La inversión en bienes raíces es un área de próspero desarrollo actualmente en el país, el mercado de los inmuebles en Bolivia siempre está en crecimiento y no existe tanta volatilidad en los precios de los inmuebles como en otros países. Si haces lo correcto, casi siempre obtendrás un buen retorno de tu inversión en bienes raíces en Bolivia.
Para invertir en bienes raíces en Bolivia se debe optimizar las variables más importantes que influyen en el retorno de la inversión realizada: 1) el descuento en la compra, 2) la apreciación a largo plazo, 3) el mejoramiento del inmueble, 4) el rendimiento de los alquileres y 5) el sobreprecio en la venta.
En esta guía, bastante extensa, encontrarás todos los detalles básicos para entender cómo funciona la inversión inmobiliaria en Bolivia, los métodos de inversión que más funcionan y otros muchísimos detalles. Te recomendamos que leas toda esta guía para tener una “noción básica, pero completa” de cómo invertir en bienes raíces en Bolivia.
Una vista general al mercado de bienes raíces en Bolivia
Bolivia es un país con un crecimiento demográfico bastante acelerado, la gente en este país nota que los inmuebles siempre se están apreciando y están ganando valor todo el tiempo. Esto no es coincidencia, y es a causa de que más bolivianos nacen y existen cada año, y también a causa de que muchos más bolivianos migran hacia las áreas urbanas todos los años, sin dejar de lado el crecimiento acelerado de la economía.
En Bolivia los inmuebles simplemente se aprecian todo el tiempo
El crecimiento demográfico es la principal variable de apreciación de los inmuebles y a causa de que más y más gente boliviana existe cada año, y más y más gente migra desde áreas rurales hacia áreas urbanas, los inmuebles simplemente se aprecian. Todo esto resulta que una casa que estaba hace 10 años en el borde de una ciudad ahora vale muchísimo más, ya que ahora se encuentra “bastante cerca del centro”.
En otros países de la región, y más que todo en países de otros continentes, el mercado inmobiliario fluctúa constantemente, dónde las casas pueden llegar a duplicarse en valor en unos años o a perder el 50% de su valor en otros.
Por ejemplo, en el mercado de Estados Unidos durante la recesión inmobiliaria del 2008 los inmuebles perdieron su valor en más de un 60% pero ahora están valiendo incluso un 200% más que hace tres años. En estos países la gente emigra de unas áreas a otras todo el tiempo y los mercados inmobiliarios fluctúan muchísimo en valor y son muy volátiles.
Fluctuaciones de ese tipo son bastante improbables en Bolivia, ya que simplemente la gente crece y crece en número, y mucho más en las ciudades principales del país, la migración de las áreas rurales es constante así como la tasa de natalidad qué no parece que vaya a disminuir en la próxima década.
El crecimiento de la economía también aprecia inmuebles
El crecimiento de la economía en Bolivia, acelerado durante la última década (cerca al 4% por año), genera una apreciación directa de los inmuebles de todo el país. Esto a causa de que la gente simplemente tiene más riqueza para comprar o alquilar inmuebles. Creemos que esta tendencia de crecimiento se mantendrá durante la próxima década en el país.
Si un país crece de forma constante, en el mismo porcentaje crece el precio de los inmuebles en promedio (aunque a este crecimiento hay que añadirle el crecimiento demográfico). El principal factor del boom inmobiliario en Bolivia de la década del 2010 fue el crecimiento sostenido de cerca al 4% durante toda esa década.
Los países tercermundistas actualmente tienden a crecer a tasas mucho más aceleradas que los países desarrollados. Nosotros esperamos que Bolivia siga creciendo en torno al 4% en la década del 2020, con lo cual los inmuebles, otra vez, potenciarán más su apreciación en el futuro.
De acuerdo a lo anterior, estimamos con bastante seguridad que de aquí a 10 años en adelante, a menos que suceda algo muy inesperado, los inmuebles solamente aumentarán y aumentarán en valor en las principales ciudades del país.
Una catástrofe muy improbable podría cambiarlo todo
Esta variable muy inesperada, podría ser algún cambio político y/o económico importante, por ejemplo, que nos volvamos un país parecido a Venezuela, algo bastante improbable que suceda, o también, qué exista una recesión económica catastrófica en el país que provoque una recesión en el mercado inmobiliario, algo también bastante improbable.
Algunas áreas en Bolivia se aprecian mucho más que otras
No es lo mismo comprar un inmueble en el centro de la ciudad de La Paz que comprarlo en áreas en crecimiento de ciudades como El Alto o en áreas semiurbanas de la ciudad de Santa Cruz. Algunos lugares de algunas ciudades se aprecian a más velocidad que otras.
Las principales áreas que hemos identificado que crecen a más velocidad en Bolivia son justamente las áreas semiurbanas de la ciudad de El Alto y las áreas semiurbanas de la ciudad de Santa Cruz. Esta situación ocurre por 2 fenómenos: Toda la gente del área rural altiplánica del lado oeste de Bolivia está migrando hacia la ciudad de El Alto y mucha gente desde toda Bolivia está migrando hacia la ciudad de Santa Cruz.
Contrariamente a lo que se cree, ciudades como Trinidad y Cobija sí experimentan un crecimiento importante pero no tan acelerado como Santa Cruz de la Sierra y El Alto aunque esto en el futuro podría cambiar.
Las variables más importantes al invertir en bienes raíces en Bolivia
De acuerdo al análisis de la anterior sección, Bolivia se convierte en un mercado único en el cual variables que no son tan importantes en otros países si son críticos en este país.
A continuación vamos a ver las que, a nuestro parecer, son las 5 más importantes variables a la hora de invertir en el mercado boliviano:
- El porcentaje de descuento en la compra.
- El potencial de mejoramiento del inmueble.
- La tasa de apreciación del inmueble a 5 años.
- El rendimiento potencial de los alquileres.
- El porcentaje de sobreprecio en la venta.
1) El porcentaje de descuento en la compra
De acuerdo a nuestro simulador de inversión al final de esta nota, y de acuerdo a las condiciones del mercado boliviano, creemos que esta es la variable más importante que debes tomar en cuenta a la hora de comprar un inmueble en Bolivia.
Mientras más descuento consigas en la compra de tu inmueble, más vas a ganar a lo largo de los años. Te recomendamos que obtengas un descuento en torno al 20% para inmuebles con construcciones y en torno al 30% para terrenos.
Para conseguir este descuento, debes fijarte en las 2 variables más importantes que determinan el precio de los inmuebles en Bolivia.
a) El descuento por fluctuaciones en el mercado de inmuebles
Todos los mercados inmobiliarios tienen fluctuaciones qué no corresponden al valor real del inmueble. Por ejemplo, si un inmueble en condiciones normales cuesta $100,000, a causa de una recesión, podría llegar a costar $90,000 u $80,000, está bajada en el precio sería la misma para todos los inmuebles del mercado inmobiliario.
En otros casos también podrían ocurrir apreciaciones sin correspondencia con el valor real del inmueble, o incluso burbujas inmobiliarias, que podrían aumentar el precio de todos los inmuebles un 20% o más, haciendo que el inmueble del ejemplo llegué a valer más de $120,000.
Las condiciones de un mercado inmobiliario no se pueden ni controlar ni anticipar (en más del 95% de los casos), uno nunca sabe cuándo va a llegar una recesión inmobiliaria o una apreciación o burbuja inmobiliaria que no corresponde con el valor del bien inmueble, simplemente queda estar atentos y aprovechar estás oportunidades.
Recuerda siempre fijarte en las condiciones del mercado inmobiliario, para evitar comprar en medio de una apreciación incontrolada de los inmuebles, o incluso en una burbuja inmobiliaria, ya que si no realizas esta verificación, podrías comprar un inmueble a sobreprecio sin darte cuenta.
b) Descuento por la capacidad de negociación y búsqueda de ofertas
Esta otra variable sí se puede controlar hasta cierto punto, que es la capacidad de negociación para obtener descuentos en la compra de inmuebles. Está “capacidad de negociación” no se refiere solo a cómo se negocia con él vendedor, sino a todas las técnicas que un inversor tiene para obtener buenas compras inmobiliarias.
Por ejemplo, la “capacidad de búsqueda de ofertas”, ya que generalmente se encuentra una buena compra después de haber revisado 50-100 inmuebles en una área determinada, estas ofertas son muy esporádicas, y saber cómo buscar inmuebles y detectar ofertas es una de las habilidades más importantes que el inversor debe tener.
