pide todo esto para demostrar si la persona puede o no pagar la hipoteca.
• El Informe Rápido del inmueble.
• El Testimonio de Propiedad del inmueble.
• El Folio Real actualizado del inmueble.
• El Certificado Catastral del inmueble
• El Avalúo Comercial del inmueble.
• El Certificado Treintañal, o de Tradición o Decenal del inmueble (depende del requisito que pide el banco.
• Los Documentos Personales del dueño del inmueble.
• La Boleta de Impuestos del inmueble pagados al día.

Aunque estos requisitos en muchos casos son más flexibles entre particulares, siempre deberían pedirse todos, y hacer las revisiones apropiadas con uno o vários abogados y un notario competente. Es por algo que el banco pide estos requisitos, para asegurarse que el bien no es una estafa, y que no tiene problemas legales o deudas. 

Pasos

Una vez los bancos o particulares realizan las anteriores verificaciones, los pasos para hipotecar que siguen son:

1. Se realizan los acuerdos para la hipoteca. Cuándo es con el banco, generalmente se acude a una de estas instituciones, a ver cuáles son sus términos plazos y tasas de interés para los créditos que la persona quiere sacarse. Entre particulares también se acuerdan cuáles serán los pagos y en qué momento, las tasas de interés, etcétera.
2. El prestamista pedirá todos los requisitos necesarios. El banco o el prestamista pedirá entonces muchos documentos para hacer varios tipos de verificaciones. Estos documentos serán: el Título de Propiedad del bien, el Folio Real el Informe Rápido los documentos personales del dueño, el Certificado Catastral, el comprobante de pagos de impuestos, el comprobante de ingresos del dueño (existen muchos comprobantes para asegurar la solvencia del futuro deudor, entre contratos de trabajo, aportes a las AFPs, pagos de sueldos en cuentas bancarias, propiedad de maquinaria y recursos de producción, dependiendo de cómo recibe sus ingresos el futuro deudor), el certificado de tradición, el avalúo comercial del bien, entre otros requisitos y documentos.
3. El prestamista realizará las verificaciones necesarias. Ya con los requisitos y documentos en su poder, el banco o el prestamista, realizará muchas verificaciones técnicas y muy detalladas (puedes ver muchas de esas verificaciones en una sección anterior), con la ayuda de expertos, incluyendo abogados, avaluadores, expertos en finanzas, evaluadores de riesgo crediticio, entre otros, acerca de la solvencia del futuro deudor, de los papeles del inmueble, del valor del inmueble, de la inexistencia de posibles perjuicios o incluso estafas qué ocultan el inmueble o el dueño, entre otros.
4. El prestamista decidirá sí acepta o no el bien como garantía hipotecaria, el banco o el prestamista particular, después de realizar todas estas verificaciones, decidirá sí aprueba o no prestarle al futuro deudor, recibiendo a cambio la garantía hipotecaria del bien en cuestión.
5. Se realizarán los trámites de creación de la hipoteca. Si se aprueba el préstamo, el prestamista particular o el banco, procederá entonces, junto con el futuro deudor, a realizar los trámites de constitución o creación de la hipoteca. Estos serán los siguientes:
   1. Se irá a un abogado competente donde se creará una minuta de préstamo con garantía hipotecaria.
   2. El abogado comprobará una vez más todos los documentos necesarios, tanto del inmueble como del prestamista y del prestatario, para ver que todo esté en orden y no haya riesgos o estafas ocultas.
   3. El abogado entonces creará está minuta y se la entregará a los interesados para que vayan a un notario de fe pública.
   4. El notario de fe pública, después de otra vez verificar todos los documentos del bien del prestamista y del prestatario y que todo esté en regla, procederá a crear una escritura pública a partir de la minuta que creó el abogado.
   5. El notario de fe pública entonces creará unos testimonios del préstamo con garantía hipotecaria (estos testimonios son copias legalizadas de la escritura pública original) se los entregará a los interesados (al banco o al prestamista, y también, al prestatario), y se quedará con la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria.
   6. Antes de crear la escritura pública el notario comprobará que el prestamista ha entregado el dinero prestado al prestatario, hecha esta comprobación, entonces, creará la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria. Con los bancos, este paso no es peligroso, ya que son entidades serias y reguladas, Pero entre particulares, el futuro deudor siempre debe asegurarse de  que el dinero se le ha prestado antes de firmar la escritura pública del préstamo con garantía hipotecaria.
6. En esta etapa, el préstamo ya ha sido otorgado, realizados todos los pasos anteriores y verificada tanto la garantía, como el préstamo, aún quedan algunos trámites por realizar.
7. Se grabará el bien con la hipoteca. Se escribirá la hipoteca como un gravamen en la autoridad de registro del bien que se ha hipotecado. Para bienes inmuebles, esta entidad de registro es Derechos Reales, para vehículos, es Tránsito, y existen otras entidades específicas para empresas, acciones, entre otros.
8. La hipoteca ya está creada, después de realizar todos estos pasos la hipoteca ha sido instituida o creada. Queda ahora cumplir con el contrato de la hipoteca y que el deudor pague las cuotas en los términos establecidos. Cuando el deudor incumple o entra en mora, entonces, podría ejecutarse un proceso de remate, del cual hablamos en una anterior sección.