Además, tener la “habilidad de estimar cuál es la rentabilidad del inmueble a largo plazo” es también una habilidad crítica y difícil de dominar, nuestra calculadora al final de esta nota puede darte algunas luces de este análisis financiero.
Además, otras habilidades como:
- La forma de negociación con el vendedor.
- El uso de la compra al contado para conseguir descuentos.
- La compra en remates inmobiliarios.
- La compra en preventa o compra de proyectos.
- La inspección técnica del inmueble, para ver si tiene potencial en la refacción o ampliación, o si oculta algún defecto importante.
- Entre otras muchas habilidades.
Todas estas habilidades que un inversor en bienes raíces puede utilizar, son hasta cierto punto controlables y se pueden aprender y te ayudarán en último término a conseguir estos descuentos, en torno al 20%-30% en la compra de inmuebles.
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El uso de ambos descuentos para lograr uno combinado
De forma ideal, ambos descuentos deberían conjugarse para obtener ventaja de los 2 en conjunto. Aunque esto es bastante difícil de lograr.
Sí eres experto en el manejo de estas 2 variables, puedes conseguir digamos:
- Un 20% de descuento a causa de una recesión en el mercado inmobiliario.
- Otro 20% a causa de una buena negociación con el vendedor.
- En total un descuento combinado del 40%.
Lograr conjugar una recesión inmobiliaria con un descuento en la compra es bastante complicado. Las recesiones inmobiliarias se dan cada 5 a 20 años, podrías esperar más de una década a que aparezca una recesión inmobiliaria en Bolivia y en este tiempo no comprar ningún inmueble.
Por eso, te recomendamos que compres inmuebles en torno al 20% de descuento de su valor real, utilizando solo la negociación para obtener el descuento, sin esperar a que haya una recesión o burbuja inmobiliaria, pero que estés atento a ver si puedes sacar ventaja de alguna recesión inmobiliaria que pueda darse eventualmente.
Advertencia: Demanda legal por vender o comprar muy barato
Mucho cuidado con tratar de engañar a la gente y pagarles miserias cuando compras un inmueble, ellos pueden demandarte a causa de vicios en la formación del contrato de compraventa y pueden rescindir este contrato mediante un juicio legal.
En el Código Civil están contemplados 2 tipos de rescisión de contratos que pueden aplicarse a una compraventa de inmueble:
- La rescisión del contrato por estado de peligro, en el cual, aprovechando la urgencia, peligro o necesidad urgente del vendedor, el comprador le paga un valor muy inferior al que realmente vale el inmueble (Art. 560 C.C.).
- Rescisión del contrato por lesión, en el cual el comprador, aprovechándose de la ligereza o ignorancia del vendedor, le hace incurrir en error y le paga una miseria por la venta (Art. 561 C.C.).
Está demanda, si resulta a favor del vendedor, hará que tengas que pagar el valor real del inmueble, que debas devolverlo en su totalidad y que en muchos casos te puedan incluso demandar por estafa o por provocar error en la compra inmobiliaria, delitos penales que involucran cárcel.
2) La tasa de apreciación del inmueble a 5 años
Cuando compras un inmueble, no esperas venderlo al año o a los pocos años siguientes, generalmente lo venderás dentro de 5 a 20 años. Por eso es que la tasa de apreciación del inmueble durante este tiempo es una variable crítica a la hora de elegir una buena inversión inmobiliaria.
Los factores que determinan cuánto crece el valor de un inmueble en Bolivia son principalmente 3:
- El crecimiento de el número de habitantes del país crecimiento demográfico el cual sigue en una gran aceleración actualmente. Una ciudad que ahora tiene medio millón de habitantes, dentro de poco tendrá 1 millón y los inmuebles que estén ahí valdrán mucho más.
- El crecimiento de la economía, las economías del tercer mundo como Bolivia actualmente se caracterizan por un crecimiento acelerado en los últimos años como en Bolivia se puede observar en torno al 4%, personalmente creemos que está tendencia se mantendrá en la próxima década en el país. La gran ganancia en valor de los inmuebles en la década del 2010 en el país se debe principalmente a este crecimiento.
- El área y la ciudad en el cual está el inmueble, ciudades como El Alto y Santa Cruz tienen tasas de apreciación más altas qué otras ciudades. Esto es porque a Santa Cruz migran casi de toda Bolivia y a El Alto migran casi de toda el área rural del altiplano.
En Bolivia los inmuebles tienen en general una tasa de apreciación del 40% a 5 años, eso significa que un mueble que compras hoy a $100,000 de aquí a 5 años valdrá $140,000 en el mercado inmobiliario, más información en este estudio publicado por el Banco Central de Bolivia (pág. 80, enlace).
Pero esta tasa de apreciación puede variar mucho de acuerdo a la ciudad, al área misma de la ciudad y al tipo de inmueble que compras, así como la variación del crecimiento demográfico y el crecimiento de la economía del país.
Puedes tener también una perspectiva más formal de los cambios en el precio en el mercado de bienes inmuebles en la ciudad de Cochabamba, con este estudio realizado por la UPB (enlace).
A continuación, explicamos como suele variar está tasa de apreciación de acuerdo a las variables antes citadas.
a) El casco central y propiedades horizontales
Los inmuebles en el casco central o área central de una ciudad en Bolivia, por lo general, tienen una tasa de apreciación de 20% a 30% a 5 años. Esto sucede porque estas áreas ya no están en crecimiento demográfico acelerado como en las áreas más alejadas de la ciudad. Estos lugares son estables en cantidad de gente y cantidad de desarrollo urbano, y por tanto en precio, y aunque siguen creciendo, lo hacen a una menor velocidad.
También se debe hacer una distinción entre casas, departamentos y terrenos en el área central de una ciudad. En este caso, los terrenos son los que más se aprecian en estas áreas y los departamentos son los que se aprecian menos. Departamentos que costaban $100,000 hace 5 años en el centro de una ciudad, ahora suelen costar unos $120,000 (tasa de apreciación del 20%).
Lo bueno de estas propiedades es que ofrecen grandes rendimientos a corto plazo. Comprando un apartamento de $100,000 en una zona céntrica de una ciudad se pueden obtener alquileres de $400 o $600. Las casas también ofrecen buenos alquileres y la rentabilidad de esas propiedades y el flujo de efectivo mensual es alto.
Con las propiedades en zonas centrales de una ciudad se sacrifica la ganancia en valor a largo plazo por los buenos rendimientos a corto plazo mediante alquileres y rentas.
b) Las zonas alrededor del centro de la ciudad
Las zonas que están fuera de las áreas centrales, pero no están en áreas cercanas al límite urbano-rural de las ciudades en Bolivia tienen unas tasas de apreciación a 5 años más altas que las áreas centrales. Esto es a causa de que estos lugares se siguen desarrollando, siguen creándose muchas construcciones, comercios, centros de recreación, negocios, salud, educación, deportes, etcétera.
En estas áreas, que no son centrales de una ciudad pero tampoco urbano-rurales por ejemplo Irpavi o Chasquipampa en La Paz o el 4to anillo a 7mo anillo en Santa Cruz, la tasa de apreciación a 5 años rondará en torno al 40% al 50%. Un inmueble que se compre aquí ahora, en 5 años costará entre $140,000 a $150,000.
Todos las mejoras que aún se dan en estas zonas y barrios en crecimiento tienen un buen potencial de apreciación para sus inmuebles y hacen que con los años éstos se aprecien más. Los terrenos en estas áreas tienen casi tanto potencial como las casas en cuanto a la apreciación a futuro. No es muy común encontrar departamentos o inmuebles similares en estos lugares.
Por otro lado, en estas áreas, el riesgo de avasallamiento o apropiaciones indebidas es mucho menor, ya que están totalmente urbanizadas, cuentan con muchos habitantes, y en general, tienen todos los papeles al día y todos los servicios básicos en marcha.
Las propiedades que están en zonas que rodean el centro de una ciudad ofrecen un buen balance entre rendimiento a corto plazo y a largo plazo, ya que tienen un buen potencial de crecimiento, pero también ofrecen decentes rentas y alquileres.
c) Zonas cercanas al límite urbano-rural
Las propiedades que están cerca de los límites urbanos rurales cuentan con las tasas de apreciación más altas que pueden llegar a tener en las ciudades de Bolivia, pero también son las más riesgosas, ya que tienen la posibilidad de avasallamientos, papeles no saneados, estafas, entre otros.
También son propiedades bastante difíciles de administrar, que están alejadas de el lugar donde se vive o incluso en otras ciudades.
Estas zonas generalmente cuentan con una tasa de apreciación de entre el 60% y 70% a 5 años. Estás tasas de apreciación pueden llegar a rondar el 70% en zonas y barrios alejados en las ciudades de El Alto y de Santa Cruz, dónde las casas y terrenos se aprecian a una gran velocidad.
“Un mayor rendimiento implica un mayor riesgo” es una regla financiera que se cumple en el mercado inmobiliario en Bolivia y estás propiedades altamente riesgosas en los límites urbanos de las ciudades también ofrecen las tasas de rendimiento más altas en el futuro.
Otro aspecto a tomar en cuenta de estas propiedades es que casi no ofrecen rendimientos en el corto plazo, no dan buenos alquileres. Uno esperara en promedio unos 10 a 15 años para sacar todo el rendimiento de estos inmuebles en su venta o construcción posterior.
Comprar propiedades en zonas alejadas de la ciudad y a límites urbanos rurales son una inversión a largo plazo, que darán pocos rendimientos en alquileres y rentas y también tienen ciertos riesgos de apropiaciones indebidas, estafas y similares.
Algunas ciudades en Bolivia tienen radios más altos que otras
Como dijimos al principio de esta nota, algunos lugares en Bolivia realmente se han apreciado a una gran velocidad, esto sucede por 3 fenómenos principales:
- Una gran cantidad de población migra de las áreas rurales del altiplano hacia la ciudad de El Alto, y no se espera que esta tendencia baje, e incluso debería crecer en el futuro.
- Desde todas partes de Bolivia la gente migra hacia la Ciudad de Santa Cruz, está tendencia tampoco cambiará pronto y todas las áreas semi rurales de Santa Cruz, además de la misma ciudad, se están apreciando a una gran velocidad.
- Existe una migración (aunque no tan acelerada) hacia centros urbanos como Trinidad y Cobija, estas ciudades capitales y otras intermedias, de más que todo el trópico, también experimentan una gran afluencia de gente y sus inmuebles se aprecian a buena velocidad.
Casi todas las ciudades de Bolivia tienen un crecimiento demográfico importante, pero existen ciudades que tienen un crecimiento demográfico aún más drástico, como Santa Cruz y El Alto, donde los ratios a 5 años pueden llegar a 1.6 o 1.7 en zonas alejadas del centro de la ciudad.
Hay que también tener en cuenta que algunas ciudades de Bolivia no experimentan estos crecimientos, incluso tienen pérdidas en población, como son las ciudades de Potosí y Oruro. Las ciudades de Tarija y Sucre actualmente mantienen su población, sin un crecimiento significativo.
3) El potencial de mejoramiento del inmueble
Cuando compras un inmueble, no lo dejas así como está, incluso, aunque el vendedor te lo haya entregado como nuevo, siempre tratarás de mejorar su funcionalidad, su fachada, sus accesorios, espacios, etcétera. Logrando de esta forma que los futuros inquilinos lo encuentren excelente, y por lo tanto, paguen más alquileres.
Todo inmueble en el cual inviertes tiene algún potencial de mejoramiento, el cual se logra con:
- Reparaciones cosméticas del inmueble.
- Reparaciones más importantes del inmueble.
- Ampliaciones de la funcionalidad, cómo baños o cuartos adicionales, balcones, salas de estudio, etcétera.
- Mejoras en la fachada y mobiliario, incluyendo servicios adicionales como wi-fi, calefacción, seguridad, dispositivos inteligentes, entre otros.
- Adición de accesorios como tinas piscinas, roperos, empotrados etcétera.
- Cambios en la estructura del inmueble, derrumbe de paredes, ampliación de espacios, creación de espacios nuevos, etcétera.
- Cambio en la fachada y de los acabados, tanto interiores como exteriores, para lograr un aspecto excelente.
- Creación de ambientes separados de un ambiente común para alquilarlo a distintas personas.
- Muchos otros en los cuales un arquitecto experimentado puede ser la diferencia entre un buen incremento en el alquiler o un alquiler casi sin incrementar.
Incluso los terrenos baldíos, donde creas una muralla y colocas algún tinglado o depósito, pueden generar unas decenas de dólares de alquiler en lugares alejados.
Cuándo mejoras un inmueble, siempre debes tener en mente al inquilino y qué es lo que está buscando. Debes determinar cuándo evalúas un inmueble cuál es su potencial de mejoramiento, y sí le añades reparaciones y mejoras, etcétera, ¿cuánto incrementarían los alquileres? y también ¿cuánto su valor de reventa?.
También debes tener en cuenta que a menudo reparaciones superficiales o cosméticas del inmueble (en torno a los $10,000 de gasto) generan los mayores retornos de inversión y aumento en alquileres.
El aumento en el valor de la construcción también mejorará tu capacidad de refinanciamiento del inmueble, más información en nuestra nota dedicada al refinanciamiento de crédito para vivienda en Bolivia link.
4) El rendimiento potencial de los alquileres
El potencial de rentabilidad o de flujo de efectivo mensual (mediante alquileres) de un inmueble es una variable también muy importante a la hora de invertir, no solo en Bolivia, sino también en cualquier otro lugar.
El rendimiento de un inmueble se divide esencialmente en 2 aspectos: a) su rentabilidad en el corto plazo mediante los alquileres y b) la apreciación o ganancia en valor del inmueble a largo plazo. Todos los inmuebles tienen una combinación de ambos en diferentes proporciones. De estos dos aspectos salen las siguientes variables.
En Bolivia el rendimiento de los alquileres está entre el 4% al 6% anual. Por ejemplo, si un inmueble tiene un valor de $100,000 es esperarse que genere entre $4,000 a $6,000 de alquileres anuales o de $300 a $500 mensuales.
Con los alquileres que se recibe uno paga el posible crédito del banco con el cual se compró el inmueble (aunque en casi todos los casos, el alquiler no alcanzará para pagar toda la cuota del crédito, no en Bolivia, dónde las tasas de los créditos hipotecarios son bastante altas, del 8% al 12% anual).
Con los alquileres también podrás pagar los impuestos, las reparaciones y otros gastos de manutención y administración que pueda tener el inmueble. Si es posible, incluso puedes lograr flujos de efectivo positivos después de todos estos gastos y tener aún algún dinero mensual que te llegue del inmueble.
El rendimiento de los alquileres de un inmueble es una variable ambigua, en inmuebles céntricos deberías tratar de buscar el mayor retorno en alquiler posible, mientras que para inmuebles cerca de áreas rurales esto no es muy importante y tú enfoque de inversión debería ser hacia la apreciación del inmueble a largo plazo.
La evaluación del rendimiento de los alquileres es algo que debes llevar a cabo junto con todas las demás variables de una inversión inmobiliaria en Bolivia. Algunas veces es mejor buscar buenos alquileres y otras veces no, cómo lo muestra nuestro simulador al final de esta nota.
5) El porcentaje de sobreprecio en la venta
Vender un inmueble con sobreprecio, ya sea a) mediante una buena negociación, o b) la espera de algún boom en el mercado inmobiliario o usando ambas variables es también una forma drástica e importante de aumentar el rendimiento sobre tú inversión inmobiliaria. A continuación, te explicamos esto con más detalle.
b) El sobreprecio por fluctuaciones en el mercado de inmuebles
Cómo dijimos al principio, los mercados de bienes raíces en todo el mundo, incluyendo Bolivia, siempre fluctúan en precio alrededor del valor real de los inmuebles. Algunas veces los inmuebles tienen precios mucho más bajos a su valor promedio y otras veces, a causa de apreciaciones, booms y burbujas inmobiliarias, cuestan mucho más de lo que realmente valen.
Entonces, ésta se convierte en una forma muy importante de obtener más rendimiento sobre tu inversión, vendiendo tu inmueble a sobreprecio sacando ventaja de un boom o burbuja inmobiliaria eventual. El mercado puede ir arriba y apreciar todos los inmuebles desde un 10% a un 30% y en una burbuja inmobiliaria puede los llegar a apreciar un 50% o más (ten en cuenta que las burbujas inmobiliarias en Bolivia son casi inexistentes).