En general todos estos pasos son llevados adelante por el banco del cual la persona se presta o realiza la hipoteca. Entre particulares, estos pasos deberían hacerse con la ayuda y asesoría de especialistas, y solo sí ambas partes saber muy bien lo que hacen.

Cuándo se obtiene un crédito hipotecario con un banco se debe elegir al que tenga las tasas más bajas de interés y los mejores servicios, entre otros aspectos. Tenemos una guía dedicada a como elegir al mejor banco para un crédito en Bolivia, dónde vemos todos esos detalles.

Costo de los trámites

Los costos del trámite de la hipoteca, en casi en todos los casos, serán pagados por la persona que saca la hipoteca en el banco (en casos particulares, puede haber un acuerdo entre partes para ver quién paga). 

Estos costos serán los siguientes:

• Obtención del Informe Rápido. Cerca de Bs.100.
• Obtención del Folio Real Actualizado. Cerca de Bs.150.
• Obtención de un certificado treintañal, de tradición o decenal (depende cual pida el banco, el particular). Cerca de Bs.100.
• Costo del Certificado Catastral. Cerca de Bs.400.
• Costo del avalúo comercial. Cerca de Bs.500.
• Costo del abogado. Cerca de Bs.200.
• Costo del notario de fe pública. Cerca de Bs.400.
• A veces: Corrección de datos en los papeles del inmueble. Alrededor de Bs.400.
• A veces: se debe pagar los impuestos rezagados del inmueble. Costo variable.

Los costos totales para una operación hipotecaria promedio en Bolivia con un banco son: Bs.2,500.

Si se realiza una hipoteca entre particulares, estos costos serán prácticamente los mismos, tal vez un poco más altos por el hecho de que se debe usar más de un abogado en muchos casos, pero en general serán parecidos. Entre particulares, estos costos estarán en alrededor de Bs.2,500.

Tiempo de tramitación

Los bancos comúnmente dicen que el crédito hipotecario estará listo en 15 a 30 días. Pero la realidad es que la mayoría de ellos tardará de 30 a 60 días, y algunos incluso hasta 120 días, para aprobar el crédito y otorgar el dinero.

Cuando la hipoteca es entre personas particulares, el trámite puede hacerse más rápido, dependiendo de la experiencia, el conocimiento y la pericia de ambas partes, tardando hasta incluso solo 1 o 2 semanas. 

Debes saber muy bien lo que haces antes de iniciar o aceptar una hipoteca entre particulares, el riesgo de estafa es muy alto. Las hipotecas en el país casi siempre sólo se hacen con los bancos. Lo más recomendable es que en su lugar inicies un anticrético para tu inmueble.

Otros detalles acerca de la hipoteca de un inmueble

¿Se puede hipotecar una casa en anticrético?

Si es posible hipotecar una casa en anticrético, siempre que el anticrético y cualquier otro gravamen existente sobre el inmueble dejen espacio para la hipoteca. 

Por ejemplo, una casa de $200,000 tiene un anticrético de $25,000 y un gravamen de $15,000, en total $40,000. Esto representa el 20% del valor del inmueble, y los bancos generalmente aceptan hipotecas hasta el 50% del valor del inmueble (además, este porcentaje es un límite recomendado). 