Durante este tiempo es un gran momento para vender, ya que, por ejemplo, un inmueble que normalmente vale $100,000 podrías llegarlo a vender en $120,000 o $130,000, pero en Bolivia al ser un mercado tranquilo, es poco probable encontrar estos boom inmobiliarios (aparecerá uno cada 5 a 20 años), generalmente no suceden y no los esperes, aunque mantente siempre atento a ellos.
a) El sobreprecio por la capacidad de negociación
Vender con sobreprecio el inmueble es el análogo a comprar con descuento, “mediante la negociación”, y esta negociación no se refiere a cómo negocias con el posible comprador, sino a todas las técnicas que un inversor puede utilizar para lograr sacar algún sobreprecio.
Entre estás técnicas que puedes controlar y aprender están, por ejemplo, el hecho de promocionar y listar un inmueble a la venta durante varios meses o más de un año de la siguiente forma: realizas una importante inversión en promoción del inmueble mediante directores inmobiliarios, periódicos etcétera, o instruyendo que la inmobiliaria liste el inmueble con sobreprecio. Entonces entre las muchas personas que vean el inmueble, a veces, alguna estará dispuesta a pagar un 10% a 15% más por éste.
Otra técnica de apreciación es el hecho de arreglar el inmueble dándole ampliaciones o maquillarlo para que se vea mucho mejor, casi como nuevo, y de esta forma mejorar su valor, pero esto involucra conocimientos avanzados de la funcionalidad de los inmuebles. Otra (además y en el contexto boliviano) es siempre empezar ofreciéndo el inmueble con un 10% o 20% de sobreprecio ya que el cliente en Bolivia siempre regateara este precio inicial.
Nosotros te recomendamos que busques un sobreprecio en la venta en torno al 10% (no en el sobreprecio inicial, sino en el precio de venta final, después de los regateos y similares). Si buscas más, probablemente pierdas tu tiempo, nadie te vaya a comprar y/o pierdas buenas ventas a causa de subir demasiado el precio de la propiedad.
Por otro lado, mantente siempre al tanto de una eventual burbuja o boom inmobiliario, para sacar ventaja del sobreprecio existente en el mercado en ese momento.
Si logras juntar estas 2 variables de sobreprecio, podrías llegar a un sobreprecio total del 20% o 30% en la venta, aunque como dijimos antes, es algo que muy difícilmente va a ocurrir, y no lo esperes, en general, perderás tu tiempo y buenas ventas. Busca casi siempre en torno a un 10% de sobreprecio en la venta final.
Las 4 formas principales de invertir en bienes raíces en Bolivia
Todo lo anterior se resume en 4 métodos principales que se utilizan en Bolivia para invertir en bienes raíces. Algunos de estos funcionan muy bien, mientras que otros podrían muchas veces resultar un fracaso. Te explicamos los detalles a continuación.
El método de inversión que se elija depende mucho del tipo de inversor. Una persona puede querer rendimientos a corto plazo, y por tanto, comprar departamentos con alquileres altos, pero con poca apreciación a largo plazo.
Otra persona puede querer dedicarse a tiempo completo a los bienes raíces, y entonces, hacer reventas. Otra más tal vez puede querer dejar toda su inversión para recuperarla a muy largo plazo de aquí a 15 o 30 años y puede comprar un terreno con apreciación alta en el futuro.
Muchas personas combinarán estrategias para tener algo de rentabilidad mediante alquileres ahora, pero también tener inmuebles que se aprecien mejor hacia el futuro, así como también, combinarán algo de reventa y tal vez venderán el inmueble en 5 o 10 años.
Depende mucho del inversor.
1) El método de reventa de inmuebles (RI)
Piensa en esta forma de inversión cómo si se tratara de comprar barato y vender caro, encuentras un inmueble con un buen descuento, lo mejoras y después haces una intensa promoción para venderlo con algo de sobreprecio.
Este método se basa en 3 de las 4 variables más importantes anteriormente descritas a la hora de invertir en un inmueble en Bolivia:
- El descuento en la compra inicial.
- El potencial de mejoramiento del inmueble.
- El sobreprecio en la venta final.
Generalmente se realiza una búsqueda intensa de inmuebles y se encuentra alguna oferta que está en torno al 20%-30% del valor real del inmueble. Se buscan inmuebles con potenciales de mejora ocultos, qué habitualmente la mayoría de los vendedores y compradores no ven.
Una vez comprado el inmueble, se realizan refacciones, reparaciones y maquillajes no muy costosos (en torno a los $2,000 $20,000) del inmueble para aumentar su valor de reventa. El inmueble debe entonces quedar casi como nuevo en el mejor de los casos, aunque incluso una mejora superficial podría añadir mucho al valor de reventa.
Se espera entonces de 1 mes a 2 años (dependiendo de las condiciones del mercado y las técnicas de negociación) para vender el inmueble. Durante el proceso de venta se promociona intensamente el inmueble o con la ayuda de inmobiliarias para venderlo a un sobreprecio de un 10% en promedio. Este sobreprecio debe ir más allá del valor del inmueble con las reparaciones ya hechas.
Con esta estrategia de inversión inmobiliaria, se debería lograr un retorno rápido de la inversión, logrando un ROI del 40% al 100% anual, rendimiento muy superior al de por ejemplo un depósito a plazo fijo qué es del 5% anual en promedio. Puedes simular esto en nuestra calculadora.
Pros y contras de este método
Estrategia de reventa puede generar retornos de la inversión realmente altos.
Por ejemplo, si inviertes unos $75,000 en comprar un inmueble que realmente vale unos $100,000 y después realizar reparaciones por $10,000 el inmueble podría llegar a valer hasta unos $125,000. Entonces, después de unos meses a 2 años lo vendes y esto generará un ROI del $125,000/$85,000 = 47%.
Por otro lado, la estrategia de reventa de inmuebles es un trabajo a tiempo completo y técnico, dónde hay que ser especialista y/o contratar a varios de ellos, y que además, implica bastantes pasos y procesos. Es un proceso que durará varios meses para lograr una operación de reventa.
Para invertir de esta manera necesitas:
- Tener la capacidad de encontrar muy buenas ofertas, tendrás que ver de 50 a 200 inmuebles para encontrar uno que tenga suficiente descuento y potencial de mejoras.
- Debes saber lo que estás buscando, debes tener un ojo entrenado de especialista con habilidades de arquitecto, agente inmobiliario e ingeniero para detectar buenos y malos inmuebles en los cuales invertir, estás habilidades son avanzadas y costarán tiempo en obtenerse. Si vas y compras sin tener estás habilidades, simplemente estás apostando y puede salirte muy mal.
- Tener capacidad técnica, o contratar a especialistas, para refaccionar el inmueble, deberás llevar a la realidad el potencial de mejora del inmueble, para esto tienes que contratar a especialistas, como arquitectos, constructoras y/o albañiles para lograr estas mejoras, para esto debes tener experiencia en trabajar con estos profesionales y lograr gestionarlos de la mejor manera, así como el capital para realizar las mejoras.
- Tener capacidad para promocionar el inmueble, ya sea por tu cuenta o mediante una inmobiliaria, tienes que saber realizar buenas negociaciones en la venta, promocionar el inmueble, entender las condiciones del mercado para vender en un momento u otro, ya que puedes estar en medio de una burbuja, recesión inmobiliaria o situación similar.
Invertir de esa manera además te costará un buen tiempo, no es como habitualmente se cree, que en un par de meses se puede comprar y vender una propiedad:
- Encontrarás una buena oferta después de buscar entre 2 a 6 meses.
- Después, el proceso de compra durará unos 1 a 3 meses.
- Podrás hacer las reparaciones en 1 a 3 meses.
- El proceso de reventa, dependiendo de las condiciones del mercado, puede durar de 1 mes a 2 años.
Llevar a cabo una operación de reventa, si eres principiante te tomará en promedio unos 9 meses a 2 años. Sí eres experto en estas operaciones puede tomarte alrededor de 6 meses en Bolivia.
2) El método de apreciación del inmueble (AI)
Con este método se busca optimizar las 5 variables mencionadas en una anterior sección (ya que todas van a tener un impacto en el largo plazo) pero se hace enfoque en una variable:
- El potencial de apreciación del inmueble a 5 años.
Lo que se busca con este tipo de inversión son rendimientos a largo plazo, el objetivo es que el inmueble se aprecie mucho a medida que el tiempo pasa, digamos, comprando para un inmueble que ahora vale $40,000 y venderlo a $300,000 de aquí a 15 o 20 años, o incluso mantener la propiedad de forma indefinida como patrimonio.
Está estrategia funciona como un monedero del patrimonio, como un depositario de la riqueza que se irá apreciando a lo largo del tiempo y no perderá su valor como sucedería en una cuenta de ahorros bancaria. Se busca en torno al 8% 13% de crecimiento anual del capital invertido durante los próximos 10 a 20 años.
Para lograr este tipo de apreciaciones en el largo plazo se deben buscar en ciudades (ej. Santa Cruz o El Alto) en zonas que tengan un potencial de crecimiento muy alto a los próximos 5 o 10 años generalmente son las que están cerca de las áreas rurales. A menudo se busca comprar terrenos amplios en esquinas con modestas construcciones para los cuidadores.
La gente en Bolivia sigue de forma intuitiva está estrategia de inversión, generalmente ellos buscan terrenos en áreas de alto crecimiento que compran a crédito directo o mediante créditos bancarios, después realizan pequeñas construcciones que dan en alquiler a los cuidadores.
Y es que es una estrategia de inversión relativamente sencilla de ejecutar pero se deben tener muy en cuenta los siguientes aspectos:
- Se debe buscar siempre comprar terrenos o casas a descuento (al menos con un 15% de descuento).
- Se debe entender, y esto es crítico, muy bien cómo se va apreciar el inmueble en el tiempo (dominar la variable tasa de apreciación a 5 años).
- Se debe tener bastante cuidado con posibles avasallamientos o usucapiones que pueden hacer los mismos inquilinos o loteadores a estas propiedades. Siempre se debe realizar contratos de alquiler elevados escritura pública, dar factura por el alquiler y que los inquilinos o cuidadores no duren más de 4 años en el inmueble. Más información en nuestra guía dedicada a los alquileres en Bolivia.
- Se debe tener capital adicional, o considerar un préstamo adicional del banco, para construir la vivienda que habitará el cuidador o inquilino.
La mayoría de los inmuebles que se compran para su apreciación a largo plazo en Bolivia son terrenos o casas en lugares alejados de la ciudad, que generan rentas o alquileres de entre $30 a $200 o terrenos que no generan ningún alquiler, pero que tienen el potencial de apreciación más alto.
Pros y contras de este método
La gente que realiza de forma intuitiva esta inversión también se da cuenta de una cosa:
- Que a menudo, todo el tiempo, tiene que estar pagando las cuotas del préstamo hipotecario al banco.
Y lo que pasa es que, incluso comprando el inmueble solo con tu dinero, en general, éste no brindará muchos flujos mensuales positivos de efectivo o rentas.
Para este tipo de inversiones, las cuotas que hay que pagar el banco por el crédito hipotecario oscilan desde los $100 hasta los $600, generando en la mayoría de los casos, flujos de efectivo mensuales negativos, que el inversor compensará con su dinero cada mes para pagar las cuotas del inmueble.
Por otro lado, si pagas con tu dinero todo el inmueble, generalmente recibirás pequeños alquileres, de entre los $30 a $200 en el mejor de los casos, ya que buscas más que todo terrenos qué se aprecian mucho en el futuro y por tanto estos terrenos en el presente no dan muchos alquileres.
Contrariamente a lo que la gente cree, prestarse o no del banco realmente no tiene mucho efecto en el rendimiento de tu inversión a largo plazo en Bolivia, cómo puedes ver en esta calculadora.
Al margen de que te prestes o no del banco, generalmente tendrás el mismo retorno de la inversión (ROI) a largo plazo.
4) El método de enfoque en los alquileres (EA)
En otros países es muy común comprar inmuebles a crédito para recibir alquileres, y con éstos, pagar la cuota del banco y aún después de pagar ésta, obtener algún dinero mensual residual cada mes.
En general en Bolivia, este método no funciona, esto es a causa de que los intereses de los bancos en Bolivia son realmente altos, en torno al 10% anual, lo que eleva las cuotas que se deben pagar mucho más allá de los posibles alquileres que se puedan recibir.
De todas formas, en algunas ocasiones, este método puede ser viable y consiste en lo siguiente:
- Se busca un inmueble qué de buenos rendimientos de alquileres mensuales, por ejemplo un departamento, o una casa con alta rentabilidad mensual (esto no evita que puedas comprar inmuebles a descuento en la compra).
- El alquiler paga solo todos los costos, la cuota del crédito, los gastos de mantención, la tasa de vacancia, los impuestos del mismo alquiler y también del inmueble, y aún así se recibe un dinero residual cada mes del inmueble. Con este método, el valor mismo del inmueble no importa demasiado, lo que más importa es el importe mensual que llega a tu bolsillo, que debe ser al menos $0 y no negativo.
Pros y contras de este método
Cómo te acabamos de decir es muy pero muy difícil en Bolivia lograr que el alquiler pagué todos los costos de la compra de un inmueble. En otros países, las tasas de interés para comprar una casa rondan del 2% al 5%, en Bolivia ronda el 10%.
Lo anterior genera qué con un mismo crédito para una casa de $100,000 en otros países se pague de $300 a $400 de cuota mensual, mientras que en Bolivia se llegue a los $600 o $700 por mes.
Con una casa (en casi todos los casos un departamento) de $100,000, los alquileres como mucho llegarán a $600 mensuales, y menos impuestos, tasas de vacancia y gastos de administración, casi nunca podrán compensar esos $600 o $700 de cuota mensual al banco, con lo cual, cada mes deberás poner de tu dinero extra para compensar estos gastos.
Se supone que este método se basa en lograr ingresos de dinero mensuales por los alquileres después de todos los gastos, y como acabas de ver, es bastante difícil de lograrlo en el país, aunque ciertamente pueden aparecer oportunidades mediante este método.
Puedes simular esta forma de inversión en nuestra calculadora de inversión inmobiliaria.
Por lo anterior es que, generalmente en Bolivia, lo mejor es enfocarse en a) la reventa de inmuebles o b) en que la propiedad se aprecie a lo largo del tiempo, y no enfocarse tanto en la rentabilidad mensual, después de todos los gastos incluyendo el banco, que pueda dar el inmueble mediante alquileres.
Enfocarse en los alquileres sin prestarse del banco una mejor opción
Existe una salvedad a lo anterior y es que:
- Deberías poner más de tu propio dinero, en torno a un 40% a 60%, para la compra del inmueble.
- O todo tu dinero, pagando el 100% del inmueble sin un préstamo del banco.
Para que el inmueble genere buenos alquileres mensuales y el 100% vaya a tu bolsillo. De esta forma tu riqueza no sé perderá (estará en el departamento o casa) y aún así recibirás esos alquileres mensuales.
Como dijimos antes, que te prestes o no del banco realmente no afecta demasiado tu inversión a largo plazo. Al margen de que pongas todo tu dinero en un departamento que genera altos alquileres o lo compres a crédito, generalmente recibirás un ROI parecido de aquí a 10 o 20 años.
Actualmente es posible incluso encontrar departamentos en zonas residenciales a precios de venta de $25,000, los cuales para muchas personas pueden ser accesibles solo con su dinero o con un préstamo muy pequeño del banco.
4) Los métodos de inversión inmobiliaria híbridos
Deberías poder dominar las 5 variables más importantes que mencionamos al principio de esta nota, para así poder flexibilizar tus métodos de inversión y combinarlos logrando el mejor retorno para tu dinero.
Entonces, si logras dominar estas 5 variables podrás:
- Comprar un inmueble a descuento, buscando en general un 20% de descuento para inmuebles y 30% para terrenos. En el corto plazo ésto te generará muchos rendimientos, pero en el largo plazo también puede añadir algo de ROI a tu inversión.
- Comprar un inmueble con un ratio de apreciación alto a 5 años, lo cual es siempre bienvenido para todos los métodos de inversión. Este ratio depende mucho del lugar y el inmueble que se compra, pero en general, deberías buscar los ratios más altos posibles (30% para casas y departamentos en el centro, 50% para inmuebles en zonas promedio y hasta 70% para propiedades en zonas semirurales).
- Refaccionar, ampliar y/o mejorar el inmueble, para obtener buenos alquileres (mediante el enfoque de los alquileres) o mejor valor de reventa, poniendo siempre mucho ojo en el sentido financiero y en la parte técnica de estas mejoras.