Entonces, aún se puede hipotecar otro 30% del valor del inmueble. Por lo que en este ejemplo, se podría conseguir una hipoteca por valor de $60,000 más.

¿Se puede hipotecar una casa que ya tiene un gravamen?

En realidad un anticrético es un tipo de gravamen. En la mayoría de los gravámenes se puede seguir hipotecando el inmueble. La clave está en que el gravamen no sea muy grande y no ocupe un porcentaje muy alto del valor del inmueble, como en el ejemplo de del anticrético en la sección anterior.

¿Se puede comprar una casa hipotecada?

Sí, es totalmente legal y posible comprar una casa hipotecada o cualquier otro inmueble hipotecado. El comprador, en realidad, compra el inmueble y la hipoteca. Con lo que el vendedor recibe el restante (valor total del inmueble menos el valor de la hipoteca). La ley dice que cuándo se compra un inmueble, se adquiere tanto su propiedad como sus deudas.

Por ejemplo, si una casa de $200,000 tiene una hipoteca de $80,000, de la cual $10,000 de capital ya han sido pagados, entonces solo queda de deuda $70,000. El dueño entonces decide vender el inmueble, la transacción debería ser la siguiente: el dueño recibe $130,000 por la venta ($200,000 de valor – $70,000 de hipoteca restante). 

En este ejemplo, el vendedor recibe lo que realmente valía el inmueble (valor – deuda) y continuará pagando él mismo lo que resta de la hipoteca.

¿Se puede obtener una segunda hipoteca para el inmueble?

Sí siempre es posible hipotecar, incluso un número ilimitado de veces, un bien inmueble o mueble sujeto registro. La única condición es que el inmueble aún tenga espacio de valor para la hipoteca adicional.

Este «espacio de valor» significa que si el bien hipotecado se vende o remata por no haber pagado la deuda, aún pueda solventar la deuda con el dinero de la venta. Un inmueble puede tener 10 o incluso 20 hipotecas, siempre y cuando la suma de todas ellas no pase el 50% o 60% del valor total del inmueble.

Pongamos un ejemplo, digamos que un inmueble vale $200,000 y que además tiene 8 hipotecas, 4 de estas son por $10,000 y 4 de las otras por $15,000. Todas estas hipotecas entonces suman $100,000, esto equivale al 50% del valor del inmueble, por tanto, si se vende el bien, éste podría pagar todas las hipotecas existentes.

Pero en el ejemplo anterior, colocar una hipoteca más en el inmueble es muy difícil, ya que la regla generalmente es que no se hipoteque más del 50% del valor del inmueble. Tal vez se podría colocar una hipoteca de $10,000 más, pero no más de ésto. Los bancos tampoco aceptarían otra hipoteca más sobre este inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca y una anotación preventiva?

La hipoteca es una garantía de una deuda, en cambio, la anotación preventiva es una restricción de uso del inmueble.

De forma más detallada, la hipoteca es un derecho ya cierto y permanente sobre un bien (derecho seguro poseer a parte del valor del bien como garantía). En cambio, la anotación preventiva es un derecho incierto y temporal (derecho a reclamar el inmueble si se pagan todas las cuotas, derecho a reclamar el inmueble si se gana la demanda).

La anotación preventiva no se usa como garantía de deuda. Una anotación preventiva simplemente indica alguna restricción o derecho sobre el inmueble, por ejemplo:

• Que dentro de poco el bien podría pertenecer a otra persona.
• Qué el bien se encuentra en un proceso judicial.
• Que no se podrá o alquilar o vender o dar en anticrético el bien.
• Que pronto podría existir un embargo o remate del bien en cuestión.

Cómo puedes ver, en ningún caso la anotación preventiva indica qué el bien se utilizará como garantía para pagar una deuda. Esto es justamente lo que indica en cambio la hipoteca y está diseñada específicamente como una figura legal para dar garantía a una deuda que no se paga.

Tenemos una guía dedicada sobre la anotación preventiva con todos los detalles de esta figura jurídica, además de los pasos y requisitos para realizarla, en el siguiente enlace: La anotación preventiva en Bolivia, todos los detalles.

Precauciones al hipotecar un inmueble

Sí se hipoteca un inmueble de forma incorrecta, se puede perder muchísimo dinero, las hipotecas generalmente la realizan los bancos, y como tal vez ya sabes, ellos toman muchos pero muchos recaudos para evitar perder dinero en esa operación.

Estos recaudos consisten generalmente en hacer todas las comprobaciones de las que ya hablamos en una sección anterior, incluyendo ver si el deudor podrá pagar el inmueble, comprobando si la casa no es una una estafa o si el dueño es quién dice ser, sí el inmueble está en líos legales, etcétera.

Pero también, al hipotecar un inmueble hay que tener en cuenta ciertas reglas financieras y legales:

• En cualquier hipoteca que se realice, el valor de las hipotecas y gravámenes totales del inmueble no deben sobrepasar el 50% del valor de mercado de este.
• Toda hipoteca debe ser realizada mediante una minuta elevada a escritura pública e inscrita en Derechos Reales, o inscrita en la autoridad de registro pertinente.
• Se debe hacer todas las comprobaciones sobre el dueño del inmueble y cualquier posible estafa riesgo, como ya vimos en una sección anterior.
• Se deben consultar todos los documentos más importantes del inmueble y ver si todos los datos coinciden, así como si los datos del dueño, en todos estos documentos. Estos son el Testimonio de Propiedad del bien inmueble, el Folio Real, Certificado Catastral, el plano aprobado del inmueble, la boleta de pago de impuestos, el certificado histórico (de tradición, treintañal o decenal). Para bienes como vehículos y otros se debe igualmente revisar los documentos análogos y similares a estos, por ejemplo, comprobar si el auto no es robado en DIPROVE.
• Se deben contratar al menos 2 o 3 abogados distintos que verifiquen todos estos documentos por su cuenta y también que asesoren en la realización de la hipoteca, cada abogado cobrará alrededor de Bs.200.
• Se debe pedir en todos los casos al notario que haga una revisión profunda de los documentos antes de elevar la minuta de hipoteca a escritura pública.
• En algunos casos incluso es bueno pedir los antecedentes de ambos tanto el prestamista como el prestatario para comprobar si no tienen algún lío penal en curso o en el pasado, con el certificado de antecedentes penales.
• Además, siempre se debe asegurar que el deudor podrá pagar la deuda, y que si se remata el bien, éste podrá cubrir toda la deuda no pagada.

Como dijimos antes, para cada hipoteca que aprueban los bancos, siempre realizan todas esas verificaciones. Es bueno seguir estás mejores prácticas si se va a realizar una hipoteca como particular, con la misma meticulosidad y evaluación de los riesgos.

Conclusiones:

En esta guía detallada sobre las hipotecas en Bolivia, pudiste ver el funcionamiento general de esta figura jurídica, su uso y que puede ser realizado tanto por entidades y empresas como bancos, así como entre particulares. Aprendiste que la hipoteca garantiza el pago de una deuda, y que si no se paga ésta, el bien hipotecado se vende porque es garantía de la deuda.

Entendiste que lo principal para crear una hipoteca es demostrar que el deudor pueda pagar el inmueble y qué tanto el deudor como el inmueble no tengan problemas de saneamiento, otras hipotecas, o que no sean incluso estafadores. Para averiguar esto, viste que tanto bancos como particulares piden muchos documentos y requisitos.

Además, conociste los pasos y requisitos para crear una hipoteca en Bolivia, y que se debe hacer muchas averiguaciones, se debe involucrar abogados y notarios, y que además, el costo de realizar esta hipoteca, tanto para alguien que se presta del banco como para un particular, es de alrededor de Bs.2,500 y tardará de 1 a 4 meses.

Por último, supiste que si quieres constituir una hipoteca por tu cuenta, o entre particulares, debes saber muy bien lo que estás haciendo, y recibir la asesoría de varios abogados y del notario, entre financistas y otros especialistas.

Esperamos que esta información te haya servido, y si buscas obtener una hipoteca en un banco para sacar un préstamo, tenemos una revisión detallada de cómo realizar esta elección en Bolivia para obtener un crédito hipotecario, en el siguiente enlace: Los mejores bancos para un crédito de vivienda, todos los detalles.

CasasenBolivia.com información sobre inmuebles y casas en Bolivia.