- Obtener un inmueble con buen potencial de alquiler, ya sea mediante la compra de un un inmueble que tenga construcciones rentables, y/o realizando mejoras, ampliaciones, refacciones al inmueble. Esta rentabilidad mensual te vendrá siempre bien, ya que mejorará tu capacidad de pago de la cuota del banco o los ingresos mensuales que te da el inmueble entre otros.
- Vender el inmueble con sobreprecio, ya sea en el corto plazo, mediante el método de reventa, o esperando oportunidades en el mercado como booms o burbujas inmobiliarias, etcétera, mientras ejecutas otras estrategias.
En general, para toda compra de inmueble que realices, deberías buscar optimizar las 5 variables más importantes, con más énfasis en 1 o 2 de ellas. Tratar de que todas generen “en conjunto” la mejor inversión y retornos posibles para tu situación determinada.
Un ejemplo de optimización de todas esas variables con un enfoque en 1 o 2 de ellas sería tal vez buscar un inmueble con un importante descuento, digamos el 25%, darle mejoras superficiales que no superen los $5000 en gastos para aumentar los alquileres, pero más que todo buscar la venta de inmueble en los próximos 5 años, además se buscaría en una zona de apreciación alta 5 años.
Algunas propiedades listadas en nuestro directorio
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HERMOSA CASA EN COND. SEVILLA LOS JARDINES ☀️💯
8V92+CF8, Santa Cruz de la Sierra, BoliviaCómo lo anterior ejemplo, se hace énfasis en la reventa del inmueble en el corto plazo, pero sin dejar descuidadas otras variables como el potencial de apreciación a 5 años las ganancias de posibles alquileres, las mejoras que podrían hacerse, entre otros.
Pros y contras de los métodos híbridos
Lo mejor que te puede traer un metro híbrido es la flexibilidad de adaptar los métodos primarios a tus necesidades particulares. Por ejemplo, que tienes que vivir en el inmueble, cuando no tienes mucho dinero, cuando quieres más ingresos sin mucho esfuerzo, o un trabajo a tiempo completo con la reventa de inmuebles, pero sin que ocupe todo tu tiempo, etcétera.
Por otro lado, la mayor debilidad de todo método híbrido es que no saca todo el potencial de un método primario. Por ejemplo, comprar un inmueble con mucho descuento, pero venderlo después de 5 años, entonces, todo el retorno de la inversión se repartirá en esos 5 años y no será muy alto, aunque sí será más alto que una inversión a largo plazo.
Calculadora de rendimiento de una inversión en bienes raíces en Bolivia
Tenemos una guía detallada para esta calculadora y cómo llenar cada uno de sus campos así como los detalles de todos éstos, visita esta guía está en el siguiente enlace: Simulador de inversión de bienes raíces en Bolivia.
Ejemplo 1) El método de reventa
Datos del proyecto
Duración del proyecto de inversión: 1 año
Precio del inmueble: $150,000
Descuento al comprar: 30%
Costo de compra: 4%
M2 a construir: 50 (reparaciones mejoras y ampliaciones)
Costo por m2 de construcción: 250/m2
Aporte inicial: $33,000
Años plazo: 30
Tasa de interés del préstamo: 7.5
Valor TRe promedio: 2.5
Alquiler por mes: $300
Tasa de vacancia: 4
Costos de mantenimiento por mes: $20
Impuesto anual IPBI: 0.01%
T. de apreciación del inmueble a 5 años: 40%
Sobreprecio al vender: 10%
Costos de venta: 0.5%
Comisión de inmobiliaria: 4%
Inflación prom. esperada: 3.5%
Tasa de descuento: 5%
Los resultados de este proyecto de reventa arrojan un retorno de la inversión (ROI) del 181% después de un año qué es lo que dura el proyecto. El capital que se invierte en total es de $39,000, pero se recibe al final del proyecto y después de la venta del inmueble cerca a $110,000, con lo cual existe una ganancia en capital de $70,000 por este proyecto.
Todas las ganancias en capital provienen de tres principales fuentes como casi en todos los proyectos de reventa de muebles:
- Del enorme descuento que se consigue en la compra, del 30%. Para lograr encontrar ofertas de ese tipo, se debe buscar muchísimo, de 50 a 200 inmuebles como dijimos en un principio, además de tener habilidades y especialidades técnicas para detectar estás ofertas.
- Del sobreprecio con el que se vende el inmueble, el cual es del 10%. Algo que no se da en todas las ocasiones y que si se quiere vender el inmueble en poco tiempo, digamos en 1 a 3 meses, se tendrá que vender a precio del mercado, pero sí se puede esperar un poco más, y se usan otras técnicas de negociación, se puede lograr algún sobreprecio.
- De las mejoras reparaciones y ampliaciones que se hicieron al inmueble las cuales le dan un valor añadido a la reventa.
Cómo puedes ver, en este proyecto se compra un inmueble a $150000 y se gasta gastos de compraventa, mantenimiento, ampliaciones y/o reparaciones cerca $15,000, en total se gasta cerca de $165,000. Pero se vende el inmueble en torno a los $250,000.
La diferencia entre el costo de compra y de venta es lo que justifica todo proyecto de reventa de inmuebles, en el cual, mientras más rápido se haga la operación, más retorno sobre la inversión se recibirá.
Inversores expertos en este tipo de inversión en Bolivia logran procesos de reventa con una duración de en torno a los 6 meses, con lo cual pueden generar 2 reventas al año, aunque claro, lograr esta velocidad requiere bastante experiencia.
Ejemplo 2) El método de apreciación del inmueble
Datos del proyecto
Duración del proyecto de inversión: 15 años
Precio del inmueble: $50,000
Descuento al comprar: 20%
Costo de compra: 4%
M2 a construir: 50 (reparaciones mejoras y ampliaciones)
Costo por m2 de construcción: 230/m2
Aporte inicial: $12,000
Años plazo: 30
Tasa de interés del préstamo: 6.5
Valor TRe promedio: 2.5
Alquiler por mes: $35
Tasa de vacancia: 1
Costos de mantenimiento por mes: $20
Impuesto anual IPBI: 0.01%
T. de apreciación del inmueble a 5 años: 60%
Sobreprecio al vender: 5%
Costos de venta: 0.5%
Comisión de inmobiliaria: 4%
Inflación prom. esperada: 4%
Tasa de descuento: 5%
Con este ejemplo de una inversión enfocada en la apreciación a largo plazo del inmueble (método comúnmente seguido de forma intuitiva por la gente en Bolivia), se logra que el capital invertido crezca a una tasa real de cerca al 6%, nótese que este crecimiento es la tasa real, ya que la tasa nominal está en el 9% (aproximadamente: t. real + inflación).
De acuerdo a los anterior, es una inversión bastante segura y muy buena para personas que no conocen mucho de inversiones inmobiliarias, ya que trae un rendimiento del ~9% nominal, considerando que un depósito a plazo fijo (DPF) en un banco suele tener un crecimiento de 5% nominal (o un 1% de crecimiento real anual del capital).
El hecho de que el capital que se invierte crezca un 6% anual y en el ejemplo, al final del proyecto de 15 años, el capital real casi se duplique significa que el poder de compra de tu dinero se habrá duplicado a pesar de la inflación.
Por esta razón es que invertir a largo plazo en la apreciación del inmueble es en cierto sentido un “monedero para tu riqueza“, asegurando que ésta al menos se mantenga o crezca (en este caso al 6% anual), sin realizar mucho esfuerzo para lograrlo. Una vez compras el inmueble, construyes la vivienda del inquilino y lo das en alquiler, deberás dedicarle poco tiempo a la mantención de tu inmueble.
Eso sí, no recibirás dinero en el presente y deberás, de hecho, dar de tu propio dinero cada mes (~$330/mes en el ejemplo) para pagar al banco y los retornos se verán solo en el futuro cuando vendas el inmueble. Puedes aún así comprar el inmueble con tu dinero y recibir algo de alquileres al mes, situación que veremos en el siguiente ejemplo.
Ejemplo 3) El método de enfoque en los alquileres
Datos del proyecto
Duración del proyecto de inversión: 20 años
Precio del inmueble: $20,000
Descuento al comprar: 20%
Costo de compra: 4%
M2 a construir: 10 (reparaciones mejoras y ampliaciones)
Costo por m2 de construcción: 230/m2
Aporte inicial: $22,300
Años plazo: –
Tasa de interés del préstamo: –
Valor TRe promedio: –
Alquiler por mes: $30
Tasa de vacancia: 1
Costos de mantenimiento por mes: $10
Impuesto anual IPBI: 0.01%
T. de apreciación del inmueble a 5 años: 50%
Sobreprecio al vender: 10%
Costos de venta: 0.5%
Comisión de inmobiliaria: 4%
Inflación prom. esperada: 4%
Tasa de descuento: 5%
Si llevas a cabo está inversión relativamente pequeña de unos $22000 para comprar con tu dinero el 100% inmueble sin recurrir al banco, y por tanto, que todo el alquiler vaya a tu bolsillo, recibidas al mes unos Bs.100 después de todos los gastos, pero aún así tu capital se apreciará, de acuerdo al ejemplo, al 5.5% anual (tasa real) y tendrá una apreciación nominal del ~9.5%.
Considerando que un depósito a plazo fijo en un banco te dará un retorno del 5% nominal anual, un ~9.5% del inmueble es muy superior a un DPF, y además recibes cerca de $15 por mes en alquileres. Claro que puedes recibir 5 veces más estos ingresos mensuales si compras un inmueble de 5 veces más el valor con tu dinero.
Por otro lado, también puedes comprar un departamento de un baño y un dormitorio que actualmente están cerca de los $25,000 en preventa, el cual te dará en torno a los $100 de alquileres mensuales, aunque no se apreciará como un terreno con vivienda para el cuidador.
Como dijimos en un principio, en otros países la gente busca prestarse del banco y después de pagar la cuota, impuestos, gastos de administración, manutención, etcétera, y aún recibir dinero restante de los alquileres. Esto en Bolivia es muy difícil de lograr, ya que las cuotas que se pagan al banco son muy altas a causa de los intereses que rondan el 10% mensual.
Es por eso que en Bolivia en lo que mejor te puedes enfocar es en comprar pequeños inmuebles que tienen gran potencial de apreciación solo con tu dinero y que te den algunos bolivianos al mes por alquileres, o también, departamentos pequeños con poca apreciación pero buenos alquileres.
El problema de este tipo de inversiones es que debes reunir todo el dinero para comprar el inmueble, pero si te enfocas en comprar inmuebles pequeños con pequeñas construcciones, en lugares limítrofes de la mancha urbana, o muy pequeños departamentos, habitualmente cuestan unos $20,000 a $30,000, puedes llevar a cabo está estrategia.
Ejemplo 4) Métodos híbridos
Datos del proyecto
Duración del proyecto de inversión: 5 años
Precio del inmueble: $80,000
Descuento al comprar: 20%
Costo de compra: 4%
M2 a construir: 5 (reparaciones, mejoras y ampliaciones)
Costo por m2 de construcción: 230/m2
Aporte inicial: $40,500
Años plazo: 30
Tasa de interés del préstamo: 6.5%
Valor TRe promedio: 2.5%
Alquiler por mes: $500
Tasa de vacancia: 1
Costos de mantenimiento por mes: $50
Impuesto anual IPBI: 0.1%
T. de apreciación del inmueble a 5 años: 30%
Sobreprecio al vender: 10%
Costos de venta: 0.5%
Comisión de inmobiliaria: 4%
Inflación prom. esperada: 4%
Tasa de descuento: 5%
El proyecto de este ejemplo busca balancear los distintos métodos de inversión. Se evita generar flujos de dinero mensuales negativos aportando el 50% del precio del inmueble con capital propio, así la deuda del banco queda saldada cada mes. También busca vender en el medio plazo (5 años sin apurar la reventa del inmueble).
Tampoco se busca un descuento muy alto en la compra (solo 20%), relativamente fácil de encontrar en inmuebles en preventa o con búsqueda, ya que descuentos de este nivel son más comunes en el mercado. Se está expectante en la apreciación del inmueble, que podría llegar al 30% y con esto tal vez refinanciar el crédito en 5 años, en otro banco, recuperando parte del capital invertido.
Hay muchas opciones de combinación de las estrategias primarias de inversión, como dijimos en un principio, depende mucho del inversor y sus objetivos, así como su tiempo y recursos disponibles.
Por ejemplo, alguien con muy poco tiempo disponible que quiere retornos de dinero a corto plazo pero optimizando todo lo que pueda las demás variables, podría comprar pequeños departamentos (~$30,000) en preventa con un 15%-25% por las ofertas que hay en estos inmuebles, hacer rápidamente los trámites y olvidarse (siempre realizar todas las verificaciones).
Entonces, una vez construido el inmueble, lo pone en alquiler, recibiendo $120-$150 por mes flujo de efectivo en el presente que le vendrá bien a su bolsillo (ya que compró sin préstamo bancario). Aún así, el departamento podría apreciarse a un 20%-30% en 5 años, y entonces tal vez, venderlo y generar un ROI del 10%-15% anual una vez realizada la venta. Todo esto con poca inversión de tiempo y recursos.
Estos solamente son ejemplos básicos! Existen muchas formas de combinar las inversiones inmobiliarias, por ejemplo, podrías utilizar el anticrético en vez del banco, comprar con tu dinero y después sacar un préstamo para retirar todo el capital del inmueble, o incluso refinanciar tu crédito cuando sea necesario, etcétera.
Otros recursos que mejoran la capacidad de inversión de bienes raíces en Bolivia
Recuerda que en bienes raíces cuando realizas una mala inversión a menudo tendrás que “undirte con tu barco” (tu inmueble) y asimilar todas las pérdidas financieras (ej. vender tu inmueble con cuotas imparables, a otro comprador, con mucho descuento a causa de la urgencia).
Por eso es muy importante que entiendas y domines todas las variables y conocimiento relacionado a las inversiones y cómo se aplican en Bolivia. A continuación, te presentamos una descripción muy general de variables importantes que debes siempre tomar en cuenta al invertir en bienes raíces.
1) Entender las fluctuaciones del mercado de inmuebles en Bolivia
Para invertir de forma óptima en el país debes comprender a cabalidad cómo fluctúan los precios en el mercado de bienes raíces en Bolivia y que variables y fenómenos causan estás fluctuaciones.
El mercado inmobiliario, particularmente en Bolivia, durante la mayor parte del tiempo experimenta un crecimiento constante, esto a causa de:
- La acelerada expansión demográfica que tiene el país (más habitantes).
- El crecimiento de la economía que últimamente ha experimentado crecimientos del ~4%.
- La migración constante hacia las áreas urbanas.
Aún así, esto no evita que en ciertos periodos existan bajadas de precio en el mercado de bienes inmuebles o también procesos especulativos que del lugar a booms o incluso burbujas inmobiliarias, así como cambios drásticos en el precio de los materiales de construcción que también pueden desencadenar estas fluctuaciones.
Todo esto requiere de conocimientos importantes en finanzas, economía, construcción, inversiones en general e inversiones inmobiliarias, que debes adquirir, y, aunque podrías invertir sin conocer de forma avanzada estos aspectos, para sacarle el máximo partido a las fluctuaciones, debes conocer estas áreas técnicas.
1) Determinar con gran exactitud el valor real de un inmueble
Si quieres comprar con descuento el inmueble en el cual vas a invertir, debes saber valuar inmuebles y no solo con uno sino con varios métodos:
- Con la ayuda de valuaciones hechas por valuadores certificados.
- Mediante tu propio ojo entrenado y experiencia.
- Llevando a cabo un análisis de mercado comparativo AMC. (especialidad que los buenos agentes inmobiliarios dominan y que tú también debes aprender muy bien).
- Con la ayuda y punto de vista de otros especialistas, como arquitectos, ingenieros y agentes inmobiliarios.
Imagínate que compras un inmueble el cual crees que estaba con un descuento del 30%, pero en realidad el precio de venta iguala su valor real y después tratas de revenderlo, en esta situación, en el mejor de los casos solo recuperarás tu dinero y no tendrás ningún retorno sobre la inversión.
Por esto es importante que sepas determinar el valor real y potencial en reventa del inmueble y como este se compara con su precio de compra. Para lograrlo, combina los métodos de arriba, obtén un ojo especializado y entrenado para determinar el valor del inmueble, contrata especialistas que te ayuden y domina el AMC, entre otros.
2) Determinar con gran exactitud los alquileres potenciales de un inmueble
El inmueble que compres puede variar mucho en sus alquileres potenciales, una casa pequeña y alejada en la ciudad podría darte $30 en alquiler mensual y aún así valer cerca de $100,000 (a causa de la extensión del terreno). Por otro lado, un departamento en una zona residencial valiendo igualmente $100,000, puede darte hasta $600 en alquiler.
Es importante que determines con bastante exactitud cuál es el alquiler potencial del inmueble incluyendo el incremento en el alquiler por las mejoras y reparaciones que puedas hacer después de comprarlo. Los alquileres serán tu ingreso presente del inmueble y en muchos casos pagarán gran parte o todo el crédito del banco.
3) Determinar con gran exactitud la tasa de apreciación de un inmueble
Cuando inviertes a largo plazo, más allá de los 5 años, esta es una variable realmente importante, la tasa de apreciación de los inmuebles puede variar desde el 20% a 5 años hasta el 60% o 70% en algunos casos.
Esto significa que si compras un inmueble de $100,000 y solo se aprecia al 20% en unos 10 años, lo podrás vender en cerca de $150,000, pero si se aprecia en un 60% o el llegará a valer cerca a $250,000 en este mismo periodo.
Los departamentos en inmuebles en zonas céntricas generalmente se aprecian poco y los terrenos en ciudades de alto crecimiento y en zonas alejadas se aprecian mucho más en poco tiempo.
Para dominar la tasa de apreciación a 5 años, tienes que contar con los datos exactos de crecimiento demográfico de las diferentes áreas donde vas a invertir así como entender el crecimiento económico del país y además proyectarlo, entre otros.
Como dijimos antes, zonas alejadas en la ciudad de El Alto y Santa Cruz tienen buenas tasas de apreciación, y en menor medida, ciudades parecidas a Trinidad y Cobija, donde la gente en el futuro migrará a gran escala.
4) Usar el apalancamiento del crédito cuando sea conveniente
Aprender a manejar bien el crédito bancario de vivienda y con esto lograr apalancamiento de tu capital es una habilidad complicada de lograr. Sí recién comienzas en inversión inmobiliaria, te recomendamos considerar la opción de usar poco crédito para financiar tu inmueble, alrededor de 50% del pago total por el inmueble, o incluso, comprarlo solo con tu dinero.
Si compras el inmueble con poco crédito tendrás mucha paz y tranquilidad, ya que pase lo que pase siempre podrás pagar las cuotas con los mismos alquileres que genere el inmueble.
Por otro lado, en Bolivia las tasas de interés que ofrecen los bancos rondan el 9% anual y prestarte del banco no generará casi ninguna apalancamiento, como puedes verificar nuestra calculadora, dónde puedes ver que usar o no un crédito del banco casi no tiene ningún efecto el ROI a largo plazo.
El hecho es que si te prestas mucho crédito, probablemente en algún momento, tal vez no puedas pagar la cuota del banco y pierdas el inmueble (aunque claro, siempre puedes vender el inmueble con su hipoteca incluida si van mal tus finanzas).
En Bolivia, el hecho de prestarse o no del banco para comprar un inmueble no tiene que ver tanto con el apalancamiento, ya que se genera poco, sino más bien con el monto de capital que tienes en un principio, ya que es difícil ahorrar tanto para comprar solo con tu dinero, por lo que el crédito del banco te ayudará a comprar tu inmueble más antes.
Para entender muy bien si deberías prestarte o no del banco, debes dominar la parte financiera de inversiones inmobiliarias, también puedes usar una calculadora para ver cuál será tu rendimiento a largo plazo.
5) Utilizar a las inmobiliarias para aumentar los rendimientos de la inversión
Las inmobiliarias tienen varias ventajas más que todo cuando vendes un inmueble. Estás empresas se enfocarán al 100% con contratos de exclusividad para vender tu propiedad, y si no la venden, no cobrarán comisión. Lo que debes hacer es pedir a la inmobiliaria que no venda tu inmueble en menos del 10% o 5% de sobreprecio.
Recuerda solo contratar a inmobiliarias serias y profesionales y no a cualquier inmobiliaria. En Bolivia sólo existen cerca de 100 inmobiliarias legales de más de 2,500 en total (menos del 5% son legales). Conoce todas las inmobiliarias que valen la pena en nuestra revisión exhaustiva y dedicada: Las mejores inmobiliarias de Bolivia.
A menudo estás empresas tardarán varios meses o más de un año en vender a este sobreprecio, dependiendo de tus características personales como inversor debes determinar si estás dispuesto a esperar este tiempo.
Contratando una inmobiliaria, además, te ahorrarás bastante tiempo en promoción, negociación con clientes, trámites, entre otros, pero a veces puede ser mejor no contratar a esta empresa, pero solo si sabes lo que haces, ya que corres el riesgo de ser estafado por el comprador.
Usar una inmobiliaria a veces puede no ser la mejor opción, ya que cobra una comisión del 4%, con lo cual solo eliminando ésta puedes lograr un sobreprecio del 5%. De todas formas, el tiempo que tardarás en vender un inmueble más los trámites y todo lo relacionado será muchísimo.
Depende mucho de la experiencia, el tiempo y los recursos con los qué cuentes al decidir si contratar o no a una inmobiliaria. Si ese 4% de comisión realmente es bastante de acuerdo a tus finanzas personales, así como está si estás dispuesto a dedicarte a tiempo completo a la tarea, puedes intentar vender por tu cuenta.
6) Evitar las estafas inmobiliarias al comprar un inmueble
Contratar a una inmobiliaria no evitará que te estafen posibles compradores, las inmobiliarias a menudo no ofrecen asesoría legal avanzada, tendrás que contratar a tus propios especialistas para ayudarte en esta tarea.
En Bolivia, uno de los problemas más serios en la inversión y compraventa de bienes raíces es el peligro de ser estafado. Tenemos una guía extensa y totalmente dedicada cómo evitar ser estafado en bienes raíces en Bolivia, visitala en el enlace.
Sí realizarás la compraventa por tu cuenta o incluso con la ayuda de especialistas también tenemos una guía dedicada sobre cómo comprar una casa en Bolivia junto con todas las precauciones que debes tomar. Está guía también se puede aplicar a la venta del inmueble.
Por último, cuando alquilas el inmueble, siempre corres el riesgo de que ocurra usucapión o una apropiación indebida de éste, lo cual puedes evitar realizando un buen contrato de alquiler que esté elevado escritura pública, más información en nuestra guía dedicada a cómo realizar un alquiler seguro y óptimo en Bolivia.
Visita las guías de los enlaces, porque tocar este tema aquí sería muy extenso. Debes conocer muy bien cómo evitar estafas inmobiliarias para realizar inversiones inmobiliarias con mucho menos riesgo en el país.
Conclusiones:
Cómo pudiste ver, invertir en bienes raíces en Bolivia generalmente da buenos rendimientos y se convierte para personas no versadas en este área en un “bolsillo de su riqueza”, esperando lograr en promedio rendimientos de su dinero de entre el 8%al 15% anual algo que va mucho más allá de un depósito a plazo fijo que está en alrededor del 5%.
También viste que para inversores avanzados existen varias estrategias de inversión, que incluso pueden ser combinadas, cómo son: la reventa, la apreciación a largo plazo, el enfoque en los alquileres y todas las estrategias combinadas que pueden salir de estas estrategias primarias.
Además conociste que existen cinco variables primarias que se deben dominar como inversor de bienes raíces; el descuento en la compra, en torno al 20% o 30%, y qué se debería buscar en todos los casos; el potencial de los alquileres, que siempre se debería optimizar; el potencial de apreciación del inmueble a 5 años; la capacidad de mejoramiento del inmueble y el sobreprecio en la venta.
Viste también por último, que determinar cómo fluctúa del precio en el mercado de los bienes inmuebles, cuánto realmente vale el inmueble, cuál es el el potencial de los alquileres, cómo se hace un buen uso de una inmobiliaria y cómo se evita estafas durante la compra, alquiler y venta del inmueble te ayudarán a mejorar tu capacidad de inversión en bienes raíces en el país.
Esperemos que esta extensa guía te haya servido, y si quieres saber más sobre cómo comprar un inmueble en Bolivia con todos los detalles y precauciones necesarios, visita el siguiente enlace: Cómo comprar un inmueble en Bolivia, guía completa.
CasasenBolivia.com busca o anuncia inmuebles en toda Bolivia.
2 comentarios
Franz flores
Una valiosa informacion estoy muy agradecido
CasasenBolivia
Que bueno que le ayudó, estamos para servirle.